撰文/ 盧泳志

編輯/ 繆凌云?

去年11月，在黑石集團將私有化SOHO中國的傳聞傳出時，包括北京光華路SOHO二期在內的8處核心物業資產都在疑似出售的隊列中。

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時隔一年，隨著SOHO中國私有化進程的終止，8處核心物業資產出售的消息也煙消云散。

11月2日，有消息傳出，SOHO中國擬以八折的超低價格出租光華路SOHO二期部分辦公物業。

據風云地產界（微信公號：fydcj888）了解，潘石屹經常在這里召開公開活動，曾招待過各行各業的精英人士。他本人非常喜歡這個產品，尤其是那個大階梯。

光華路SOHO二期大階梯

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2018年初，法國總統馬克龍站在光華路SOHO二期標志性的大階梯前演講，當時臺下坐著的是潘石屹、馬云、劉強東、郭廣昌等人。

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另外，姚明、雷軍、馮侖、白巖松等行業大咖都以“潘談會”嘉賓的身份曾在這里分享人生智慧和行業經驗。

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對于此次降價出租，SOHO中國方面表示，某全球知名早教品牌由于業務調整近日將搬離光華路SOHO二期。為了尋找優質的辦公客戶，借雙十一的東風，決定八折出租這套7550平方米的精裝修、帶家具的優質房源。

潘石屹有沒有非賣品？

SOHO中國成立于1995年，2007年赴港上市，2012年通過出售寫字樓得到快速發展。同年，SOHO中國開始由散售型物業轉為持有型物業，潘石屹變身“包租公”。

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之后，SOHO中國的財務狀況讓其轉型之路備受質疑，2014年SOHO中國開始了新一輪的整售。2015年-2017年，SOHO中國每年都有大宗交易曝出。

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在頻繁出售資產后，潘石屹意識到這不是長久之計。2018年3月，潘石屹明確表示，未來不再出售資產。

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言猶在耳，但是潘石屹一再失言。2019年6月，SOHO中國宣布將分批出售北京、上海的13個辦公物業項目，包括：北京望京SOHO、銀河SOHO、建外SOHO，以及上海SOHO東海廣場、SOHO中山廣場等全部或部分物業，預估總價值達78億元。

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同年9月，SOHO中國再次宣布以7.61億元出售位于北京的9個商業項目資產包，主要包含2583個地下停車位，平均每個車位價格大概30萬元。

光華路SOHO二期

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一個月后，SOHO中國股價開始出現異動，隨后有消息指出，SOHO中國正考慮以80億美元出售辦公大樓。緊接著，又有媒體稱，SOHO中國欲出售總價值超過500億元的“八大金剛”。

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所謂“八大金剛”是指北京的望京SOHO、光華路SOHO2期、前門大街、麗澤SOHO，以及上海的外灘SOHO、古北SOHO 、SOHO復興廣場和SOHO天山廣場，被視為SOHO中國的業績支撐。

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潘石屹曾公開表示：“八大金剛”是SOHO中國的核心資產，將繼續持有這些優質資產，同時長期看好北京、上海的辦公樓市場。

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另外，潘石屹還曾經說過，SOHO中國有兩個項目永遠不能出售：“外灘SOHO是一個，位置太重要了；望京SOHO不能銷售，太漂亮了，我很喜歡。”

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盡管如此，潘石屹嘴中的“非賣品”也都赫然出現在當時傳聞的出售名單中。

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面對多家媒體的詢問，潘石屹和SOHO中國沒有選擇否認，而是直接回應是“看公告吧”、“無可奉告”。潘石屹則公開表示：“我們是上市公司，要不要出售、怎么出售都要以公告為準。”

潘石屹會不會“跑路”？

過去SOHO中國出售的大多是非核心資產，去年其核心資產“八大金剛”被傳即將出售，引發業界普遍質疑，清倉的下一步，會不會是跑路。

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對此，潘石屹回應表示：“千萬不要相信謠言，我現在拿的護照是中華人民共和國的護照。這房子建到這個地方，我帶不動的，一毫米都不能移動。老是說我跑了跑了，這都是謠言，跑不了的。”

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之所以頻繁出售資產，有業內人士指出，錯過了房地產市場的紅利，被頭部房企遠遠甩在身后，再加上出租率下降、租金回報率不及貸款利率，這或許是SOHO中國出售資產的一個重要原因。

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值得注意的是，潘石屹不僅加速清空國內資產，還轉向布局海外公司和投資海外資產。

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2011年，潘石屹夫婦開始投資海外資產，先是斥資7億美元買下紐約曼哈頓廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓，后又花費6億美元收購曼哈頓公園大道廣場的49%股權，接著耗資7億美元聯合巴西財團收購美國通用汽車大廈40%的股權。

據《樂居財經》報道，從2019年12月18日至2020年1月14日，潘石屹累計注冊了7家公司，且公司股東均為注冊在境外的公司，注冊資本從150萬元至2億元不等。

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另外，潘石屹的三個孩子如今都在國外。長子潘瑞在英國亨利商學院攻讀房地產博士學位，還成立了Estates房地產公司；次子潘讓在耶魯大學就讀；幼子被哈佛大學錄取。

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這些情況被有些人視作潘石屹為“跑路”鋪路的佐證。不過，潘石屹夫婦曾對外表示，投資海外資產是通過家族信托，與SOHO中國無關，且最近幾年潘石屹夫婦并沒有在海外購買任何資產。

SOHO中國私有化為何終止？

經歷了“跑路”風波后，今年3月份，有消息傳出，黑石集團提出以每股6元的價格私有化SOHO中國，交易價值40億美元，黑石或將接管SOHO中國合計約47億美元的債務。

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對此，SOHO中國回應表示，在與海外金融投資者洽談，以探討進行戰略合作的可能性，其可能導致也可能不會導致就本公司的全部已發行股份做出全面要約。

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一旦SOHO中國成功賣身黑石，將意味著潘石屹從2016年下半年開始的賣賣賣節奏得以延續，其清倉國內資產動作更進一步。

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就在人們認為潘石屹“清倉”目標即將達成之際，SOHO中國和黑石集團的談判卻擱淺了。

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5月4日，有知情人士透露，由于新冠肺炎疫情影響導致公司前景充滿不確定性，加之最近債券市場的動蕩引發了人們對融資的擔憂，因此黑石集團關于SOHO中國私有化的洽談陷入停滯狀態。

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在之后兩個月的時間里，SOHO中國一直都沒有繼續推動談判的消息。

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直到8月13日，SOHO中國公告稱，終止早前要約私有化事項。公告中提到的私有化事項，正是今年3月SOHO中國公布的私有化事項。

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對此，同策研究院資深分析師肖云祥分析認為，黑石與SOHO私有化談判耗時太長，特別是新冠疫情的特殊時期，3月的估值并不能代表現在，當前的市場活力已經較前期有了較大增長，其估值是否符合當前的市場預期也就成了雙方分歧的主要原因。

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此外，另一家媒體援引知情人士消息報道，由于新冠疫情導致公司前景充滿不確定性，黑石集團關于SOHO中國私有化的洽談彼時已陷入停滯狀態。

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該知情人士透露，當時債券市場的動蕩引發了人們對融資的擔憂，也是黑石集團與SOHO中國談判的阻礙之一。

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如此來看，SOHO中國和黑石集團的談判之所以會終止，很大程度上是因為經濟環境的不確定性，并不是潘石屹本人的意愿，但他“清倉”的計劃注定要推遲了。

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知名地產分析師嚴躍進表示：“私有化一般是利好股價的，代表海外資本的看好，但疫情把計劃都打亂了。如果說潘石屹無法全身而退，那么接下來還是要加強對寫字樓和3Q等產品業務的發展。”