來源/摩根頻道

2月25日，“房地產(chǎn)千億俱樂部”成員龍光集團(tuán)股價(jià)再度大跌，截至當(dāng)日收盤，龍光集團(tuán)暴跌16.88%，報(bào)2.26元/股，刷新近年新低，日損超30億港元，總市值僅存151億港元。就在前一天，龍光集團(tuán)已經(jīng)暴跌14.44%。縱覽其從2月21日轉(zhuǎn)跌以來，5個(gè)交易日股價(jià)跌幅達(dá)到了33.83%。

并且，在債券市場，龍光集團(tuán)的境況也不容樂觀。2月24日以來，龍光集團(tuán)多只債券大跌，其中18龍控05、21龍控02、20龍控01與19龍控04紛紛跌超20%，個(gè)別債券還遭遇盤中臨時(shí)停牌。

那么，在房地產(chǎn)一向被以“優(yōu)等生”著稱的龍光集團(tuán)，為何在短短幾天內(nèi)就遭遇了“股債雙殺”呢？

龍光集團(tuán)：房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，被“誤殺”的房企優(yōu)等生？

被“股債雙殺”的龍光集團(tuán)，在近期房地產(chǎn)行業(yè)中，并非個(gè)例。比如，閩系房地產(chǎn)龍頭企業(yè)正榮地產(chǎn)也正困陷于被“股債雙殺”的境地中。

不過，龍光集團(tuán)與正榮地產(chǎn)還有所不同。

正榮集團(tuán)，2020年與2021年上半年的現(xiàn)金短債比為2.2倍與2.19倍，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率分別為76.6%和72.4%，凈負(fù)債率分別為64.7%與57.2%，“三道紅線”始終都踩中一條，連續(xù)身處于黃檔。

并且此次風(fēng)波，正榮地產(chǎn)源于自身現(xiàn)金流已經(jīng)無法覆蓋近期要贖回的債券金額，預(yù)示著將出現(xiàn)債務(wù)違約。

然而，龍光集團(tuán)從其所公布的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來看，截至201年上半年末，凈負(fù)債率為60.8%、剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69%、現(xiàn)金短債比為1.85倍，以“三道紅線”的標(biāo)準(zhǔn)來看，均達(dá)標(biāo)，劃分為綠黨。

從負(fù)債情況來看，數(shù)據(jù)顯示，目前龍光集團(tuán)有10只境外債券，總規(guī)模達(dá)到32.6億元，其中一年內(nèi)到期的有兩只，到期時(shí)間分別2022年8月25日、2023年2月23日，對(duì)應(yīng)規(guī)模為3億美元、4.5億美元，利率為7.5%、5.25%。境內(nèi)債方面，近期有“18龍控02”將于2022年3月22日到期，債券余額為18.26億元，票面利率為4.9%。

從整體負(fù)債來看，2021年中期，深圳龍光有息負(fù)債規(guī)模為525.56億元，其中短期負(fù)債為168.07億元，對(duì)外擔(dān)保余額為498.86億元，持有貨幣資金約354.79億元。

可見，其流動(dòng)金額是高于同期流動(dòng)負(fù)債項(xiàng)下的銀行及其他借款以及優(yōu)先票據(jù)金額，短期償債壓力較小。并且，其2021年上半年新增借貸平均成本為4.6%，期末加權(quán)平均借貸成本為5.4%，相比較于2021年上半年銷售規(guī)模（全口徑）相近的部分房企，龍光的融資成本處于中間位置。

并且，12月27日，龍光集團(tuán)向合格投資者成功發(fā)行6.65億元資產(chǎn)支持證券CMBS，這也是自監(jiān)管部門支持優(yōu)質(zhì)民營房企發(fā)債政策出臺(tái)以來，繼龍湖、碧桂園后國內(nèi)第三家成功發(fā)債的民營房企。

縱覽以上全部數(shù)據(jù)，無論從房地產(chǎn)行業(yè)的“三道紅線”來說，還是其流動(dòng)現(xiàn)金狀況、短期債務(wù)情況與融資情況，龍光集團(tuán)可以說都處于“穩(wěn)健”發(fā)展的狀態(tài)。在從2020年底，以恒大開頭引發(fā)的國內(nèi)房企紛紛暴雷的情況下，身為為數(shù)不多的“綠黨”，可以說龍光集團(tuán)穩(wěn)坐“優(yōu)等生”席位。

那么，面對(duì)于股市與債券市場的雙雙利空的境況，龍光集團(tuán)真的是在房地產(chǎn)亂局之中被“誤殺”嗎？或許，未必如此。

“優(yōu)等生”的背后：負(fù)面?zhèn)髀勶L(fēng)波，真的是“空穴來風(fēng)”嗎？

近期，龍光集團(tuán)卷入更換審計(jì)師、隱藏大額表外負(fù)債與存在“明股實(shí)債”等傳聞風(fēng)波，雖然龍光集團(tuán)對(duì)于部分傳聞進(jìn)行了辟謠聲明，然而并未能挽救其下行的股價(jià)與債券。那么，對(duì)于龍光集團(tuán)的市場境況有如此之大震懾力的“坊間傳聞”，不禁令人懷疑真的是“空穴來風(fēng)”嗎？

1.說了一次“狼來了”的故事？

虎年春節(jié)前夕，有關(guān)于龍光集團(tuán)存在20億～30億美元表外私募債即將到期的消息不脛而走，使得龍光集團(tuán)其債券市場接連出現(xiàn)波動(dòng)。對(duì)于這則消息，龍光集團(tuán)很快給予澄清，稱公司沒有任何美元私募債。

不過此事件僅數(shù)天就迎來了反轉(zhuǎn)，據(jù)媒體所引述投資者信息，龍光在2022年1月21日召開的投資者電話會(huì)議中稱，其擔(dān)保的私募債不超過10億美元。這無疑間接證明了此前所辟謠的私募債傳聞并非謠言。

宛如上演了一場“狼來了”的故事，如此“不誠實(shí)”的表現(xiàn)，無疑是一種大忌，使得龍光集團(tuán)的債務(wù)境況變得撲朔迷離起來。

畢竟，據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，包括永續(xù)債，龍光集團(tuán)目前的存量海外債約為36.6億美元，再加上近期發(fā)行的19.5億港幣的可轉(zhuǎn)債，合計(jì)近40億美元的海外債。哪怕，如若龍光投資者電話會(huì)議所述屬實(shí)，不超過10億美元表外或有負(fù)債，對(duì)于龍光來說，這個(gè)表外比例也是不低的。

而且，世茂股份之前在其控股子公司深圳市世茂新里程實(shí)業(yè)有限公司中，并表債務(wù)為1億元，卻最后披露的卻為59.94億元。從1億到近60億，足以見得，表外債能暫時(shí)遮掩一家房地產(chǎn)企業(yè)多大的隱患。

2.前車之鑒：“明股實(shí)債”引發(fā)的審計(jì)師風(fēng)波？

在表外私募債余波未清時(shí)，一則關(guān)于龍光集團(tuán)正在計(jì)劃更換審計(jì)師的傳聞?dòng)址蟹袚P(yáng)揚(yáng)了起來，使得龍光集團(tuán)債券市場價(jià)格波動(dòng)劇烈。

2022年2月9日，龍光集團(tuán)發(fā)布公告表示，該等傳播純屬謠言，公司與審計(jì)師溝通良好，雙方確認(rèn)沒有就該事項(xiàng)進(jìn)行任何討論，龍光集團(tuán)董事會(huì)確認(rèn)目前公司的生產(chǎn)經(jīng)營正常。

不過，債券市場的波動(dòng)或許是因?yàn)楦鼡Q審計(jì)師傳聞已有前車之鑒。

截止至2016年底，平安大華已向“龍光駿景”以及“惠州東圳”分別注資48億元、39.6億元，同時(shí)龍光還在2016年為回購“龍光金俊”49%的股份向平安大華付款約20.86億元。

審計(jì)師畢馬威在審計(jì)報(bào)表時(shí)，發(fā)現(xiàn)平安大華與龍光集團(tuán)簽有合作框架補(bǔ)充協(xié)議及股權(quán)遠(yuǎn)期回購協(xié)議，這已經(jīng)具備了“明股實(shí)債”抽屜協(xié)議的嫌疑。

而審計(jì)師畢馬威，因這兩筆交易實(shí)際會(huì)影響龍光集團(tuán)的負(fù)債、凈利潤及凈利潤金額，因此出具的保留意見。隨后到2017年年報(bào)，龍光集團(tuán)的審計(jì)師更換為安永。

此次，龍光集團(tuán)再次傳出更換會(huì)計(jì)師的消息，不禁會(huì)使人與之前事件聯(lián)想到一起，引發(fā)其財(cái)務(wù)狀況的猜忌。

3.融資成本暴漲50%

在房地產(chǎn)行業(yè)，融資成本的高低大多數(shù)從一定程度上能夠反映出房企的償債能力與信用資質(zhì)。高利率發(fā)債的房企，比如恒大、正榮等高昂的利息率使得其都陷入了流動(dòng)性危機(jī)的困局之中。

當(dāng)下的龍光集團(tuán)，也正在向高融資成本的道路上邁進(jìn)。

2021年4月12日，龍光集團(tuán)發(fā)行3億美元、2025年到期的優(yōu)先票據(jù)，年利率為4.25%。

2021年6月29日，龍光集團(tuán)再次發(fā)行了一筆3億美元債，年利率為4.7%。

2021年12月27日，龍光集團(tuán)向合格投資者成功發(fā)行6.65億元資產(chǎn)支持證券CMBS，年利率為5.2%。

近期，龍光集團(tuán)發(fā)行了2026年到期的19.5億港元可轉(zhuǎn)換公司債券，票面年利率為6.95%。

梳理近一年的融資情況我們可以發(fā)現(xiàn)，融資成本從2021年第二季度的4.25%已經(jīng)上升到了2022年第一季度的6.95%。

不到一年，融資成本驟升了50%以上。如此頻繁的融資行為與暴漲的融資成本，不禁令人懷疑看似“穩(wěn)健”的龍光集團(tuán)財(cái)務(wù)狀況是否真的“穩(wěn)健”？

4.回購與出售并行，“迷霧”般的財(cái)務(wù)狀況？

2月16日早間，龍光集團(tuán)主動(dòng)披露債券回購事宜。1月14日至2月15日，龍光進(jìn)一步于公開市場購買本金總額為100萬美元的2022年到期的優(yōu)先票據(jù)。截至目前，公司已累計(jì)購回本金總額為2100萬美元的2022年票據(jù)，占2022年票據(jù)發(fā)行本金總額的7%。

龍光集團(tuán)的此舉或許像是在表外私募債風(fēng)波與審計(jì)師風(fēng)波之后，向外界宣告自身財(cái)務(wù)狀況良好，并不差錢。

然而，“不差錢”的龍光卻在回購優(yōu)先票據(jù)時(shí)，另一邊卻在接連出售旗下資產(chǎn)。

據(jù)天眼查顯示，2022年1月26日，龍光旗下的深圳龍創(chuàng)智慧科技有限公司90%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了深圳合裕實(shí)業(yè)。并且，龍光在柳州的龍光駿德公司項(xiàng)目70%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了不具備房地產(chǎn)開發(fā)能力的中融信托。

同步進(jìn)行的回購與出售資產(chǎn)的行為，不禁令人產(chǎn)生疑惑，龍光集團(tuán)到底是不差錢；還是也許已經(jīng)走向頹勢(shì)，急于通過回購的方式給予市場信心，證明自身“良好”的狀態(tài)。

然而，此舉不禁讓人回想起恒大2020年4月被傳聞回購20億美元債券，隨后卻被廣發(fā)銀行查封資產(chǎn)，引爆了自身的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。與近期，正榮地產(chǎn)從宣布回購2億規(guī)模的永續(xù)債，到流動(dòng)資金不足，沒有回購能力，期望展期。

三者回購債券的舉動(dòng)，或多或少都讓人感覺有些相似得出奇，也難免令股民與投資人擔(dān)憂，龍光集團(tuán)的“優(yōu)等生”頭銜還能戴多久。

不過，對(duì)于龍光集團(tuán)來說，面對(duì)于不被看好的經(jīng)營狀況與深陷負(fù)面?zhèn)髀劦娘L(fēng)波，他人之言并不重要，重要的是龍光自身的經(jīng)營能力，如若經(jīng)營能力良好，哪怕一時(shí)之間再不被看好，再被過度解讀，未來用業(yè)績都能自證清白。