文/翠鳥資本

萬科A（000002.SZ）披露最新業(yè)績，用“慘淡”二字形容毫不為過。

其最新年報顯示，2021年萬科實現(xiàn)營業(yè)收入4528億元，同比增長8%；歸屬于上市公司股東的凈利潤225.2億元，同比下降45.7%。

作為A股市場的“元老”級公司，上述業(yè)績是萬科上市第三次凈利潤下滑，前兩次還是在1995年和2008年。

然而，萬科年報中卻給出了諸多“反直覺”的信息，投資者應(yīng)該如何應(yīng)對？大資金是否早已先行一步改變了基本面判斷？

穿透年報

先看萬科2021年報中的幾個數(shù)字：

歸屬于上市公司股東的凈利潤同比下滑45.7%，主要源于開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下降、投資收益回落以及計提資產(chǎn)減值損失；

凈負(fù)債率29.7%，長期處于行業(yè)低位；

有息負(fù)債總額2659.6億元，同比增長2.9%，其中長期負(fù)債占比提高至78%；

來自房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的營業(yè)收入為4299.3億元，占比95.0%；來自物業(yè)服務(wù)的營業(yè)收入為198.3億元，占比4.4%；

整體毛利率21.8%，同比下降7.4個百分點；

擬合計派發(fā)現(xiàn)金股息人民幣112.8億元，占公司2021年合并報表中歸屬于上市公司股東的凈利潤的比例為50.06%。以2021年末公司總股份數(shù) 11,625,383,375 股計算，每 10 股派送人民幣 9.7 元（含稅）現(xiàn)金股息。

通過上述關(guān)鍵的基本面數(shù)據(jù)，有可以總結(jié)出兩個特點：

第一，營收增長，業(yè)績下滑，毛利率仍面臨壓力。

公司毛利率面臨一定壓力，公司毛利率同比下降7.4pct至21.8%，投資收益同比回落，疊加分別計提存貨減值和其他資產(chǎn)減值31.2億元、4.1億元，造成對權(quán)益凈利潤的影響。疊加當(dāng)期結(jié)算收入保持增長，同時已售未結(jié)資源規(guī)模有所減少。

第二，凈利潤出現(xiàn)歷史性下滑，分紅比例超過凈利潤半數(shù)。

公司在年報中也坦言：近幾年來，土地市場競爭激烈，對行業(yè)毛利率水平造成明顯影響，盡管公司在行業(yè)中較早意識到高速增長終將結(jié)束，但慚愧的是，我們的行為未能堅決擺脫高增長慣性。當(dāng)追逐規(guī)模仍然流行、土地爭奪愈演愈烈的時候，部分城市的投資追高冒進(jìn)，對市場判斷過于樂觀，一些項目的投資預(yù)期沒有實現(xiàn)，導(dǎo)致毛利率下滑。

3月31日，萬科董事會主席郁亮向股東致歉：“2021年萬科業(yè)績表現(xiàn)不好，讓股東失望了，在這里我向52萬名萬科股東表示道歉。”他檢討企業(yè)發(fā)展策略，帶頭回購股票，并自愿放棄獎金降薪近90%。??

大比例分紅誰是最大贏家？

萬科凈利腰斬的情況下，今年將分紅利比例由35%升至50%，分紅數(shù)額高達(dá)112億元。

實際上，萬科是A股唯一一家連續(xù)三十年進(jìn)行現(xiàn)金分紅的上市公司，可謂非常豪氣，也是在基本面掉頭向下時，繼續(xù)進(jìn)行大手筆分紅的公司。

值得注意的是，萬科大股東突然加持這家公司。

年報顯示，第一大股東深圳地鐵集團(tuán)有限公司增持萬科，期末參考市值高達(dá)640.8億元，持股量占流通股比例升至33.37%。

這意味著112億元現(xiàn)金分紅中，超過三分之一的數(shù)額都由深圳地鐵拿走，第一大股東成為了最大的贏家。

此外，分紅背后萬科有一個很大的“底氣”：貨幣資金1493.5億元。貨幣資金對于短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)為2.5倍，較2020年末提升約0.2倍。萬科連續(xù)13年保持經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為正，存量融資的綜合融資成本為4.11%。

中央?yún)R金減倉

2018年三季度，前十大股東中首次出現(xiàn)了中央?yún)R金，持股數(shù)量達(dá)到1.896億股。

中央?yún)R金成立于2003年，代表國家依法行使對國有商業(yè)銀行等重點金融企業(yè)出資人的權(quán)利和義務(wù)，主要對國有重點金融企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，以出資額為限代表國家依法對國有重點金融企業(yè)行使出資人權(quán)利和履行出資人義務(wù)，實現(xiàn)國有金融資產(chǎn)保值增值。

長達(dá)三年多的時間里，中央?yún)R金的持股量都沒有變化，直至2021年四季度末，出現(xiàn)首次減持，減持至1.855億股。

從公司股價K線圖來看，萬科的股價高點出現(xiàn)于2018年1月，在當(dāng)年12月跌至低點，中央?yún)R金抄底，并一直持有。

但萬科股價并未創(chuàng)出新高，然而2021年抱團(tuán)股解崩，萬科股價再次不斷下探，甚至比2018年末低點還要低。

估算發(fā)現(xiàn)，中央?yún)R金持有萬科三年多以來，股票的持倉收益幾乎沒賺到錢，但分紅收益不錯，大概有3億多。

房地產(chǎn)的黃金時代已成過去式，其實，萬科管理層的道歉、降薪意義有多大呢？客觀地說，行業(yè)已不在風(fēng)口上，這是人力無法扭轉(zhuǎn)的，順勢而為吧。