撰文/ 廖凱

編輯/ 盧泳志 

1月21日，美好置業開盤又再度跌停，這是一周內遭遇的第5個跌停。雖然下午一度打開跌停，不過截至到收盤，仍以跌停收尾。

1月15日，美好置業股價由3.80元/股開始跌停。連續兩個跌停后，1月18日，美好置業公告表示一切經營活動正常。1月20日，美好置業再度發出公告稱，公司控股股東目前正在籌劃與公司產業鏈相關（涉及物業服務行業或 建筑行業）的重大交易事項。

1月21日，美好置業開盤繼續跌停至2.24元/股，究竟是什么交易，能夠引來股價如此大幅度下跌，不得不讓人心生疑惑？

風云地產界（微信公號：fydcj888）對于股價異常，以及重大交易事項等相關問題，通過致電等方式聯系了美好置業，截至發稿前，對方并未回復。

超30年的老牌房企

美好置業成立于1989年，是一家經營已經超過30年的老牌地產企業。2014年，由名流置業改名為美好置業。

對于改名，美好置業創始人劉道明曾表示：“我不僅要造房子，更要造一種美好的生活方式。”如今，在創造美好的生活方式上，美好置業走得并不美好。

風云地產界了解到，曾經有過特種兵經歷的劉道明，1984年退伍后，曾在湖北駐滬辦當司機。在1988年海南成立特區時，成為了第一波下海經商的淘金者，參與了當時的房地產炒作。

1993年，劉道明在海南組建了名流置業，打造了“海南名流花園”、“海南名流國際同城”等項目，賺取了第一桶金。

第二年，劉道明將公司遷往北京，打造了名流花園項目，開始了名流置業的全國化之路。

美好置業官網顯示，目前已經在武漢、北京、深圳、廣州、重慶、蘇州、成都等25個城市完成布局。

不過，在克而瑞發布的2020年房企銷售排行top200的榜單中，并未發現其影子。作為老牌房企，美好置業并沒有走上規模之路，反而選擇了轉型。

劉道明曾在2016年接受采訪時表示：“2013年，房地產行業正從黃金時代走向白銀時代。我已經感受到這種狀態下，企業遲早有一天將出局，所以提出了改革。”

2014年，劉道明在完成公司更名之時，也提出了要推動向裝配式建筑和現代農業方向發力。并在2018年底，將總部整體由北京搬遷至武漢。

轉型受阻，主業下滑

提出要轉型的美好置業，業務上漸漸地發生了改變。

2017年，美好置業控股了國內的裝配式建筑專業企業——美好裝配，之后押注了裝配式建筑的業務發展。

天風證券建筑裝飾行業報告表示，美好裝配工廠生產線，打造了世界上技術最先進、單場規模產能最大、智能化程度最高的PC制造工廠，單廠年設計產能30萬方。

據了解，美好置業的PC工廠已有武漢江夏、重慶江津、成都金堂等8個工廠投產，還有河北玉田、天津靜海、等5個工廠正在建設當中，計劃將于近兩年內陸續建成投產。

提出轉型近6年，控股了美好裝配后的美好置業，其裝配式業務并未有多少起色。

每日財報統計顯示，2018年到2019年，美好裝配分別實現凈利潤-1.97億元、-5.98億元。2020年上半年，凈利潤仍然為-2.39億元。

另外，2020年上半年裝配式建筑業務簽約訂單金額18.5億元，81.7%還是由內部項目消化。

如今，美好置業的業務收入依舊來源于地產業務。數據顯示，2018年、2019年，美好置業房地產業務收入占比分別為95.51%、83.97%，2020年上半年占比達到81.55%。

然而，在不斷擴容裝配式業務的同時，美好置業縮減了拿地力度。

2019，美好置業拿地金額僅11.33億元，2020年上半年，美好置業僅新增了兩個項目，計容建面為16.61萬平方米。截至2020年上半年，美好置業總計剩余土儲計容建面為146.78萬平方米，按照2019年58.15萬平方米的銷售面積來計算，目前的土儲開發已經不能滿足三年。

增收不增利，疊加財務風險？

風云地產界（微信公號：fydcj888）注意到，截至2020年第三季度，美好置業營業收入從19.34億元增長至21.85億元，同比增長19.38%，凈利潤反而從盈利3461億元，變成虧損1.43億元，同比下跌288.07%。

類似的狀況，從2019年開始就已經出現。數據顯示，2019年美好置業營業收入從25.20億元增長至36.59億元，同比增長45.19%，同期凈利潤從2.49億元縮減至6688.44萬元，同比下跌73.12%。

在過去幾年內，美好置業投資現金流，就持續為負，并且不斷擴大。2017年-2019年，其投資現金流分別為-2.92億元、-10.28億元、-15.87億元。

2020年第三季度，其投資現金流為-4.5億元。如今造血功能逐漸下降，持續投入資金進行轉型的美好置業，現金短債比開始變得不美好。

截至2020年第三季度，美好置業短期借款0.5億元，一年內到期的非流動負債31.36億元，短期債務合計31.86億元，持有的貨幣資金為17.51億元，短期債務壓力較大。

美好置業擴大投資，增收不增利時，其負債率也在不斷攀升。數據顯示，美好置業的負債率由2018年的66.26%增至2019年的73.68%，2020年前三季度進一步增至76.65%。

1月20日，美好置業發出公告表示，其對資產負債率超過70%的公司擔保金額為57.85億元，已經達到上市公司最近一期經審計凈資產的81.71%。負債率又再一次上升，債務風險繼續拔高。

雖然2020年年底計劃拋出三家子公司緩解資金問題，不過美好置業的問題能否通過賣子解決，還并未得知。如今股價一周之內下跌50%，又曝出有重大交易事項，或許此舉會對美好置業造成重大影響。

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