作者 |蘇影?編輯丨盧泳志?來源 | 野馬財經

有著“小碧桂園”之稱的中梁控股（2772.HK），將中梁物業出售給了碧桂園服務，這算是成功追星了嗎？

2月12日，據財聯社報道，碧桂園服務已收購中梁物業全部股份，目前雙方已簽署相關收購協議。據財聯社援引知情人士透露，在價格方面雙方均較為滿意。

截至2月14日收盤，中梁控股的股價為3.73港元/股，漲幅0.54%，總市值為133.6億港元（約108.93億元）。

圖片來源：Wind數據

而此次收購，也是去年以來，碧桂園服務繼收購藍光嘉寶、富力物業及彩生活（1778.HK）旗下鄰里樂之后的第四次出手。

對此，知名地產分析師嚴躍進表示，從當前收購事件來講，碧桂園總體較為穩健，且在物業方面發力比較強勁。而中梁控股方面，因其地產板塊受到影響，所以選擇出售物業資產回籠資金，增強流動性，也是符合預期的。

與碧桂園的“姻緣線”

事實上，中梁控股在業內也一直有著“小碧桂園”的稱號。

中梁控股最初起家于溫州，2015年中梁控股調整了發展戰略，開始向三四線城市布局。在隨后的時間里，中梁控股高速擴張，累計3年共拿下403宗土地。

在此期間，除了頻繁拿地外，在項目開發上，中梁控股也采用了與碧桂園相近的高周轉模式，因此也被稱業內人士稱為“小碧桂園”。

2016年-2018年，中梁控股分別實現銷售額337億元、758億元和1288億元，成功躍入千億房企。2019年7月16日，中梁控股在香港證券交易所敲鑼上市。

值得一提的是，此次收購事件并不是碧桂園（2207.HK）與中梁控股雙方第一次出現在公共視野。

早在2021年，中梁控股旗下的物業公司遞表之前，碧桂園服務就已經對其進行了投資。

據中梁百悅智佳《招股書》顯示，2021年3月30日，碧桂園服務曾與中梁現代服務（后更名為“中梁百悅智佳”）簽訂投資協議，碧桂園服務通過附屬公司碧桂園物業香港以約2.4億港元（約1.96億元）的價格對其進行入股，占中梁現代服務總股比的6.24%。

隨后，中梁百悅智佳分別在2021年4月和12月兩次遞交《招股書》，并于同年12月23日通過了港交所的上市聆訊，但至今仍未正式敲鑼。

除了此次攜手外，2021年5月6日，中梁物業和碧桂園服務也曾合作新成立一家“上海梁碧科技服務有限公司”（下簡稱“梁碧服務”）。

愛企查顯示，梁碧服務的注冊資本為1000萬元，法定代表人為劉甜恬，經營范圍包括技術服務、技術推廣、日用百貨銷售、物業管理、專業設計服務等。

從股東信息來看，上海中梁物業發展有限公司認繳注冊資本金510萬元，持股比為51%；廣東碧桂園生活服務有限公司認繳注冊資本金490萬元，持股比為49%。

圖片來源：愛企查

不過，來也匆匆去也匆匆，僅成立一個月后，梁碧服務就在6月11日公告申請簡易注銷。

多舉措減債

回到當前，在此時選擇出售物業資產的中梁控股，在今年還有幾筆美元債亟需贖回。

Wind數據顯示，截至2022年2月14日，中梁控股共有4筆境外債，3筆將于今年到期，總余額為8.78億美元（約55.83億元）。

圖片來源：Wind數據

其中，最近的一筆“中梁控股 8.5% N20220519”發行于2021年5月，當前余額為2.93億美元（約18.63億元），票面利率8.5%，將于2022年5月19日到期。

2月14日，標普公告表示，應公司要求，撤銷對中梁控股的評級。在撤銷評級之前，中梁控股評級為“B”，展望負面。不過此前的2月9日，另一評級機構聯合國際曾在公告中確認中梁控股“BB”評級，展望穩定。

而除了美元債之外，中梁控股在流動性方面也面臨壓力。

財報顯示，2018年-2020年，中梁控股的資產負債率分別為95.98%、90.7%和88.86%。截至2020年6月30日，中梁控股的負債總額為2595.77億元，資產負債率為88.43%，仍舊維持在高位。

從債務結構來看，中梁控股以流動負債為主，總額為2274.53億元，占比負債總額高達87.62%。

圖片來源：中梁控股財報

其中，一年內需償還的銀行貸款和其它借款為158.39億元，同期中梁控股的現金及現金等價物為282.08億元，從短期來看償債壓力尚可。

不過，隨著近兩年三四線城市房地產市場的疲態明顯，重倉三四線的中梁控股也遇到了難題。

中期財報顯示，截至2021年6月底，中梁控股在三四線城市的土地儲備總量為4488.72萬平方米，在土地總儲備量中占比68.2%，是其二線城市土地儲備的兩倍以上。

IPG中國區首席經濟學家柏文喜分析，目前，三四線城市市場非常冷淡，銷售去化困難，因此中梁控股在三四線城市較大的土儲占比就成了自身的負擔。一方面難以實現去化回款從而影響自身的現金流，另一方面毛利空間也十分有限，進而影響企業的盈利空間。

此前的2021年中期業績會上，中梁控股董事長兼執行董事楊劍曾表示，下一步，中梁控股要積極響應政府對房地產的調控主調，減杠桿、穩債務，優結構、降成本。同時堅持全國化布局，拓展多元化拿地，在分散風險的同時，亦有效避開土地市場競爭激烈的城市，保持利潤，平衡發展。

值得注意的是，此前的1月4日，中梁控股曾對外公告，決定推遲2021年中期股息派付時間，將原預期的2022年1月25日調整為2022年8月31日。

對此，中梁控股解釋，2021年下半年以來，集團已經多次采取措施應對行業困境，包括加快銷售與回款、節省開支、減少買地并保有現金等。且自2021年7月至2022年1月4日，集團累計已支付了超過8 億美元（約50.82億元）的境外債券或貸款。鑒于房地產行業面臨的持續不確定性，本集團現在將盡力保留現金，維持流動性，以應對當前市場的不明朗局面。

為了自救賣了“未來”？

進入2022年以來，不到一個月的時間，中梁控股已經兩次出現在公眾眼前。

1月16日，中梁控股發布了《關于控股集團總部組織調整相關事項的通知》，提出因公司架構調整，控股集團總部相關職能將與地產集團總部進行整合，控股總部的部分員工將被轉崗，而這其中沒有明確落位的員工將會被裁員。

據《21世紀經濟報道》提出，中梁控股此次裁員人數在200人以上，此外，“財務共享” “信息化” “審計”三大業務板塊有超過100人轉崗地產集團。

隨后，中梁控股管理層回應表示，具體裁員人數是動態的，目前還沒有到200人規模，且控股組織不是上市公司體系，僅是（老板）研究新業務的平臺，目前上市公司體系相對穩健。

令人意外的是，在“裁員事件”一個月后，中梁控股被指向碧桂園服務出售了中梁物業的全部股權。

對此，柏文喜表示，中梁控股此時出售物業公司可能是在自身流動性壓力下的被迫之舉。對于中梁控股這種高速發展的高周轉房企來說，一般其財務杠桿和負債率都運用的相當之高，流動性的維持是建立在高增長的預期前提下的。而一旦銷售回款不達預期或者融資受阻，則易發生流動性危機。從中梁控股的銷售情況來看，其并未完成去年計劃，再加上各地政府加強預售資金監管又使得大量資金受限，同時目前的融資環境又不好，企業流動性壓力是顯而易見的。

嚴躍進也提出，從目前來看，其實物業板塊還是有一定泡沫的。而對于中梁控股來說，物業板塊可以拋售轉讓，幫助企業回籠資金，這對企業來說正是當前首要考慮的目標。

實際上，2020年以來，在房地產行業政策調控影響下，房企主營業務受到影響，因此如物管行業在內的第二曲線曾被很多房企視為轉型突破。

據中指研究院數據統計，截至2021年12月10日，物業管理行業已披露相關信息的并購交易達71宗，涉及并購方33家物業企業，交易金額約333.3億元。

圖片來源：中指數據

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉曾表示，物業是房企轉型的載體。當前房地產行業已結束快速建設時代結束，進入存量管理時代。而能否把存量物業管好，將是實現資產保值增值的關鍵。未來，能夠把物業管好的企業，就能獲得最廣大業主的現金投票，盡管現在物業盈利能力不高，但未來的盈利能力將會爆發式增長。由此，眼光長遠的開發企業提前布局。

你覺得出售物業資產能夠幫中梁控股度過此次流動性危機嗎？歡迎評論區留言討論。