撰文/ 李白玉

隨著8月過去，各大房企接連發布中報，中報季也接近收官。今年的房企中報“有點難”，即使是頭部房企，也難免有個別指標出現下滑，讓投資者倍感唏噓。

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在頭部房企中，出現同比營收上漲、利潤反降的情況，甚至有大型房企營收不敵2020年同期。可見在“三線四檔5%”、“集中供地”和銀行房貸“兩集中”等多重手段調控下，房企們日子有多難熬。

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這次，連在地產圈里出了名的拼命的融創，都喊出了房地產下半場“安全才能發展”。

財務“安全區”里的融創?

更重視現金

從中報數據看，融創的財務狀況維持在安全區。

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基本的營收利潤指標都在穩步上升，沒有一項出現異常負增長。2021年上半年，融創實現營業收入958.2億元，同比增長23.9%；毛利199.8億元，同比上升12.5%，歸母凈利潤119.9億元，同比上升9.4%，每股收益2.62元，同比上升8.7%。

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最重要的體現財務安全性的“三道紅線”指標也都加速轉綠。對比2020年同期，2021年中報，財務健康度得到進一步提升：凈負債率下降9.4個百分點達86.6%，非受限現金短債比升至1.11，剔除預收款項后的資產負債率降至76%，三項僅有一項暫未達標。

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實際上，在當下的環境中，比杠桿水平更實際的指標是在手現金。只有現金充裕，才能從容應對集中供地和未來市場銷售端的不確定性。上半年，融創積極促進銷售回款，銷售額達到3208億元同比增長64%，銷售回款率保持高位水平。在手現金1232億元，其中，非受限現金達到1011億元，較去年底增長2.4%，處于歷史最高位。

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充盈的流動性主要得益于銷售回款。融創2021中報明確顯示，非受限現金變化主要來源于經營業務現金流入凈額，約人民幣117.2億元。

融創上半年在債務結構優化和降低融資成本上做出了很多努力。

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上半年新增兩次發債，利率均為融創上市以來最低水平。且提前一年贖回了一筆利率為7.875%的優先票據，以較低成本債務替換高成本債務。

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在這個公司信用評級顯得極為敏感的時期，竭力穩住財務安全的融創，也受到了國際信用評級機構的認可。標普將融創公司主體評級由 BB-上調至BB，展望穩定。穆迪及惠譽將公司評級展望調升至正面;中誠信亞太首次覆蓋融創，并給予BBBg-評級，展望為穩定。

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而下半年，融創手里總可售資源超6600億元，有能力保障經營現金流的充足彈性和安全。

謹慎拿地，不競速競品質

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買買買的融創，顯然已經慢下來了。

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上半年，融創的權益拿地銷售比為37.9%。而在過去一年里，這個數字只有28.5%。對于房企，拿地銷售比低，是“穩”字的象征，意味著不盲目拿地、不盲目擴張。

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事實上，就在8月中旬，有一則消息在地產圈不脛而走，有報道稱，被納入“三道紅線”試點的房企將被要求買地金額不得超年度銷售額的40%。

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融創也在業績會上表示，下半年將主動控制拿地總量及節奏，審慎獲取高質量土地。預計權益拿地銷售比將控制在20%以內，全年權益拿地銷售比將控制在30%以內。

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少拿地，拿好地，從競速到競質量轉變。對于接下來的項目質量，融創提出了更強的把控要求。融創在中報中表示，將提高全資項目占比，優化現有合作模式，優選資金實力強勁的合作方，以成立長期平臺的模式進行合作。

成都環球融創未來城

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實際上，要求房企競品質，也是房地產調控長效機制中的一個部分。

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在最近的幾個重點城市集中供地的公告中，可以明顯看到，提高供給品質，實現行業高品質發展，已經成為房企發展的必然甚至是前提條件。

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北京8月30日發布第二次集中供地方案，將在大興區黃村鎮的兩個地塊首次試點競“現房銷售面積”，達到地價上限后進入競報“現房銷售”面積程序，若宗地可出讓居住建筑規模全部競報為“現房銷售”，轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。

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而早在8月25日，合肥則是首先提出高品質住宅方案，標志著房企拿地進入競品質時代。合肥包河區和經開區的2宗土地拍賣方式為“競地價+競品質+搖號”，競品質指競價達到最高限價時，仍有其他競買人愿意繼續參與競買的，則轉入競高品質商品住宅建設方案階段。

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對于高品質導向的長效調控機制，融創表現的態度十分積極。融創在中報表示，調控機制能夠有效達到限房價、控地價、提質量的目標，支持企業在不斷尋求打造高質量產品的同時擁有合理的利潤空間。

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融創積極態度的底氣則是來源于其一貫強大的產品力。2021年上半年，融創獲中指院“房地產產品力優秀企業TOP1”，這也是融創獲得的第3個行業風向標級別的產品力獎項。以外灘壹號院、西山壹號院為代表的“壹號院”系產品，已經讓融創高品質的形象深入人心。

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從2020年提出“均衡高質量發展”，到2021年提出“更安全、更從容、更長期、更有價值”我們看到，融創做到了果斷放慢拿地速度，也堅定穩住杠桿率指標。對于接下來可能出現的下行的銷售市場和具有不確定性的金融市場環境，融創也不再大開大合，轉為謹慎。

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8月31日住建部剛剛在新聞發布會上表示，官方關于房地產長效機制的決策部署是精準的、有效的。

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現在看來，融創的四更戰略也是長遠的、智慧的。