撰文/ 姚悅

編輯/ 盧泳志?

在老本行有了一定的積淀，再到其他領域跨界“分食”，已經成為絕大多數商界大佬們的共識。房地產作為一個高利潤的行業自然也是最受青睞的跨界選擇之一。

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一手建起北京“菜籃子”的張玉璽在新發地市場發展成型之后，也選擇跨界房地產。不過，盡管坐擁龐大的土儲，張玉璽卻沒有持續發力房地產，房地產更像是張玉璽為了發展新發地市場的一個“配套”業務。

十五畝地開啟新發地商業帝國

1949年，張玉璽出生于北京豐臺區花鄉新發地村一個世代務農的普通家庭。

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21歲那年，張玉璽開啟了第一段重要的人生經歷，成為一名海軍艦艇信號兵。在他回憶中，高強度的軍旅生涯將他本人的意志和性格磨煉得堅韌、堅強、穩重、扎實。

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結束六年的軍旅生涯，張玉璽回到新發地村。他先后在村里干過基建隊小工、統計員、放映員、養魚等工作，不久便迎來對于每一個中國人都意義重大的改革開放。

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新發地村屬于走在改革開放前沿的村莊。1978年之后，新發地的生產大隊改為農工商聯合公司，各個生產隊改為分公司。

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1982年，張玉璽被村里派出學習蔬菜栽培技術，學成后成為了新發地農工商聯合公司副總經理、新發地村蔬菜公司經理。

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在計劃經濟時代，菜農每天種的菜不能自己去賣，而是交給北京二商局定完價后，再分到各個菜站賣掉。

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1985年，北京開始了農產品流通領域的計劃經濟向市場經濟轉軌的新時期，北京農產品市場全面放開。

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張玉璽抓住機遇，帶著本村15個青年，用15萬元（豐臺區出資3萬，花鄉3萬，新發地村10萬），15畝集體土地，開始籌建新發地市場。

早期的新發地市場??

圖片來源：紀錄片《生于1978》

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1988年5月16日，一個簡簡單單的用于初級農產品集散和交易的地方正式掛牌成立，這就是新發地市場的雛形。這一天無論是對于新發地市場還是張玉璽，都是一個重要的新起點。

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經過32年的建設和發展，新發地成為北京乃至亞洲交易規模最大的專業農產品批發市場。

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據了解，2019年新發地市場交易量1749萬噸，交易額1319億元人民幣。在全國4600多家農產品批發市場中，已連續十七年雙居全國第一。

坐擁土地五千畝無意發力房地產

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九十年代，中國房地產市場進入快速發展時期，新發地市場初具規模，張玉璽開始進軍地產行業。

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1999年，北京豐泰新房地產開發有限責任公司（簡稱“豐泰新”）成立，原始注冊資本1500萬元，最初由北京市豐臺區新發地農工商聯合公司（簡稱“新發地公司”）、北京市豐臺區城市建設綜合開發公司（簡稱“城建開發公司”）、北京市豐臺區花鄉農工商聯合總公司（簡稱?“花鄉公司”）和北京銀地房地產開發有限責任公司（簡稱“銀地公司”）等四家公司共同出資，分別持股70%、10%、10%和10%，張玉璽為董事兼總經理。

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后來，除新發地公司，其他三家公司都或主動或被動相繼退出股東序列。2005年，銀地公司將其持有豐泰新10%股份無償轉讓給新發地公司。2013年，花鄉公司也退出豐泰新，新發地公司和城建開發公司的持股比例調整為92.86%和7.14%。2017年，新發地公司向法院起訴，判令城建開發公司持有的豐泰新7.14%的股份為其所有，法院最終予以支持。?

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截至目前，豐泰新由新發地公司和北京新發地農副產品批發市場中心分別持股99.95％和0.05%。2015年，張玉璽將豐泰新董事兼總經理之位傳給外甥張偉。張玉璽本人則為公司董事長。?

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豐泰新負責開發建設市政府劃歸豐臺區負責開發的農產品中央批發市場，除市場區、倉儲加工區外，市場從業人員生活的住宅小區也在其建設規劃內。

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值得一提的是，新發地為了讓商戶持續保障供應而專門建設了一個社區——經營者樂園社區。

經營者樂園地理位置? 圖片來源：百度地圖

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從公開資料看，經營者樂園2001年就已啟動建設，1號社區2004年完工，此后陸續又建了3個社區。4個經營者樂園社區共1200多套房屋，都是兩室一廳、一廚一衛，分為53平方米和64平方米兩種戶型。

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經營者樂園社區配套齊全，質量有保障，租金卻只有附近出租房的一半，而且對市場當年的文明經營戶優惠20%。經營者樂園也不是人人都能住的，在各大中介網上，經營者樂園的信息非常少。

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除此之外，豐泰新還相繼開發了令天倫錦城、期頤百年、天驕駿園北區等住宅項目，都位于北京南四環附近，緊鄰張玉璽的農業根據地。

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在寸土寸金的北京擁有近5000畝土地，村集體企業屬性，擁有土地支配使用權，還有兩類天然客群回遷村民和市場商戶。不得不說新發地在發展地產方面有著得天獨厚的優勢。不過，張玉璽并沒有在地產方面持續發力。

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豐泰新在土地市場也并不活躍，大規模公開拿地還是在2012、2013年。在這之前，它拿到的多是倉儲用地，主要承接新發地批發市場建設。

令開發商“垂涎”的龐大土儲

對于張玉璽來說，與近乎壟斷的農業帝國相比，高利潤率的地產板塊顯得微不足道，但是新發地龐大的土儲對于一眾開發商的誘惑力可就另當別論了。

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資料顯示，新發地總占地面積1680畝，總建筑面積近21萬平方米，相當于170個足球場。在土地資源日漸稀缺的北京，新發地土儲的潛在價值不言而喻。

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有人給新發地算了一筆賬，去年七月，北京中海地產以79.4億元競得豐臺區花鄉造甲村地塊土地6.9公頃，成交樓面地價為36682元/平方米。造甲村和新發地同屬花鄉鄉政府，兩地相距不到5公里。按照這個樓面成交價格，新發地1680畝的土地出讓價值至少為400億元左右。

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甚至已經有人暢想，新發地搬遷以后，建設配套醫院學校，這里將成為南城的繁華中心。有分析認為，新發地的土地儲備用于商業開發，即使按照平均2.5左右的容積率開發，參照周邊房屋的平均銷售價格，這一地區未來的物業銷售產值最高可達1300億元。

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對于張玉璽家族來說，應該不會愿意看到上述這些假設成真。新發地按照目前4000個攤位，每個攤位年均收入40萬元保守計算，新發地一年的商戶租金收入十幾億元，基本上旱澇保收。如果市場搬遷，土地被政府征用，村民基本上只能獲得一些拆遷補償，張玉璽家族的金飯碗就會受到很大影響。

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2015年，在北京史無前例的舊市場搬遷中，新發地市場也得以繼續留在南四環。張玉璽當時明確表示：“新發地是首都的核心功能，不會搬遷。”

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北京疫情反彈嚴重的時候，新發地搬遷話題一度重啟。盡管隨著疫情穩定，話題聲量又逐漸減弱，但每一次搬遷的呼聲都證明著新發地潛在“外患”的存在。