來源/江瀚視野觀察

最近一段時間，伴隨著各地復產復工加速，房地產市場特別是租房市場又開始進入了紅火的狀態，面對著租房市場的回暖，不少人都在問租房市場回暖該怎么看？為什么說租房市場回暖是個好消息？

一、租房市場回暖了？

據人民網6月14日的報道，6月1日在上海迎來復工復產后，中介們便感知到租賃市場的熱度正在慢慢上升，不少優質房源頻頻出現多位租客爭搶的情況，甚至還出現了房東要專門“面試”租客的一幕。

上海的多位租房管家也表示，本月開始，客源量就開始出現激增，租客致電量、預約看房量、線上咨詢量大幅提升，同時有委托意向的房東也多了起來，租住市場又忙碌起來了。

來自我愛我家研究院方面的數據，似乎更能印證6月至今租賃市場成交熱度的提升，2022年6月1日-12日上海住房租賃交易總量同比增長35.5%。從日度交易量來看，近段時間以來，上海住房租賃市場交易量快速增長，日度交易量基本超過3月“小陽春”時期的日度水平。

長租機構數據也顯示，成交量方面，6月1日復工至今的半月內，成交量較疫情封控前半個月增長50%，成交熱度與去年同期的畢業季基本持平。

記者調查發現，雖然租房成交量在高位運行，上海區域租賃市場交易量波動較大，但租金價格卻相對平穩。6月1日-12日我愛我家上海區域的整租交易中，整租平米租金同比上漲2.0%。克而瑞租售數據顯示，黃埔、靜安、徐匯、閔行等白領租住群體聚居地漲幅明顯，而青浦、松江、奉賢等區則出現了不同程度的下降。

而據21世紀經濟報道的消息，以北京為例，根據貝殼研究院最近一期的北京市房產租賃市場月報數據，2022年，北京市新增掛牌房源均價較去年有明顯上漲趨勢，在高校畢業季來臨之前，4月的租金掛牌價就已逼近2021年的峰值水平。克而瑞數據顯示，上海等城市于今年5月開啟小幅上漲模式。5月上海環比上漲6%，疫情管控的4月份上海個人房源租金環比上漲3%。疫情的兩個月里，上海個人房源租金至少漲了9個百分點。

與個人房源租金波動上浮不同，長租機構平臺類租金波動較為平穩。據自如研究院數據顯示，今年第二季度，自如全國租金水平保持整體平穩的狀態，環比波動幅度均在±2%范圍內。當前客戶續約價格同比去年同期，平均漲幅在2.5%-3%左右。

二、為什么說復產復工租房市場回暖是個好開端？

看到當前租房市場的全面回暖，這其實是一個非常好的消息，我們該怎么看這件事呢？

首先，當前租房市場的回暖其實是多期疊加的結果，這個結果并不讓人意外：

一是，從租房市場周期的角度來說，每年年中畢業季都是租房市場最火熱的時候，大量的大學畢業生開始步入社會，租房市場就會逐漸出現需求增加的現象，當前租房市場的變化其實就是租房周期的一個必然結果。

二是，疫情因素下，催生了不少新的租賃需求，如更換有品質的小區，或從群租狀態轉為單人租住等，租房市場因疫情因素品質意識被喚醒。

三是，從當前市場變化的角度來說，當前是各地復產復工的關鍵時期，伴隨著各地逐漸進入常態化的狀態，市場開始重新恢復正常，當前的市場回暖是前期市場需求集中出現的一種體現。

四是，租房市場的長周期也已經開始形成，當前對于整個租房市場來說，正在進入長周期的關鍵時刻，在這樣的情況下租房市場，特別是長租市場逐漸開始形成了屬于自己的優勢，對于很多年輕人來說租房的意愿也開始提升。再加上國家多種政策的相繼出臺，租房市場正在進入一個更好的狀態。

因此，當前租房市場的回暖在多種因素的共同作用之下開始形成，這可能就是當前租房市場發展的關鍵所在。

其次，租房市場的價格波動正在呈現出分化的特征，這個特點也是相當明顯的：

一是，對于個人房東來說，當前市場相對壓力較大，不少企業的經營壓力也較高，從而讓個人房東有傾向通過漲房租的形式來轉嫁自身生活成本，從而推動了房租價格的上漲，這是當前房租漲價特別是個人房東房租漲價的核心原因所在。

二是，對于長租機構來說，經歷了之前一段時間的疫情沖擊，長租機構手中所擁有的房源數量較多，好不容易迎來了市場的回暖，長租機構有意愿用相對更低的價格將房子租出去，疊加優惠特價房源因素，所以最近房租價格對于長租機構反而有下降的趨勢。

三是，對于中介機構來說，中介機構在房地產買賣相對壓力較大的情況下，更愿意通過房地產租賃來進一步提振業績，所以對于當前的中介機構來說，其更傾向于推動更多的房源進入市場，從而吸引更多的租房者產生更多的交易。

第三，當前租房市場的回暖到底該怎么看呢？從整個宏觀經濟的角度來說，當前租房市場的回暖是一個良好的開端，代表著中國經濟正在穩步復蘇，經濟的韌性體現的非常明顯。不過從具體租金水平來說，建議還是要客觀看待市場的價格變化，我們反復強調市場的價格實際上是根據具體供給和需求波動的結果，價格既不可能始終上漲、也不可能不斷下降，而且在當前市場全面回暖的大背景下，局部地區出現供應相對不足，需求相對過剩的現象是比較常見的，自然而然也會推動價格上行，這是市場經濟的客觀規律。

所以，從長期市場的角度來說，我們很開心地看到當前租房市場的回暖，不過也必須要深刻認知當前租房市場的價格波動，對于個人房東、機構房東的部分區域的價格漲跌都應該用更加理性的態度看待。?

租房市場已經開始回暖了，中國經濟的長期可持續發展將更加值得我們期待！