撰文/ 廖凱

編輯/ 盧泳志?

領(lǐng)地集團(tuán)首次IPO遭受挫折，其2020年4月9日提交的招股書，于10月9日失效。

10月12日，領(lǐng)地集團(tuán)又再次更新其招股書，繼續(xù)沖擊資本市場。

被媒體問及失效原因，領(lǐng)地集團(tuán)并未直接回答，表示將繼續(xù)堅(jiān)定務(wù)實(shí)推動(dòng)戰(zhàn)略計(jì)劃。一位行業(yè)人士對(duì)《封面新聞》表示，“IPO失敗的原因最主要的是盈利能力不強(qiáng)，”領(lǐng)地集團(tuán)更新后的招股書也說明了這一點(diǎn)。

毛利率波動(dòng)明顯，凈利率不足6%

在領(lǐng)地集團(tuán)2020年4月首次披露的招股書中，其在盈利能力上顯得不太穩(wěn)定。數(shù)據(jù)顯示，2017年-2019年領(lǐng)地集團(tuán)毛利率分別為20.1%、35.7%、27.8%，上下浮動(dòng)明顯。

最新更新的招股書數(shù)據(jù)顯示，領(lǐng)地集團(tuán)2020年前5月毛利率為32.2%，較2019年有所上升，與目前179家上市房企毛利率中位數(shù)31.3%相比，相差不大。

領(lǐng)地集團(tuán)收益表

關(guān)于毛利率的波動(dòng)變化，領(lǐng)地集團(tuán)在其招股書中表示，收益波動(dòng)主要是由于相關(guān)期間已交付項(xiàng)目的物業(yè)銷售收益不穩(wěn)所致，毛利率的不同，由于個(gè)別不同項(xiàng)目的毛利不同。還表示商業(yè)毛利率高于住宅毛利率。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，從上市角度來講，投資者會(huì)更加關(guān)心其盈利數(shù)據(jù)表現(xiàn)，若是個(gè)別項(xiàng)目對(duì)企業(yè)產(chǎn)生較大影響，說明項(xiàng)目不均衡。

值得注意的是，領(lǐng)地集團(tuán)其在毛利率的上下波動(dòng)，并沒有延續(xù)到凈利的表現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，其2017年-2019年凈利率分別為12.2%、11.5%、8.9%，處于持續(xù)下降狀態(tài)。而最新招股書數(shù)據(jù)顯示，截至5月31日，凈利率為5.5%，依然處于下降趨勢，未能有所改善。

面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)的調(diào)控和疫情的影響，投資者對(duì)市場存在很多顧慮。領(lǐng)地集團(tuán)在近幾年的規(guī)模化和高周轉(zhuǎn)過程中，負(fù)債上升較為明顯。

數(shù)據(jù)顯示，領(lǐng)地集團(tuán)凈資產(chǎn)負(fù)債比率（同“凈負(fù)債率”）從2017年60%逐年上升，2019年達(dá)到140%，風(fēng)險(xiǎn)明顯偏高。截至今年5月，最新凈資產(chǎn)負(fù)債比率達(dá)到150%，繼續(xù)增加，風(fēng)險(xiǎn)未有消減。

眾所周知，2020年8月，“三道紅線”的出現(xiàn)，對(duì)于融資要求增高。領(lǐng)地目前的負(fù)債情況會(huì)對(duì)此后經(jīng)營帶來什么影響，值得注意。

推遲千億計(jì)劃，業(yè)績增長遇阻

“高周轉(zhuǎn)”發(fā)展之下，規(guī)模和杠桿往往是一條并行性。而領(lǐng)地集團(tuán)在負(fù)債不斷增加的情況下，規(guī)模卻遲遲未能達(dá)成目標(biāo)。

最新招股書數(shù)據(jù)顯示，2017年-2019年，領(lǐng)地集團(tuán)分別實(shí)現(xiàn)收入53.39億元、45.14億元及75.68億元，今年前5個(gè)月實(shí)現(xiàn)營收約30.28億元。

銷售業(yè)績上，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，領(lǐng)地集團(tuán)2017年-2019年分別實(shí)現(xiàn)銷售額151.6億元、235億元、247億元，復(fù)合增長率27.9%。截至今年9月，領(lǐng)地集團(tuán)銷售額為171億元，不及去年同期198.7億元銷售額。

風(fēng)云地產(chǎn)界（微信公號(hào)：fydcj888）了解到，領(lǐng)地集團(tuán)曾設(shè)立了較高的銷售目標(biāo)，即2018年實(shí)現(xiàn)300億元，2019年達(dá)成千億元的銷售額。

之前設(shè)立目標(biāo)失利之后，領(lǐng)地集團(tuán)在2019年4月20周年品牌發(fā)布會(huì)上表示，未來將覆蓋70余個(gè)核心城市，實(shí)現(xiàn)100個(gè)以上項(xiàng)目覆蓋的戰(zhàn)略目標(biāo)，將千億計(jì)劃延后至2020-2021年實(shí)現(xiàn)。

領(lǐng)地集團(tuán)項(xiàng)目分布

最新招股書數(shù)據(jù)顯示，截至7月底，領(lǐng)地集團(tuán)已經(jīng)有104個(gè)處于不同發(fā)展階段的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其中86個(gè)屬于附屬公司負(fù)責(zé)，主要布局在四川省、華中、京津冀地區(qū)及粵港澳大灣區(qū)，分布于全國20多個(gè)城市。今年內(nèi)，領(lǐng)地集團(tuán)也新增了6個(gè)項(xiàng)目，保持著不錯(cuò)的擴(kuò)張勢頭。

不可回避的是，在領(lǐng)地集團(tuán)的104個(gè)項(xiàng)目里，有68個(gè)位于四川省，占比達(dá)到近7成，并且大多項(xiàng)目仍處于三四線城市，發(fā)展前景值得關(guān)注。

領(lǐng)地集團(tuán)在最新招股書中也直言表示，個(gè)別項(xiàng)目會(huì)影響其毛利率的變化，間接影響公司的盈利情況。

2020年，在新一輪戰(zhàn)略計(jì)劃的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，領(lǐng)地集團(tuán)能否進(jìn)入資本市場，或許是其達(dá)成新戰(zhàn)略目標(biāo)的關(guān)鍵一役。