作者/陳欣苗??編輯/陳澗? 來源/無冕財經(jīng)

綠地，竟也沒撐住。

要展期了。5月27日，綠地控股（600606.SH）全資離岸子公司綠地環(huán)球投資有限公司，在港交所發(fā)出一則持有人會議通知，其將于6月20日召開持有人會議，擬對2022年6月25日到期、本金5億美元、票息6.75%的美元債（GRNLGR 6.75 06/25/22）發(fā)起同意征集，以修訂和豁免若干條款。

而今，房企展期不足為奇。可主體是綠地，就變得不尋常。

規(guī)模長期位列房企TOP10，綠地總負債超1.3萬億，營收超5000億。雖說恒大已證明房企“大而不倒”是偽命題，但綠地可是有“爹”的，身后站著上海國資委。

民企幾近“全軍覆沒”后，國資力量就成了保護傘，既是拿地主力，又是獲得資金支持的首選，更一度被視為紓困者。

可如今，綠地也走到征求展期的地步，它能等誰來救？行業(yè)警鐘，已經(jīng)敲到國企身上了嗎？

國資背景掉鏈子？

說來也怪，尋求展期的消息并未讓綠地的股價大跌，5月27日收報4.01元，微跌0.5%。“今天居然沒跌，是市場早已經(jīng)對他暴雷不意外了？”雪球上，一位投資者發(fā)問。

實際上，早在5月初，綠地美元債將展期的消息就在市場流傳。隨后，穆迪和標普相繼下調(diào)其評級，美元債價格逐步下行。

展期消息發(fā)布的前一天，綠地控股所有境外美元債突然暴跌。其中，“GRNLGR 6.75 06/25/22”就從90美分以上，跌破了70美分，另一美元債“GRNLGR 5.75 09/26/22”也從80美分以上跌破至60美分。

彼時還有市場消息稱，有境內(nèi)投資者表示，他們不懷疑上海對綠地的支持力度，并據(jù)知情人士透露，上海國資已開始協(xié)調(diào)銀行為綠地控股準備其6月償還美元債的相關(guān)事宜。

▲綠地股東結(jié)構(gòu)，圖片來自東方財富網(wǎng)。

沒想到隔天就實錘要展期了。如果說此前投資者對綠地的信心大多靠上海國資撐著，那現(xiàn)在，可能要灰心了。

公告發(fā)布后，綠地即召開固收投資人電話會議，先對展期表示遺憾和抱歉。

對于要展期的這筆美元債，綠地已準備好支付同意費的資金，且會于原到期日（6月25日）償還10%本金+利息；擬展期至2023年6月25日，并增加該公司在展期期間的贖回權(quán)。

管理層表示，增設(shè)贖回條款，目的在于只要公司恢復(fù)償付能力，就會提前全部或部分贖回該債券；公司有信心在6月份恢復(fù)到之前的銷售水平，故僅對6月到期的這筆美元債進行展期征詢。

其堅稱，此次流動性危機主要是疫情所帶來的暫時性問題。

一方面，3月中下旬，上海爆發(fā)疫情，公司全國50%售樓處關(guān)閉，4月合同銷售額同比跌57%，預(yù)計5月跌幅也會很高；另一方面，疫情影響資產(chǎn)交易進度，公司一季度5000萬以上的大單銷售金額就達到58億。

“如果6月25日到期的美元債不能成功展期，目前公司在手現(xiàn)金不足以償還整筆債券的本息。”管理層稱。

而一旦封控緩解，公司就能按計劃推進資產(chǎn)出售，有能力按期兌付后續(xù)到期的債券。

另據(jù)管理層透露，境外回款方面，2022年下半年回款4億美元，到手約2億美元，境外項目回款直接用于境外資金償付。

目前，綠地流通中的美元債共12只，存續(xù)規(guī)模39.61億美元；今年內(nèi)另有5只美元債到期，總計11.106億美元（約人民幣74.68億元）。

無疑，綠地是極力向外界釋放信心的，這次展期的重要性亦不言而喻。

決定權(quán)來到了投資者手里。6月20日會議上，超過66%的存續(xù)債券參與會議，且參會持有人中超過50%同意，債券展期才算通過。

一直在強撐

話也說回來，雖然官方將展期的鍋甩給了疫情，但明眼人都能看出來：綠地，已經(jīng)強撐了好久。

4月傳出的12家定向紓困的房企，綠地就是其中之一，也是當中僅有的一家有國資背景的房企。

當前，綠地的償債壓力確實很大。

標普就說了，綠地的無限制現(xiàn)金/短期債務(wù)的比率，從2020年的0.8倍，下降至2021年的0.6倍，到今年3月底，只有0.5倍。也即，公司手上的錢，越來越不夠償還短債。

這還是公司極力降杠桿的結(jié)果。三道紅線出臺以來，綠地已經(jīng)壓降了1476億的有息負債，2021年凈負債率下降43.4個百分點至91.6%，這項指標終于轉(zhuǎn)綠，公司也終于從紅檔轉(zhuǎn)為橙檔。

可綠地的賺錢能力也是沒啥起色，褲腰帶是越勒越緊了。

去年全年歸母凈利潤就大降58.80%，今年一季度繼續(xù)下行，歸母凈利潤25.47億元，同比減少35.24%。

▲綠地近年來歸屬凈利潤情況。

其實，業(yè)內(nèi)多稱綠地為“非典型國企”，原因就在于，不同于多數(shù)國企的“保守”發(fā)展，一直以來，它身上的標簽都是高杠桿、高負債。

2017年至2020年，綠地的凈負債率都是100%以上。同時期，TOP10梯隊里面，這一指標一直保持在如此高位的，就只有恒大了；融創(chuàng)到2020年凈負債率已大降76個百分點至96%，綠地則是135%。這兩家房企現(xiàn)在也都暴雷了。

這些年，捉襟見肘的資金讓綠地屢陷風波，高樓停工、拖款欠薪、樓盤爛尾等等，外界早已見慣不慣。

不過，說綠地“非典型”吧，它也仗著國資得到不少資源傾斜。

地產(chǎn)業(yè)務(wù)上和各地方政府達成戰(zhàn)略合作，低價購地；基建，也是靠著國資背景捷足先登，現(xiàn)下營收規(guī)模也和地產(chǎn)相當。左地產(chǎn)，右基建，綠地的規(guī)模是越滾越大。

只是，綠地也確實僅限于“大”。這種模式下，綠地的業(yè)務(wù)多是慢周轉(zhuǎn)和高投入的基建項目和高樓大廈，這些資產(chǎn)造成極重的資金沉淀，未能及時轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流。

錢沒少投，產(chǎn)生的利潤卻是平平無奇，特別是基建的拖累，這一板塊的毛利率僅有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的五分之一多一點。

所以綠地早就積重難返了，只能是慢慢調(diào)整。但從去年恒大暴雷開始，整個行業(yè)環(huán)境就急劇下行，杠桿一直在高位徘徊的綠地，脆弱性完全不低于民企。

之前是靠國資這一口氣撐著，現(xiàn)在已經(jīng)不行了。那圈內(nèi)那些負債率高、發(fā)展偏激進的國企，也該警醒起來了。

生路何在？

現(xiàn)下，綠地面臨的窘境與多數(shù)民營房企類似，高度依賴銷售、資產(chǎn)處置和境內(nèi)銀行貸款再融資所產(chǎn)生的現(xiàn)金流。

盡管現(xiàn)在監(jiān)管層不斷吹融資暖風，但仍舊只是信號意義。

不久前，美的置業(yè)首席財務(wù)官林戈在上交所舉行的投資者路演交流會上稱，目前最大的壓力來自銷售端的回款，行業(yè)不可能是靠融資來去維持愿景，最重要的還是要靠去化回款，而這是一個閉環(huán)，既要資本市場及客戶，更重要的是市場的信心。

“如果行業(yè)再出現(xiàn)一些不良事件，將會導(dǎo)致消費市場對整個行業(yè)信心崩塌。”林戈說。

綠地也是清楚的，而銷售受阻和再融資壓力下，手上大量的可變現(xiàn)資產(chǎn)，是為數(shù)不多能提振投資者信心的籌碼。

綠地管理層透露，公司計劃以足夠優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來安排償債，3年將出售2000億資產(chǎn)，每年500億-700億，包括自持商業(yè)、辦公樓和酒店等。今年一季度已經(jīng)推出55個大宗項目，合計132億元，上述所說的5000萬以上的大單就是其中之一。

▲圖片來自“灣區(qū)樓市發(fā)布”。

“雖然這個行業(yè)整體不是很景氣，但是從去年到今年資產(chǎn)出售的設(shè)計執(zhí)行來看，我們處置的成功率還是非常高的。”綠地信心十足。

近兩年來，公司的資產(chǎn)處置主要集中在海外，國內(nèi)的基本沒什么進度。

5月16日，綠地紐約太平洋公園項目的兩棟公租公寓樓被出售，合同總金額3.15億美元。過去一年，綠地陸續(xù)出售了日本千葉海港城酒店，轉(zhuǎn)讓澳大利亞悉尼鉑瑞酒店、加拿大酒店以及韓國醫(yī)院項目股權(quán)等，回籠資金超37億元。

“去化、減量、處置、變現(xiàn)”，綠地稱之為“加快海外業(yè)務(wù)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型”。

意識到地產(chǎn)越來越難混的綠地，早在去年發(fā)了個公告，要撕下地產(chǎn)的標簽，所屬行業(yè)類別變更為“土木工程建筑業(yè)”，進行轉(zhuǎn)型。依據(jù)在于基建業(yè)務(wù)營收已超過地產(chǎn)，成為公司第一大收入來源。

但前面也說了，基建實則“大而不實”，綠地還是在靠房地產(chǎn)賺錢。

現(xiàn)在資金這么緊張的情況下，談轉(zhuǎn)型已經(jīng)是后話了。跟大多數(shù)陷入困境中的房企一樣，收縮戰(zhàn)線，先解決好生存問題，才是首要的。

當然，和恒大、融創(chuàng)不同，綠地還是有“爹”的。這國資的背景，能不能讓其脫險脫得比別人更順、更快，可以留個懸念。