有些時候，壓死房企的可能只是一些還飄在“空中”的傳言，住宅用地“兩集中”就很有這“面相”。

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近期，一份網(wǎng)傳文件顯示，房地產(chǎn)市場將執(zhí)行住宅用地分類調(diào)控方案：22個重點城市土地將“集中公告”與“集中出讓”，全年不超過3次；青島、天津、濟南、鄭州等地先后發(fā)布執(zhí)行計劃，進一步印證傳言的真實性。

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消息傳出，即刻帶動世茂集團（0813.HK）、華潤置地（1109.HK）、融創(chuàng)中國（1918.HK）等一批實力雄厚的地產(chǎn)龍頭股漲停，以一種群眾“喜聞樂見”的方式，為行業(yè)吹進“春風(fēng)滿地”的氣象，只是這“十里桃花”真的開在所有人的心里嗎？

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仔細(xì)想來，“集中公告”與“集中出讓”在以一種前所未有的設(shè)想，調(diào)整傳統(tǒng)的土地出讓流程。可是前者不改變供求的關(guān)系，后者不改變競爭的本質(zhì)。設(shè)計者尋求提升行業(yè)運轉(zhuǎn)的效率與安全性，劃定對相對安全的空間，由企業(yè)市場化角逐。不過換了個戰(zhàn)場，哪家房企都沒放下武器。

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于是問題來了：既然“兩集中”不是市場普惠，有人享受到改變的紅利，也會有人掉隊。大家聆聽同一個傳聲筒，在同一個角斗場搶資源。平臺已經(jīng)將所有資源公開展示，能否搶到手里就看地產(chǎn)商各自的本事了。

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一番漲停之后，“兩集中”的傳言，會成為壓死哪些房企的稻草？

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華夏幸福：地頭龍的末日

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不要小看信息與資源集中管控，一些區(qū)域的傳統(tǒng)格局或許就此打破，這樣的結(jié)果一定是華夏幸福（600340.SH）最不希望看到的。

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按照華夏幸福董事長王文學(xué)設(shè)想，華夏幸福商業(yè)模式以開發(fā)產(chǎn)業(yè)新城為主：公司與地方政府簽訂開發(fā)協(xié)議，啟動土地整理與配套設(shè)施建設(shè)；通過提供招商引資代管與區(qū)內(nèi)日常管理等服務(wù)，以及區(qū)內(nèi)住宅項目開發(fā)等形式獲取收益。

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這套“造城”理念在環(huán)京地區(qū)頗為吃香，讓華夏幸福以低價獲得熱門地塊。

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明源地產(chǎn)研究院曾調(diào)研固安工業(yè)園，認(rèn)為在地方政府的重點“關(guān)照”下，華夏幸福的用地成本比京滬郊縣低33.3%，2014年上半年毛利率接近50%；王文學(xué)也曾說，2016年前華夏幸福環(huán)京區(qū)域投資銷售及回款，整體占比超過90%。

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盈利模式促使拿地成本遠(yuǎn)低于競爭對手，規(guī)模投入進一步放大與競爭對手差距，讓環(huán)京區(qū)域逐漸成為“少數(shù)派”的游戲。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年1-11月環(huán)京新型都市圈項目銷售榜單中，同是主打產(chǎn)業(yè)新城理念，華夏幸福以336.3億元的銷售額排名首位，隆基泰和以215.42億元位居次席，其余房企均未過百億。

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產(chǎn)業(yè)格局基本定型，客觀上實現(xiàn)企業(yè)個體命運與區(qū)域發(fā)展的“強綁定”。當(dāng)某個區(qū)域的發(fā)展，與少數(shù)企業(yè)緊密捆綁時，對企業(yè)和當(dāng)?shù)囟疾皇呛檬隆?/span>

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地方政府特殊照顧讓華夏幸福失去了全國布局的動力，導(dǎo)致土儲分布過于單一，命運隨著2017年環(huán)京限購政策落地急轉(zhuǎn)直下；華夏幸福因為110.54億元逾期不能兌付，也拉著地方政府“墊背”。在這樣的惡性循環(huán)中，雙方都成了輸家。

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真正健康的區(qū)域地產(chǎn)生態(tài)，應(yīng)該是復(fù)合型生態(tài)，給更多地產(chǎn)商以足夠的生存空間，避免華夏幸福這樣的“灰犀牛”出現(xiàn)。

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“兩集中”方案的出臺，雖然還不能從根本上杜絕“灰犀牛”的出現(xiàn)，但能夠引導(dǎo)更多企業(yè)參與地方建設(shè)，避免“企業(yè)綁架地方經(jīng)濟”的情況進一步惡化。

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當(dāng)華夏幸福成為地方政府眼中必須排除的隱患時，其悲劇的命運就很難改變了。

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路勁：手里無貨，饑年心慌

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市場越是不確定，越是考驗誰的定力強。什么是定力？存貨、存貨，還是存貨。重要的事情說三遍，也就道出路勁（01098.HK）的痛苦。

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隨著全國多地土地供應(yīng)規(guī)模增速趨穩(wěn)甚至下降，宣告樓市正在快速進入存量時代。中國恒大（3333.HK）、萬科A（000002.SZ）、碧桂園（02007.HK）存貨普遍維持在萬億元水平。

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碰不上優(yōu)質(zhì)資源，這些龍頭企業(yè)還能退一步從長計議，路勁卻不能退。

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翻看其財報數(shù)據(jù)，路勁的土儲資源非常稀少，在2018年6月底好不容易提升至848萬平方米，到2020年6月底又下降至701萬平方米。

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要知道，為了規(guī)模成長，2007年號稱“豹哥”的路勁原執(zhí)行董事單偉豹，還曾以18億元拖回順馳超過600萬平方米土儲，以及超過66億元的整體負(fù)債；如今面對生死，路勁根本沒有什么底牌繼續(xù)留在牌桌上。

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當(dāng)然，路勁還可以買。畢竟建立“集中公告”與“集中出讓”的運作模式，客觀上將不同規(guī)模的房企，聚合到相同的賣場——飯店怎么可能拒絕顧客。

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可是土地畢竟是稀缺資源，游戲規(guī)則還是價高者得。一旦目標(biāo)地塊成為龍頭企業(yè)勢在必得的獵物，或多家房企成批聚集搶地的情況，造成無法以預(yù)期價格購得地塊，路勁是否有足夠的勇氣扛起杠桿高價購地，在滿是不確定的2021年大步向前？

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2007年后的十多年里，路勁再沒有過大手筆，甚至在全國樓市快速發(fā)展的時段，也沒有撒出“高杠桿+高周轉(zhuǎn)”的大殺器。到現(xiàn)在，路勁已經(jīng)“猥瑣發(fā)育”近15年。如今面對這么多風(fēng)險，哪里還有逆勢而上的膽量。

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至于現(xiàn)金，更不敢多想：2020年中期路勁滿打滿算才有152.42億元。倘若支付127.27億元的短債與17.31億元的應(yīng)付賬款及票據(jù)，能夠用來補充土儲的籌碼幾乎為零。

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論土儲，家底從來沒有別人厚；論勇氣，保守已經(jīng)滲透到骨子里。這樣的路勁，很難抵擋“兩集中”政策的考驗。

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融信中國：告別“冒險王”

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路勁沒有膽量，不代表競爭對手也沒有。在地產(chǎn)圈兒，信奉“愛拼才會贏”的人不在少數(shù)，融信（03301.HK）就是其中一家。

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這是一種線性邏輯：你肯花錢，我比你還要敢花錢；你鐵了心增加土儲，我比你的心還要硬。“撐死膽大的，餓死膽小的”，雖然這是冒險行為，但還得遵守市場規(guī)律：只要市場需求還在，縱使土地價格高企，將土儲轉(zhuǎn)化成存貨后仍然不愁賣。

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在樓市快速發(fā)展的那些年，懷有如此價值觀的企業(yè)不在少數(shù)，而且多數(shù)獲得了快速成長。

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況且融信闖入主流房企陣營，并不是“歐氏三兄弟”的創(chuàng)業(yè)故事，也不是2018年合約銷售額首度破千億，而是2016年7月，經(jīng)過400輪競價，以110.1億元、溢價139%、樓面價100315元/平方米奪取上海靜安中興社區(qū)兩地塊的豪氣干云。

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公開數(shù)據(jù)顯示，在眾多房企2020年平均合約售價剛剛破萬時，融信從2018年開始就從未讓該數(shù)據(jù)下滑至20000元/平方米之下。一直以來，融信堅持“高舉高打”的戰(zhàn)略，而且取得了不錯的成果。

然而高價拿地的前提，還是要以低資金成本為根基，觀察融信的數(shù)據(jù)，其資金成本必然不低。

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第三方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行境內(nèi)信用債票面利率平均值為4.91%，低于融信在2020年3月與4月，發(fā)行的兩筆利息為5.9%的信用債。

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至于美元債，融信的資金成本同樣很高。年中時期，時代中國曾以6.0%成本發(fā)行2億美元公司債，碧桂園以5.4%的成本發(fā)債5.44億美元，兩筆費用同樣低于融信以7.35%的利息發(fā)行的美元債。

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融信通過高于市場平均成本價，超負(fù)荷撬動土地資源，已經(jīng)影響凈利潤增長。在其最新發(fā)布的2020年度盈利預(yù)測中，融信明確表示歸母凈利潤將下降20%-30%，狀況并不樂觀。

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其實2020年監(jiān)管部門出臺的“三條紅線”政策，目的就是為了限制房企繼續(xù)“玩火”，通過控制流動性盡快疏散房企內(nèi)部風(fēng)險，盡可能避免企業(yè)“用命換錢”。可是融信一直在堅持“走鋼索”模式，控風(fēng)險談何容易。

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公開數(shù)據(jù)顯示，融信僅以73.8%踩中剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率一條“紅線”（凈負(fù)債率91%，現(xiàn)金短債比1.7），看似情況可控；可是高企的運營成本，以及不斷走低的利潤，導(dǎo)致融信缺少去紅線的彈性——上紅線簡單，下紅線可就太難。

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“三條紅線”的問題還沒處理好，又添了“兩集中”的煩惱，融信中國的日子同樣難過。

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結(jié)語

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縱觀整個地產(chǎn)業(yè)，會只有華夏幸福、路勁、融信三家企業(yè)遭遇危機嗎？實際上，在全國范圍內(nèi)，以“地頭蛇”形態(tài)綁架區(qū)域經(jīng)濟，土儲資源枯竭、在風(fēng)險刀頭“舔血”的企業(yè)，從來不再少數(shù)，部分企業(yè)的規(guī)模甚至已有千億。讓整個產(chǎn)業(yè)安全落地，必須將它們逐個安置清理。

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這樣看來“兩集中”政策出臺，是在營造優(yōu)勝劣汰的競爭環(huán)境，盡快消解競爭實力孱弱的企業(yè)，讓它們走向舞臺的邊緣，逐漸成為優(yōu)質(zhì)企業(yè)繼續(xù)成長的養(yǎng)料。相信不久的將來，會有多家房企爆出各種問題，不過這也正是市場健康良性發(fā)展的重要表現(xiàn)。