作者|蔡? ?真??

來源|野馬財(cái)經(jīng)

據(jù)工商信息，4月12日，蘇寧置業(yè)集團(tuán)有限公司出質(zhì)滁州蘇寧置業(yè)有限公司全部股權(quán)，數(shù)額1000萬元，質(zhì)權(quán)人為新余瀚宇碧江資產(chǎn)管理有限公司。

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野馬財(cái)經(jīng)穿透后發(fā)現(xiàn)，新余瀚宇碧江資產(chǎn)管理有限公司與碧桂園集團(tuán)存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，前者法人周錦新同時(shí)擔(dān)任佛山南海區(qū)碧家文化傳播有限公司法人，該公司由碧桂園旗下國(guó)強(qiáng)公益基金會(huì)控股。

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這不是蘇寧置業(yè)第一次向碧桂園求救。

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今年3月23日，蘇寧置業(yè)將旗下江蘇銀河物業(yè)管理有限公司（下稱銀河物業(yè)）股份質(zhì)押給碧桂園生活服務(wù)集團(tuán)股份有限公司（下稱碧桂園服務(wù)），出質(zhì)股權(quán)數(shù)額為3001萬元，與注冊(cè)資本金相當(dāng)。

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近期有市場(chǎng)消息稱，碧桂園將并購銀河物業(yè)，交易對(duì)價(jià)30億元，股權(quán)質(zhì)押實(shí)為交易之保證。截至發(fā)稿，蘇寧和碧桂園均未置評(píng)。

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碧桂園之外，興業(yè)銀行、恒大和阿里也是蘇寧置業(yè)的質(zhì)權(quán)人。

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今年1月，蘇寧置業(yè)股東蘇寧電器出質(zhì)部分股權(quán)給興業(yè)銀行南京分行；1-3月，蘇寧置業(yè)還多次出質(zhì)股權(quán)給恒大人壽保險(xiǎn)。

去年12月，蘇寧控股集團(tuán)全部股權(quán)被質(zhì)押給淘寶，與此同時(shí)張近東將6.5萬股蘇寧置業(yè)股份出質(zhì)給淘寶。

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對(duì)于這筆股權(quán)質(zhì)押，蘇寧易購方面當(dāng)時(shí)對(duì)野馬財(cái)經(jīng)表示：“股權(quán)質(zhì)押是正常的商業(yè)合作，對(duì)蘇寧易購戰(zhàn)略發(fā)展和正常經(jīng)營(yíng)無實(shí)質(zhì)影響。蘇寧30年來創(chuàng)新發(fā)展，離不開戰(zhàn)略合作伙伴和有關(guān)部門長(zhǎng)期以來的大力支持，今年以來，面對(duì)疫情挑戰(zhàn)，蘇寧充分調(diào)動(dòng)智慧零售前瞻性布局的優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。蘇寧和阿里長(zhǎng)期保持良好合作，雙方將進(jìn)一步深化合作，拓展線下商業(yè)場(chǎng)景。”

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資深行業(yè)人士對(duì)野馬財(cái)經(jīng)分析稱，股權(quán)質(zhì)押融資一般要打5折。股權(quán)質(zhì)押融資對(duì)企業(yè)而言貸款成本低、時(shí)間快，且對(duì)上市公司股價(jià)影響相對(duì)較小。

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去年年末，張近東宣布下個(gè)十年蘇寧要聚焦主業(yè)，“該砍的砍，該轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)”。

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江蘇足球俱樂部是蘇寧砍下的第一刀， 2月28日，江蘇足球俱樂部（原名江蘇蘇寧足球俱樂部）發(fā)布公告稱，由于各種無法控制的要素疊加，俱樂部無法保障繼續(xù)征戰(zhàn)賽場(chǎng)，即日起停止運(yùn)營(yíng)。創(chuàng)下“中超球隊(duì)奪冠即解散”的尷尬紀(jì)錄。

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江蘇足球俱樂部即為蘇寧置業(yè)100%控股。

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2005年蘇寧置業(yè)集團(tuán)有限公司成立，截至2020年6月，蘇寧置業(yè)的總資產(chǎn)885.27億元，凈資產(chǎn)145.94億元，營(yíng)業(yè)收入12.47億元，凈利潤(rùn)為1.02億元。據(jù)克而瑞公布的數(shù)據(jù),2019年和2020年蘇寧置業(yè)全口徑銷售額分別為89.3億元、179.1億元，位列房企第169位、第134位。、

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銀河物業(yè)為蘇寧置業(yè)的全資子公司，成立于2000年，張近東持股65%，蘇寧電器持股25%，兒子張康陽持股10%。張近東實(shí)際控制著銀河物業(yè)77.5%的權(quán)益。

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截至2020年，銀河物業(yè)在管面積5979萬平方米，合約面積7998萬平方米。在管項(xiàng)目包括商業(yè)物業(yè)、科技辦公物業(yè)、高端住宅物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)、公共服務(wù)物業(yè)等。

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蘇寧置業(yè)是蘇寧電器除蘇寧易購?fù)庾钪匾馁Y產(chǎn)。在母公司聚焦主業(yè)的大戰(zhàn)略下，蘇寧置業(yè)被視為蘇寧智慧零售線下最大的流量入口。

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地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)指出，在當(dāng)前地產(chǎn)和零售企業(yè)股權(quán)被收購的情況下，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模是比較大的，如果蘇寧本身參與了合作，不排除后續(xù)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的擴(kuò)張也會(huì)有調(diào)整。另外，在當(dāng)前特殊時(shí)期，轉(zhuǎn)讓股權(quán)能夠增強(qiáng)現(xiàn)金流，對(duì)于企業(yè)首先是一個(gè)正面效應(yīng)，但后續(xù)也要關(guān)注類似合作是否會(huì)影響包括零售、地產(chǎn)等相關(guān)板塊的業(yè)務(wù)。

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蘇寧置業(yè)還要再挨幾刀？未來在蘇寧體系內(nèi)如何定位？尚待觀察。

銀河物業(yè)值多少錢？

分拆物業(yè)公司上市募資，是近年來地產(chǎn)開發(fā)商頗為普遍的動(dòng)作。

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截至去年末，已經(jīng)有超過40家物業(yè)公司登陸資本市場(chǎng)，其中有38家左右的物業(yè)公司登陸港股市場(chǎng)，3家左右登陸A股。

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需要注意的是，和2019年相比，投資者對(duì)物業(yè)股已經(jīng)趨于冷靜，市場(chǎng)對(duì)其估值正在下調(diào)。此前第一服務(wù)、世茂服務(wù)、合景悠活等開盤即破發(fā)的情況便是警鐘。但不管怎樣物業(yè)平臺(tái)如果上市，對(duì)于母公司拓展新的融資渠道，至少是個(gè)利好。

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蘇寧電器選擇質(zhì)押或變賣物管公司股份，而非謀求分拆IPO，或因債務(wù)壓力太大，短期內(nèi)需要輸血。

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據(jù)企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)，截至2020年三季度末，蘇寧電器的總負(fù)債高達(dá)2995.49億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為539.99億元，短期借款497.34億元，而期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅230.03億元.

2020年上半年，蘇寧電器的營(yíng)收為1232.43億元，同比下降11%；凈利潤(rùn)7.84億元，同比下降69.6%，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流出6.12億元。

碧桂園服務(wù)是物管行業(yè)龍頭，2018年6月它從碧桂園集團(tuán)分拆并在港交所成功上市截至2020年末管理項(xiàng)目3277個(gè)、服務(wù)業(yè)主424萬戶，在管面積3.8 億平米、合約面積 8.2 億平米，處于行業(yè)領(lǐng)先地位。全年?duì)I收157億元，是目前二級(jí)市場(chǎng)物業(yè)板塊營(yíng)收第一。此外公司還手握百億現(xiàn)金及等價(jià)物。

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碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長(zhǎng)江曾公開表示，公司今年的在管項(xiàng)目或會(huì)超4000個(gè)，并提出五年要實(shí)現(xiàn)一千億的營(yíng)收目標(biāo)。

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目標(biāo)遠(yuǎn)大又不差錢的碧桂園服務(wù)開啟“買買買”模式，去年24.5億收購滿國(guó)康潔環(huán)衛(wèi)公司，15.2億收購城市縱橫（電梯廣告商），以及較小型的港聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)、嘉凱城和各地的區(qū)域性物業(yè)公司。

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在傳出30億收購銀河物業(yè)同時(shí)，碧桂園服務(wù)還有近49億元收購藍(lán)光嘉寶的“物業(yè)最大宗并購案”仍未落錘。

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如若30億元對(duì)價(jià)屬實(shí)，碧桂園給蘇寧的報(bào)價(jià)溢價(jià)率比較高。作為對(duì)比，今年年初恒大物業(yè)15億元并購浙江雅太，后者在管面積超8000萬平方米；在管面積是銀河物業(yè)的兩倍的藍(lán)光嘉寶，報(bào)價(jià)不過50億元——在管面積僅6000萬平米的銀河物業(yè)，即便算上蘇寧商業(yè)綜合體帶來的附加值，值不值30億元也需要打個(gè)問號(hào)。

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銀河物業(yè)目前覆蓋全國(guó)超200個(gè)城市，項(xiàng)目包括商業(yè)綜合（各地蘇寧廣場(chǎng)）、住宅和售樓處、產(chǎn)業(yè)園區(qū)（小鎮(zhèn)和物流中心）、辦公樓以及公共服務(wù)，在江蘇省的項(xiàng)目數(shù)量遠(yuǎn)多于其他省份。

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