來源 /深藍財經??作者 /楊波

這是最好的時代，也是最壞的時代。一個時代的落幕，意味著另一個時代的開始。2022年，房地產行業進入“黑鐵時代”？

以史為鑒。深藍財經梳理了中國房地產市場24年激蕩發展歷程，試圖為讀者找到答案。

黑鐵時代

2月11日，一份《郁亮主席在萬科集團2022年會上的總結發言》流出。郁亮表示，房地產行業已進入“黑鐵時代”，進入縮表出清階段。

對此，建業集團董事長胡葆森也深表認同。2月14日建業集團召開媒體懇談會，胡葆森坦言，從黃金時代到白銀時代，再到黑鐵時代，房地產直接跳過了“青銅時代”。對優秀的企業來說目前至少還在白銀時代，但對很多已經躺平的企業來說，黑鐵時代都不是了。

作為行業舉足輕重的頭部企業，萬科的每一次判斷，都能引發“核級別”的影響力。黑鐵時代的論調一出，引起了強烈反響。不同于以往的是，這一次“黑鐵時代”的觀點，支持者眾，反對者寡。

諷刺的是，2018年萬科大喊“活下去”的時候，嘲笑的聲音不絕于耳。相反的是，很多房企憋足了勁要“趕超萬科”。

2021年以來，越來越多TOP50房企相繼出現債務違約，工地停工，甩賣資產，降薪裁員等“暴雷”事件。更多的雷，還在持續發酵，令人嘆為觀止。

房地產真的變天了？

回顧：黃金時代

真正要理解黑鐵時代，我們還得從房地產的黃金時代、白銀時代說起。

在古希臘神話中，人類時代被劃分為黃金、白銀、青銅、英雄和黑鐵時代：

在黃金時代，人們生活富足，衣食無憂，不用擔心衰老與疾病，可以像神靈一樣快樂自在。

在白銀時代，人們的力量與智慧開始下降，開始遭遇不幸和痛苦。

在青銅時代，人類更不敬神，為了資源整天熱衷于戰爭。

在英雄時代，人類比過去變得更勇敢而公正，他們與半神和英雄們共同生活。

到了黑鐵時代，眾神將痛苦的煩惱帶到人間，人類為了生活不斷地陷入憂愁和沉重的勞作所折磨。

這種劃分的說法被用到了中國房地產行業。

首先，來看中國房地產行業的黃金時代。

中國房地產的發跡和崛起，始于1998年。

當時，亞洲金融危機席卷而來，中國盡管沒有受到直接沖擊，但面臨著內需不足、消費不旺的局面。要保證經濟增長目標，拉動內需成為當時經濟工作中的迫切任務。

房改——橫空出世。

1998年7月3日，國務院頒發了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》。正式開啟了以“取消福利分房，實現居民住宅貨幣化、私有化”為核心的住房制度改革。在新中國延續了近半個世紀的福利分房制度壽終正寢。

顯然，房地產消費是被決策層所看中的那臺“內需發動機”。房地產行業擁有廣大的上下游，一旦啟動，將會成為推動經濟的全新引擎。事實也同樣證明了，這個決策影響了中國經濟24年，直到今天。

萬科的王石，認定了房地產的時代到來了。從那時候開始，萬科調整策略，專注房地產開發。

1998年，全國房價均價僅2000元。上海均價剛剛突破3000元，廣州也是在3000元左右，北京和深圳也沒超過5000元。

房改釋放的活力一發不可收，房地產進入了高速發展期。在房地產經濟的帶動下，中國不但迅速走出了金融風暴，還進入了黃金發展時期。1998年到2007年間，中國的GDP增速從7.8%，逐年提升至14.2%，增速越來越快。

在黃金時代，政策非常寬松，企業的盈利模式建立在土地的持續快速升值上。寬松的信貸環境，房企資金成本比較低，房企財務杠桿比較高。這10年，對于房地產開發商來說是黃金十年，許多開發商單是依靠土地增值，就使得企業財富得到了野蠻增長，比如囤地之王——李嘉誠。

我們從數據可以看出，2000年至2007年，全國商品房銷售總額從0.5萬億上漲到2.41萬億。復合增長率超過25%。毫無疑問的，這是中國房地產的黃金時代。

然而，過熱的樓市，高漲的房價，讓大量底層民眾怨聲載道。由此引發了一輪又一輪的調控。“遏制房價過快上漲”，成了當時高層最主流的聲音：

2005年，國八條發布，房貸優惠政策取消，個人房貸首付比例從20%上調到30%。

2006年，國六條、國十五條發布。“70/90政策”面世，即90平方米以下住房須占項目總面積七成以上。購房不足5年轉讓須交營業稅。土地閑置2年將被收回。

2007年，房貸新政發布，二套房首付不低于40%，貸款利率不低于1.1倍；當年貸款基準利息7.83%。

是的，遏制房價過快上漲，但是房價還是在漲。從1998年，全國均價不到2000元/平，上漲至2007年的3863元/平。

脫韁的房價，直到2008年次貸危機爆發后，才按下了暫停鍵。2008年，全國房價均首次下跌。當年的大事件，是萬科帶頭在全國進行高調降價促銷，一時間房地產行業風聲鶴唳，哀嚎不斷。

2008年，許家印的恒大就差一點倒下了。因為金融危機，恒大上市融資的計劃被迫擱淺。直到2008年6月，鄭裕彤聯手科威特投資局、德意志銀行和美林銀行等投資機構出手，斥資5.06億美元入股恒大，恒大方才起死回生。

2008年國際金融危機全面爆發后，中國經濟增速快速回落，出口出現負增長，大批農民工返鄉，經濟面臨硬著陸的風險。

后面的事情大家都知道了。

2008年11月，中國推出進一步擴大內需、促進經濟平穩較快增長的十項措施，總投資額4萬億元。同時，全方位刺激購房需求政策出臺。6月，買房退稅政策出臺。12月，國十三條公布，個人購買二套房貸款放寬，個人住房轉讓營業稅免征時間由5年改為2年。首套房首付降至20%，利率7折優惠。

自此，房地產的黃金時代得以延續。2009年，樓市大爆發。當年全國房價創新高，達到4681元/平。

暴漲的房價，引來了新一輪樓市調控。

2009年12月，個人住房轉讓營業稅免征時間由2年改為5年。

2010年，新國十條公布，二套房首付不低于50%，貸款利率不低于1.1倍。中小戶型不低于70%供應量。

2011年：新國八條公布，限購政策首次出現。二套房首付不低于60%，貸款利率不低于1.1倍，第三套停貸。有2套及以上本地家庭、1套及以上外地家庭不得購買住房。上海、重慶試行房產稅。

2012年，任志強一語驚四座，他當時提出了一個觀點：房地產就像夜壺，需要的時候拿出來用一用。話音剛落，2012年，央行連續兩次降息，樓市又火了一把。

那個時候的樓市調控，就是一個藝術，畢竟房地產還是“支柱產業”，不可動搖樓市的根基。過熱了，壓一下；太冷了，暖一下。

2013年，新國五條再次出臺。重申堅持執行以限購、限貸為核心的調控政策，堅決打擊投資投機性購房。

2014年，樓市再次熄火。當年，全國商品房銷售額7.63萬億，同比下跌6.3%。當年全國商品房成交均價6323元/平，幾乎沒漲了。當然，這只是全國數據，具體到單個城市，房價下跌的非常多。

回顧：白銀時代

2014年，樓市降溫、銷售下滑，房地產行業正式告別快速增長、高額利潤的通道。

當年萬科董事會主席王石大喊，中國房地產行業的“黃金時代”已經結束，白銀時代”到來。開發商不再“低頭遍地是黃金”，而是需要動一番腦筋、費一番功夫，才能尋找到機會。

進入白銀時代后，中國房地產行業的各個數據指標也開始回落，房地產投資平均增速下降至個位數。行業毛利潤率下降到30%以內，凈利率下降到20%以內。

2014年開始，在庫存、營銷等的多重壓力下，許多大型房地產開發商開始轉型，多元化、海外擴張的都有。如恒大地產，將觸角伸向農牧、礦泉水、足球等多個領域；而綠地集團則在9國13城頻頻落子，加快國際化步伐。

然而，轉機再次來臨。

2014年，央行新政，實施首套利率最低可打7折；非限購城市執行首套貸款首付比例二成、二套貸款首付比例三成；限購城市執行首套貸款比例三成，如果貸款已結清，二套貸款比例也可只付三成。非核心城市全部取消限購限貸。

2015年3月30日，實施增值稅由滿5年免征放寬到滿2年免征。

2014年至2015年，央行6次降息，5次降準，中國房地產市場猶如注入“強心針”。

2015年年底，中央連續強調“去庫存”，提出“要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。”樓市再度火熱。

?2015年全國商品房銷售總額8.73萬億元，同比增長14.4%。

2016年全國商品房銷售總額11.7萬億元，同比增長34.7%。

2017年全國商品房銷售總額13.37萬億元，同比增長13.7%。

2018年全國商品房銷售總額15萬億元，同比增長12.2%。

2019年全國商品房銷售總額15.97萬億元，同比增長6.5%。

2015年，意氣風發的融創老板孫宏斌驚呼——哪有什么白銀時代，分明是“鉆石時代”！大公司的鉆石時代，因為大公司在不斷地合并小公司的市場份額。融創2015年銷售額僅734.6億，2021年達到5974億，發展速度如同火箭一般。我們來看另一個數據。融創2015年負債額950億，2021年負債9971億。

也就是說，2015年開始的這一輪房地產行情，催生了包括恒大、碧桂園、融創、陽光城等眾多依靠高負債、高周轉操盤模式發展壯大的房企。他們瘋狂擴張，利用“贏家通吃”法則，將大量融資能力不強的中小房企擠出市場，成長為“巨無霸”，吃成了“肥胖癥”。

然而，2017年10月，“房住不炒”的提法橫空出世。自此，作為一項長期的制度安排，一錘定音。房地產“白銀時代”正式進入尾聲期。

白銀時代的萬科，則保持克制，保持清醒與警惕。2018年，萬科在財報中提到，樓市單邊快速上漲的時代已經結束了，行業整體快速擴張的時代已經結束了。

2018年，在萬科秋季例會上打出了“活下去”的字樣，調整策略，主動降杠桿。那時候，沒有多少人信。嘲笑的聲音還不絕于耳，很多房企，甚至憋足了勁要“趕超萬科”。

急于用發展速度證明自己的房企，仍然在瘋狂的加杠桿，瘋狂的擴張。他們在土地市場拼命搶地，規模持續壯大。激進型民企的代表，比如融信、泰禾、陽光城、融僑等。

2016年8月17日，融信110億拿下上海靜安地王，創中國土地成交史上最貴紀錄?。樓板價超10萬/平方米！溢價率139%。從拿地到開發再到銷售，耗時近5年。15萬一平才能保本的項目，遭遇新房限價政策，不得不以血虧收尾。

2018年，泰禾花費了108.62億，從三大央企手中接下了當時北京“第三高價”的北京豐臺地王。不久后，泰禾集團陷入流動性危機。

這似乎也印證了那句話：上帝欲讓其滅亡，必先讓其瘋狂。

房地產占用了太多的信貸資源，而且已經“房住不炒”了。終于，壓垮房企的“殺器”來了。

2020年，央行出臺新規，對房企融資進行“三條紅線”管理。“三道紅線”即剔除預收款后的負債率不超過70%，凈負債率不超過100%，現金短債比不低于1。

緊接著，2021年1月，央行發布房地產信貸的“三道紅線”。明確房地產貸款集中度管理制度，分檔定制房地產貸款占比上線。去年全國房貸額度吃緊，部分地方貸款發放周期竟然長達6個月至1年。

兩頭吃緊，房企遭遇雙面夾擊。開發貸款，紅線卡死了；銷售回款，困難了。猶如釜底抽薪一般，房企流動性危機一觸即發。高歌猛進的房企一下被擊中了命脈。地產行業由野蠻增長迅速轉入去杠桿狀態，行業急速掉頭，導致很多企業無法有足夠的流動性應對監管要求，由此也讓整個行業開始暴露各種此前高杠桿、高資金成本運作模式的弊病。

三道紅線以來，諸多房企相繼出現問題。恒大、富力、融創、金科、世茂、新城、佳兆業、陽光城、正榮、融信......這個名單也越來越長。

有人調侃說，這些房企“年前還在KTV，年后就在ICU了”。

行業大洗牌，已經開始。

穿透迷霧，看清未來

時間來到2021年底，任志強的“夜壺論”似乎又要應驗了？

2021年12月開始，政策暖風頻吹。

中央經濟工作會議指出“穩定宏觀經濟大盤”。

國家發改委相關負責人重提“房地產是支柱產業”。

2022 年初，國家發改委支持“合理住房需求”，促進“住房消費健康發展”。

2022年2月，央行調低了貸款利率。去年普遍存在的房貸額度緊張、放款慢等問題已經解決。

分析認為，一切放松的調控，不是拯救ICU的房企。當前，中國面臨來自疫情持續考驗、國際宏觀環境轉冷等內憂外患下，穩經濟才是當務之急。房地產作為國民經濟第一大行業，大面積爆雷式的硬著陸對穩經濟顯然不利。指望房地產重回白銀時代，不現實。

根據克而瑞研究中心發布數據顯示，2022年1月份百強企業實現銷售5256億，同比下滑39.6%。根據中指研究院統計數據顯示，2022年1月，TOP100房企銷售額均值為61.8億元，同比下降23.1%。

行業向上的窗口已經關閉。

風口來了，豬都能飛上天；風口過了，再怎么折騰，也是深陷泥潭，越陷越深。從國家發展的大戰略而言，房地產再也不會有這樣的風口了。

在黑鐵時代，企業的戰略不是發展，而是把“活下去”作為策略。正如萬科郁亮說言，行業已經進入縮表出清階段了。國家不允許房地產占用過多金融資源，也不能允許居民因買房背負了高額的債務負擔，因為這些金融資源沒有有效地支持實體經濟。去金融化是一個必然的趨勢，也是痛苦的過程。

郁亮還提到，2022年是集團破釜沉舟、背水一戰的一年。要么死、要么活，沒有中間狀態。房地產行業必須快速、堅決出清，能解決過去累積的包袱，就有開始新征程的機會，包袱甩不掉就活不下去。“黑鐵時代”，萬科倡導節衣縮食，打造戰時氛圍。

這是一個慘烈的過程。但是，不破不立。

黑鐵時代，房地產真正回歸居住屬性，房地產行業，也將變成一個普通的行業。