撰文/ 姚悅

編輯/ 盧泳志

入主協信地產不到一年，最近有消息稱，新加坡城市發展有限公司（CITY DEVELOPMENTS LIMITED，下稱：CDL）正在內部討論出售協信遠創持股，并進行債務重組。

據了解，2019年，協信地產發生債務危機后迎來了新加坡最大的土地業主之一——CDL作為白衣騎士，并在去年4月最終完成接手。CDL當時還表示，由于標的情況及疫情影響，認為這筆收購很劃算。

匯生國際融資總裁黃立沖對風云地產界表示，首先，2019年協信地產的危機還沒有完全暴露出來，CDL就以股權的形式進入，選擇的時間點不合適。由于房地產在國內的土地一般是被債權人質押，因此如果出現債務違約，那么股東方一般是完全清零的；其次，CDL對疫情的深遠影響、對市場影響和資金面的影響都低估了，導致現在救也不是，不救也不是，落了個燙手山芋。

協信地產是渝派資本集團“協信系”的最重要部分，成立于1994年，在很長一段時間里都是重慶房地產市場的頭部玩家，曾與龍湖、金科并稱“渝派房企三甲”，最高沖進過房企50強。協信地產究竟如何走向下坡，為何遲遲沒有上市，又是如何最終被迫“賣身"，還成為了燙手山芋？

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轉型之殤

1994年，趕在下海浪潮，吳旭離開體制，創辦了協信集團。創辦初期，協信集團曾先后涉足廣告、裝飾、駕駛培訓等多個行業，隨后投身房地產，協信遠創為其主要地產平臺。

1996年，協信憑借首個商業地產項目——朝天門協信商廈，在當地地產界一舉成名。五年后，協信開始規模擴張之路。協信星光68、協信星光時代廣場相繼開業，以及協信·阿卡迪亞、協信彩云湖等山城高端項目的成功讓協信一時風光無兩。

到了2014年，吳旭和協信卻遇到了一次重大轉折。當年5月，中國南方官場燃起的反貪腐大火燒到了山城，吳旭遭遇了從業20年的至暗時刻，其因牽涉華潤宋林案，被相關部門帶走“協助調查”。

當年11月，協信遠創雖然成功突破百億銷售額，實現155.3億元，位列50強，但這也成為了其最后的高光時刻。

一年后，吳旭回歸，他卻開始試圖擺脫對住宅市場的依賴。協信先是通過與清華系的啟迪控股股份有限公司合作成立啟迪協信科技城投資集團有限公司，切入了產業地產領域，此后又陸續收購了多利農莊，涉足特色小鎮、田園綜合體，在上海成立協信家，打造高端服務式公寓。

但相比住宅，這些新業務前期投入大，回報周期長，無法快速實現收益，其地產原先的規模相對有限，無法保證對新業務的輸血。

2015年，經歷了高峰的協信遠創則開始出現業績下滑——營收和凈利同比分別下降5.8%和39.47%。

此后，受房市調控政策影響，市場開始出現下滑。2017年12月，綠地控股以約為50億元獲得協信遠創40%股權。盡管協信解釋此舉是為了上市做準備，但外界普遍認為這是在通過引入戰投緩解資金壓力。

綠地入股后不久，時任協信遠創常務副總裁張澤林曾表示：“去地產化”對財務的影響非常大，需要再熬一段時間，如果體量再大一點達到500億元，30%的持有型物業，會比較舒服，這個階段付出了發展速度不快的代價。”

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜也曾表示：“協信很早就開始做商業地產和產業地產，但商業模式沒跑通，就開始多元化開展新業務，導致新業務沒有足夠資金培育，又耽誤了高周轉推動住宅業務上規模的時機?！?/span>

02

上市波折

在資本運作方面，早在2011年，協信就提出赴港上市計劃，但先后兩次打算赴港IPO都無疾而終。

據了解，2012年8月至2013年3月短短半年，協信遠創拿地和簽約文化旅游用地的投資額高達280億元，而當時協信2012年的銷售額僅為90多億。有分析認為，銷售額與投資金額之間存在巨大的差距，協信為上市不惜高負債圈地再擴張，這一度被稱為“協信的上市賭約”。

但因為融資環境不樂觀，協信推遲了上市計劃。隨后，受到樓市大市場環境的影響，又不得不放緩了上市的腳步。2014年吳旭被協助調查，上市一事又被擱置。

2015年，協信重啟上市之路。協信商業地產集團進行分拆整合，并按照“標配”將總部搬到了上海，而且還表示最遲要在2020年上市。但協信的上市路總是差了臨門一腳。

2017年，協信遠創以10.01億元代價拿下“獅頭股份”A股借殼平臺。此后不久，吳旭將天驕股份從新三板摘牌退市，然后籌劃讓獅頭股份重組收購天驕股份，同時將協信遠創、商業與產業園都裝入獅頭股份最終實現整體上市。

當時，一位從協信離職的項目負責人曾對《中國房地產報》表示，協信兩次打算赴港IPO，都無疾而終，如果能夠借殼獅頭股份上市A股成功上市，情況會完全不同。

但這條最后翻盤的道路卻又出了狀況。由于獅頭股份的其中一個股東股權因合同糾紛被凍結，導致重組失敗，同時，由于獅頭股份連續兩年利潤為負，戴帽ST，股價暴跌，協信被套牢。

柏文喜對此表示：“這條路本身走不通，因為地產業務裝不進去，監管部門不會批準?！?/span>

03

賣身后仍前景不明

轉型不利，又遲遲無法登陸資本市場，協信地產（2019年初，吳旭著手將旗下的啟迪協信與協信遠創合并，成立協信地產）面臨著融資和規模的雙重壓力。2019年末，協信地產的資金問題開始顯現。

在陷入“資金鏈斷裂”傳聞很長一段時間后，協信地產終于迎來了“白衣騎士”。2019年5月，協信遠創引進了CDL，并在2020年4月完成簽約。

根據交易方案，CDL以43.9億元人民幣獲得協信遠創51.01%股權。交易完成后，CDL將成為協信遠創的第一大股東，吳旭退居第二大股東。此外，CDL有權在2022年行使看漲期權，即以同樣的估值，再以7.7億元獲得協信遠創9%的實際權益。此舉可能使CDL的實際權益持股量增加至60.01%，并將獲得協信遠創的唯一控制權。

但有媒體報道，在入主協信地產數月后，CDL母公司的掌舵人郭令明就在一封公開信中承認，在商業環境快速變化的背景下看待對協信的投資，疫情的全球蔓延讓這筆投資更具有挑戰性。

從2020年上半年財報看，協信地產的經營和債務情況不容樂觀。當期，協信遠創虧損12.58億元，有息負債356億元，但手頭資金僅有26億元。協信遠創還面臨著融資困境：2019年和2020年上半年，籌資現金流凈額分別為-42.23億和-43.73億元。

天眼查顯示，2020年11月，協信地產兩次成為被執行人，執行標的總計近200萬元。

其中一項是因設計費拖欠五年，該案訴訟方表示，作為一家規模房企的集團公司，協信地產可查封凍結的賬戶內現金資產不足150萬元，對此非常感到意外。

克而瑞《2020年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》顯示，協信遠創2020年銷售額為268億元，位居榜單第96位。而曾經“渝派三甲”陣營里的龍湖已經邁入雙千億陣營，金科也突破千億大關。

值得注意的是，據樂居財經報道，2019年有接近協信人士曾表示，當時協信地產非常缺錢，恒大和融創都有接觸過，可因為協信欠的稅、社保、負債都很高，遺留問題太多了，最終都沒有接手。

CDL這次是否抄底心切？對此您有何看法，歡迎評論留言！