撰文/ 廖凱

編輯/ 盧泳志?

前一天爆發了沖突的蛋殼公寓北京總部，現場火藥味不在，氣氛緩和了很多，也沒有了擠滿過道的人群。

11月9日，《中國新聞周刊》報道，蛋殼公寓北京總部聚集了眾多合作方維權，多達上百人，有的欠薪上百萬，長達兩年未結清，因為積聚已久的財務糾紛，氣氛非常緊張，維權者現場還與安保人員發生了肢體沖突。

一個月前，不僅在社交平臺上出現有關杭州蛋殼公寓“破產倒閉”、“財務跑路”的言論，當天蛋殼公寓北京總部也遭遇了“敲鑼打鼓”的喊話：“還錢”。

當時蛋殼公寓發布官方回應稱，此事只是合作方與公司存在商業糾紛，過激行為導致，言論不實。

租客業主聚集，現場氣氛緩和

11月10日下午，風云地產界（微信公號：fydcj888）前往北京蛋殼公寓總部現場了解了狀況，當天現場治安有所加強，現場氣氛也已緩和許多。

蛋殼公寓北京總部

經過11月9日的維權，樓道區域內已經沒有之前大批聚集在蛋殼公寓外的合作方，現場更多的是尋求解決問題的租客和業主。

據了解，現場設置了租客登記區，對于來訪的租客進行登記，后續再通知解決問題。而現場的大批業主，則被工作人員叫往公司里面集中處理。目測觀察，下午時仍有幾十位業主等待處理自己的房屋問題。

有業主表示，早前11月2日來蛋殼公寓總部時，還沒有感覺到變化，今天來就很明顯，現在來就是為了解除合同。

對于租客來講，面臨的問題就更為復雜。有租客表示，因為年付較為便宜，自己便預交了一年的房租8萬多元，目前熱水器已經壞掉，尋找客服和管家都在互相踢皮球，20多天遲遲未解決問題，已經影響到了自己的生活和工作狀態。

圖片來源：黑貓投訴

此前提到過的斷網問題，目前仍有很多租客反映，沒有得到解決。

風云地產界（微信公號：fydcj888）了解到，目前蛋殼公寓子公司百家維修人員已經欠薪長達四個月，還倒貼配件錢。

對此，蛋殼公寓官方對外界媒體回應，蛋殼和部分供應商確實存在經濟糾紛，公司正在積極進行處理，并且不會跑路，目前一切運營正常。同時還表示，疫情以來，整個行業均非常困難，希望媒體慎重報道，以免引起猜想和恐慌，發生擠兌，對租客、業主、公司、行業都不好。

陷入多條糾紛，股價下跌近9成

目前來看，蛋殼公寓外債拖欠已久，現金流動性風險有所增加。

2015年成立的蛋殼公寓，作為紫梧桐(北京)資產管理有限公司旗下的高端白領公寓品牌，在資本護航下一路高歌猛進，發展迅猛。

蛋殼公寓成為2020年登陸紐交所的第一支中概股，也是赴美上市的第二個長租公寓公司。

經過5年發展，蛋殼公寓房屋規模從2015年底2434間，到2019年底擴張至43.83萬間，規模擴大180倍。如此大規模的前進，資金不可或缺，近兩年來也獲得了近7億美元融資。

赴美上市之后，蛋殼公寓對外公布了一部分運營狀況。但截至11月11日，還未對外公布其2020年半年報，引人擔憂。

2020年一季度財報顯示，蛋殼公寓營收為19.39億元，同比增長62.5%，虧損則為12.34億元，同比擴大約51%，增收不增利。

蛋殼公寓在2017年、2018年、2019年的營收分別為6.57億元、26.75億元、71.29億元，虧損為2.72億元、13.7億元、34.47億元，一直未處于盈利狀態，虧損規模逐漸擴大。

對于一直未盈利的狀態，蛋殼公寓回應主要原因是由于持續的高規模增長。

然而最新數據顯示，蛋殼公寓房屋數量為41.9萬間，規模較去年年底縮減了1.93萬間。入住率下降至75.6%，而2019年底為76.7%，去年同期則為77.8%。規?？s減下，入住率未能得到好轉，陷入經營困局。

圖片來源：天眼查

天眼查數據顯示，蛋殼公寓目前涉及多條司法糾紛案件，案由涉及房屋租賃合同糾紛、買賣合同糾紛、勞動爭議等，其中房屋租賃合同糾紛有數十條。

據天眼查披露，蛋殼公寓還曾因分割出租房屋、在沒有經委托人書面同意的情況下發布出租房源信息、房地產經紀機構占用、挪用或者拖延支付客戶資金等原因被行政處罰。

今年1月上市之后的蛋殼公寓，資金問題未能得到解決，股價目前仍在不斷下跌，截至11月11日，蛋殼公寓股價跌至1.52美元每股，較發行價13.50美元下跌了88.74%，接近9成。

諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙對風云地產界（微信公號：fydcj888）表示，蛋殼公寓采用了“高進低出”、“長收短付”經營模式，該運營模式的風險較大，一旦市場出現問題，就容易暴露問題。蛋殼公寓雖然已經上市，但上市是公司發展的充分條件，并不是必要條件。蛋殼公寓能否渡過難關還得看蛋殼后期的運營策略，精細化運營才是企業發展的立身之本。

行業陷入危機，超70家長租公寓“陣亡”

長租公寓的興起可以追溯到4年前。

2016年12月，鏈家發布《租賃崛起》行業研究報告預測：2016年、2020年、2025年，我國房產租賃市場租金規模分別約1.1萬億元、1.6萬億元、2.9萬億元，2030年預計會超過4萬億元。

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粗略估算，全國兩億多流動人口里三分之二需要租房，各大房企、資產管理公司紛紛進入存量市場，扎入這個萬億藍海，一片繁榮景象襲來。

據邁點公寓不完全統計，2017年共有20家公寓品牌完成融資，融資金額突破418億元。然而繁榮的背后，卻也在滋生風險。

《樂居財經》統計，自2017年以來，截至2020年8月，已有70家長租公寓“陣亡”。在初生的2017年，名單中有4家長租公寓，其中一家因資金鏈斷裂破產。2018年有12家長租公寓，其中有11家因為資金鏈斷裂問題破產。2019年有10家長公寓，其中8家因為資金問題導致破產。

今年以來，截至8月，就有44家長租公寓暴雷，其中37家因為“高進低出”、“長租短付”的經營模式出現“爆倉”，出現跑路現象。

王小嬙認為，今年的租賃市場在疫情沖擊下活躍度下降，年初的租賃小高峰不再，“高進低出”“長收短付”的運營模式，一旦租賃市場不景氣或者新增租戶較少的時候，機構將會面臨資金問題。

對于長租行業的發展，王小嬙還表示長租公寓行業回報周期長，在國內仍是發展初期階段，國內租金回報率低，前期需要投入大量成本，機構不能急功近利，精細化運營穩步發展才是立身之本。