撰文/ 盧泳志

編輯/ 繆凌云?

2020年，房企在疫情中開啟了征戰的步伐，在半年報發布之際，“三條紅線”的出現再次讓房企們慌了腳步。

日前，住建部和人民銀行在北京召開重點房企座談會，研究進一步落實房地產長效機制，形成了重點房企資金監測和融資管理規則。

據多家媒體報道，此次明確的房企融資管理新規是：房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%；房企的凈負債率不得大于100%；房企的“現金短債比”小于1。

這便是在此之前業內廣為流傳的“三條紅線”。除此之外，拿地銷售比是否過高、經營性現金流情況兩個方面也將作為監管機構考察的重要指標。

來源：Wind，天風證券研究所

天風證券研究所數據顯示，在銷售額較高的50家房企中，同時踩到“三條紅線”的房企共14家，同時踩到兩道紅線的房企有10家，踩到一道紅線的房企有14家，全部不踩線的房企有12家。

一位財經評論人分析指出，這些踩紅線的房企將要對照新規要求，逐步降低自身的財務杠桿，以達到合規經營的目的。這樣就硬性倒逼房企更加積極主動地去降杠桿、去庫存。

在上半年業績發布會上，各房企高管除了對上半年業績進行總結，并制定下半年戰略方針外，一眾房企大佬都對“三條紅線”也發表了自己的觀點，并且表明了企業的應對之道。

恒大夏海鈞：有信心達標

中國恒大副主席兼行政總裁夏海鈞指，這幾年房地產調控取得了非常好的成績，銷售價格穩定，老百姓預期穩定，房地產回歸居住屬性。

中國恒大副主席兼行政總裁夏海鈞

對于“三道紅線”的監管融資政策，夏海鈞相信，國家對金融機構和房企的管控，都是希望房地產業健康、穩定、快速的發展，恒大堅決支持房地產調控，公司戰略會嚴格向這些指標靠攏，盡快實現房地產穩健增長。

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今年年初，恒大提出了高增長，控規模，降負債的大的戰略目標。

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夏海鈞認為，房地產發展到一定階段，不能靠規模取勝，而是靠效益取勝。穩定一個合理的價格，快速增加銷售額和現金回籠可以確保有效降低集團的銀行貸款和負債。

旭輝林中: 轉向均衡與多元投資

“行業邁入強競爭態勢的挑戰，企業一定要去適應，甚至在這種競爭下勝出。”旭輝集團董事會主席林中為旭輝提出了未來20年的目標，其中第一個要達成的，便是成為一家“全球化的世界500強企業”。

旭輝集團董事會主席林中

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關于近期的金融風險防控措施，林中表示，該政策可以防止未來行業出現一些金融性的風險，對于旭輝等相對均衡的企業而言來說其實是有利的。

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林中續稱，“沒有回款沒有利潤的銷售那就是耍流氓。我們會在價格和銷量上做一個平衡，不會去做大幅度的割肉式跑量。”

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旭輝給未來三年的增長幅度劃定在15%左右。“如果是權益后，那增幅可能會更快一點，因為我們這兩年在不斷提升權益比，權益后每年年化增長可能會在25%以上。”

融創孫宏斌：今年是最從容的一年

2020年是融創中國登陸香港資本市場的第十年，孫宏斌直言：“今年是我們上市10年，我們對自己的成績還是特別滿意的。”

融創中國主席兼執行董事孫宏斌

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融創的負債率下降成地產圈討論的焦點。據悉，融創中國將今年的凈負債率目標定為120%，并表示，到明年這一數值將控制到100%以下。

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“今年我們是最從容的一年，我們對市場的判斷一直是對的。”孫宏斌認為，融創上半年抓住了市場的窗口，不斷降低負債，調整了融資結構和融資成本。

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龍湖吳亞軍：堅持自律、穩健發展

在業績會上，龍湖管理層不止一次稱：“有信心達成全年銷售目標。”

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據悉，龍湖2020年銷售目標為2600億元，上半年已完成目標42.73%，下半年可售資源為3000億元，照此算，50%左右的去化率即可達標。

龍湖集團董事長吳亞軍

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半年報數據顯示，龍湖沒有指標踩到“三條紅線”。龍湖集團CFO趙軼坦言，新規對龍湖影響不是太大，因為龍湖在綠檔里，而且巧合的是綠檔負債額的增幅是年化15%，而龍湖做的預算策略也是增幅15%左右。

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龍湖集團董事長吳亞軍對此補充指出，龍湖雖然三條線都沒有踩，但是并不會因此沾沾自喜，下一步要進一步堅持自律，做好穩健發展的準備。

金茂李從瑞：降負債、強管理

2020年2000億銷售目標不變，2022年實現3000億。金茂的信心來源于穩健增長的銷售數據，更來源于城市運營的潛力與土地儲備的底氣。

中國金茂首席執行官李從瑞

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中國金茂首席執行官李從瑞提到，今年全國土地溢價率有所提升，但手中有糧，心中不慌，金茂還是會走的比較穩健一些。

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實際上，“金茂已經勒緊褲腰帶，過緊日子兩年了。”數據顯示，截至6月30日，金茂資金杠桿率69%，相較2019年底下降了5個百分點。

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李從瑞坦承：“過去幾年，公司看到了市場高速發展的機會。未來，我們會改進工作，逐步控制負債。”

碧桂園莫斌：平穩健康發展

面對上半年的各項數據及未來的發展規劃，碧桂園總裁莫斌更愿意外界從更長遠的市場環境來打量碧桂園的發展。

碧桂園總裁莫斌

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莫斌稱，“平穩健康發展的市場，對碧桂園就是最大的利好。”

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事實上，自去年以來碧桂園一直在對財務指標進行優化，力求健康的財務水平以及穩定的凈借貸比率，因為這直接影響著碧桂園信用評級的提高，從而進一步影響融資渠道及融資成本。

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對于市場上盛傳的“三條紅線”，碧桂園CFO伍碧君表示，這個融資信號對于碧桂園來說仍是安全的。“在三個監控指標里碧桂園都屬于比較好的狀態，資產負債率我們也會再進一步下降，2019年年底是83%，到今年中期是81.6%。”

世茂許世壇：控制負債

對于今年3000億的銷售目標，世茂集團董事局副主席、總裁許世壇表示，下半年可售貨值約4000億，只要完成47%就可達標，很有信心可以超額完成，但暫時不太合適去提高目標，因為還有比較大的不確定性。

世茂集團董事局副主席、總裁許世壇

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許世壇說，如果滿分100分，他給世茂打80分，扣的20分在于利潤還要提升，一二線的好產品還要更多，區域的考核還要更有針對性，這是過去幾年做得不夠好的地方。

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在許世壇對世茂的各項指標劃線中，針對負債方面，他提出，未來五年凈負債率目標仍控制在60%以下，同時爭取每年有序下降利息成本。

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至于近期討論比較多的“三條紅線”以及住建部、央行聯合召開房地產企業座談會，在世茂看來，此舉主要是為了控制房地產負債。

中南建設陳錦石：沒有必要被關注

關于2300億元的銷售目標，中南建設董事兼副總經理陳昱含表示，對今年的銷售目標信心還是非常充足，雖然有一定難度，過程中鋪排節奏也是前低后高，7月份完成997億元，三季度爭取可以在1400、1500億元左右。

中南建設董事局主席陳錦石

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關于公司未來是否進入行業前十強，中南建設董事局主席陳錦石在會上說道：“其實現在一直在16、17（名）徘徊，這是我們最希望的。我們一般控制在15左右就夠了，沒有打算非要沖10強。”

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他進一步補充道：“因為還有各種外來因素把控，所以太大之后，從這一次三道紅線來看，中央是在關注我們，沒有必要被他們關注了、盯住了，這也不是最佳狀態，所以我們控制在15左右到20之間。”

正榮黃仙枝：平衡與提升

正榮地產執行董事、董事長兼行政總裁黃仙枝表示，集團把2019年到2021年的計劃目標定為是追求可持續的高質量發展。

正榮地產執行董事、董事長兼行政總裁黃仙枝

黃仙枝指出，目前更關注實現集團的財務安全、盈利和規模之間的平衡與提升，規模要保持增長，但不會因為規模犧牲財務安全、犧牲盈利。

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正榮地產執行董事、副總裁劉偉亮指出，近年集團的權益比例確實在大幅地提升，目前權益比例達到64%，并表的比例達到86%，預期后續的權益比例仍然會維持60%到70%之間，而每個項目的合作控制在2到3家，這樣一是項目上有比較多的主動性，第二是磨合效益效率都會達到最高的程度。

綠城張亞東：聚焦利潤

對于今年展望，綠城中國董事會主席、執行董事兼行政總裁張亞東稱，投資方面，今年計劃完成2500億，權益部分不低于600億。合同銷售方面，今年大概就是2500億。

綠城集團執行董事兼行政總裁張亞東

他續稱，以前綠城在投資方面存在問題和遇到困難，投資不均衡，所以現在展示當前的業績，都是歷史上投資問題的集中反應，所以搞好投資是我們的重中之重，是各項工作的前提和基礎。

張亞東認為，今年最主要的四個字就是聚焦利潤。對于目標，張亞東表示，如果不出現黑天鵝、灰犀牛事件，實現2500億目標是大概率。

他還介紹，2020年的可售貨值是3600億，這不包括今年拿的項目，如果以今年一二季度拿到的項目來看，一二月份我們拿了600億貨值，全年大概要拿2500億的貨值。