撰文/ 姚悅

編輯/ 盧泳志?

2019年“117”股價閃崩事件后，佳源國際（02768.HK）大股東沈天晴第二次向上市平臺注入資產。

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1月14日，佳源國際與沈天晴訂立買賣協議。據此，佳源國際已有條件同意收購，而沈天晴已有條件同意出售銷售股份，其相當于目標公司的全部已發行股本，初步代價為72.48億港元（約合人民幣61.42億元），將成全資子公司。

于重組完成后，目標集團將持有三個青島項目及一個威海項目。其中，青島項目主要包括大型住宅綜合體項目，以及批發及零售、信息技術研究以及商業辦公室開發；威海項目為一個具備購物中心及其他配套設施的住宅綜合體項目。

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值得注意的是，在配發股份之后大股東的持股比例將達到74.93%，一旦突破75%，公眾持股低于25%，根據聯交所的主板上市規則，聯交所有權將公司股票停牌。

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此外，該次交易不僅僅是配發股份，而且發行了相同轉化價的可換股債券，倘若其全面行使可換股債券附帶的轉換權，大股東的持股比例將達到79.31%。

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觀點地產網指出，佳源國際在短期內都沒辦法通過發行新股份的方式繼續向沈天晴收購新的資產。

股價閃崩后業績難以提振

2019年1月17日，佳源國際股價閃崩，盤中跌幅一度接近90%，股價從15港元跌至3港元，以致公司市值由300多億港元縮水至60多億港元。

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據了解，股價閃崩和當年排行榜數據有很大關系。按照佳源國際披露的數據，其在2018年實現了201.8億的銷售額，但第三方榜單統計的銷售額為875.5億，榜單顯示佳源國際控股的銷售額增幅1000%，引發了外界強烈質疑。

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佳源國際解釋，統計機構混淆了佳源集團與佳源國際兩個統計主體，誤將佳源國際2017年的相關數據當作佳源集團的銷售數據。

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資料顯示，佳源集團1995年成立于浙江嘉興，旗下產業包括房地產開發、醫療養老、商業管理、物業服務、智能家居、文化旅游等。

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佳源國際2016年3月在香港證券交易所主板上市，是佳源集團地產板塊的唯一上市平臺，2017年合約銷售約為103億元，2018年合計銷量約為201億元，占整個佳源集團房地產板塊收入的約23%。

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閃崩事件兩個月后的2018年業績發布會上，佳源國際主席沈天晴便承諾未來會不斷將個人名下的地產資產注入佳源國際。彼時剛剛履新的副主席兼總裁張翼則表示，未來三到五年，有大股東的注資，再努力一把，就可以輕松實現千億目標。

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大股東注入資產也被認為是佳源國際平息輿論、穩定股價的重要“自救措施”。

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2019年4月，佳源國際與大股東沈天晴訂立買賣協議，收購其持有的徽源投資控股有限公司全部已發行股本，后者持有位于安徽省多個物業開發項目，總建面達397萬平米，而收購的總代價為41.55億元。

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不過，在那之后，本次注資之前，沈天晴沒有其他注資動作。佳源國際連續兩年的業績不容樂觀。

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據克而瑞房企銷售排行榜統計，2019年佳源國際全口徑銷售額753億，較2018年度減少了122.5億元，佳源國際的排名從2018年度的35名跌落至47名。

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據佳源國際公告顯示，截至2020年12月底，佳源國際控股的合同銷售金額308.28億元，佳源國際控股僅完成了2020年360億銷售目標的85.63%。

半年68億“超標”拿地

盡管業績沒有達標，但剛剛過去的一年，佳源國際的擴張動作十分明顯。

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張翼在2019年業績發布會上表示，每年拿地的資金占整個合約銷售額的20%-40%，2020年的拿地預算在72億元至144億元。

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相關數據顯示，2020年上半年，佳源國際新增土儲共計432.3萬平方米，權益比例超過80%，總地價達68.7億元。值得注意的是，同期，其銷售額僅116億元，如果按上半年的銷售情況測算，68億拿地金額顯然已“超標”。

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大舉拿地也致使佳源國際資金承壓。財報顯示，截至2020年6月末，佳源國際的總負債高達526.73億元，其中，于一年內或按要求到期的銀行及其他借款為30.49億元、優先票據為49.22億元，合計79.71億元，當下公司的現金及現金等價物僅為78.89億元，現金不足覆蓋短債。

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據評級機構惠譽披露，佳源國際將有逾10億美元的債券將于2021年到期或可回售——3.225億美元將于2021年3月可回售，2.5億美元將于2021年5月可回售，1.2億美元將于2021年6月到期，3.275億美元將于2021年10月可回售。

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此外，截至2020年上半年末，佳源國際控股的凈資本負債比率為78%；融資成本為1.54億元，同比2019年同期的7600萬元增加102%。佳源國際控股稱，融資成本增加主要是2019年下半年已發行優先票據增加所致。

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分析師陳霄向媒體表示，“可以看出，佳源國際當前對于迅速擴張規模決心較大，但這種高擴張的發展戰略同時隱含著較高的風險性，高溢價拿地、激進拿地將會面臨很大的不確定性，高負債也將對現金流安全造成威脅。”

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2020中期業績會上，沈天晴重申注資，稱佳源國際在佳源集團的地產業務中占比尚不到40%，集團還有大量項目將源源不斷地注入上市平臺。其還曾表示“家業大，但上市公司小，我們慢慢發展”。

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但如前文所述，隨著沈天晴資產注入，持股比例逼近75%，就意味著短時間內無法再向佳源國際注資。佳源國際此前要依賴注資迅速擴大規模的想法也難以順利實現，同時還要直面債務問題。

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此外，閃崩事件后，佳源國際股價雖有上浮，但與閃崩前相較，股價始終在低位徘徊。截至發稿前，佳源國際股價3.1港元/股，不及峰值的零頭，總市值為125.73億港元。

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