作者 | 李海霞?編輯| 付影?來源 | 獨角金融

面對企業擺爛，收房無期，背負著高額房貸的業主們發出了自己的聲音：

“不交樓就不還錢。”

“我們也是迫不得已才選擇這條路。”

“飯都吃不上，誰還在乎征信？”

......

從6月中旬，河南出現爛尾樓業主集體發出停貸聲明后，一個月內，停貸風波快速蔓延到遼寧、江蘇、江西、云南、湖北、陜西、廣東、廣西、河北、安徽、山東等多個省區。

據華泰證券不完全統計，截至2022年7月13日，發出停貸聲明數量的樓盤達104個，涉及開發商有中國恒大（3333.HK）、綠地控股（600606.SH）、佳兆業（1638.HK）等。

或受停貸事件影響，銀行板塊連續3日承壓：7月13日全線下跌，7月14日，A股42只銀行股中，除杭州銀行（600926.SH）、常熟銀行（601128.SH）外，其他40只均下跌；7月15日，只有杭州銀行、南京銀行（601009.SH）、農業銀行（601288.SH）3只飄紅。

目前，停貸風波仍在持續。而擺在面前的問題是：爛尾樓出現停貸的根源在哪里？風險由誰來承擔？以后又如何避免類似事件發生？

爛尾樓停貸風波持續發酵

圖源：業主停貸告知書

從多個爛尾樓業主發布的訴求來看，業主反應銀行存在違規放款行為，他們的訴求是開發商盡快開工，表示在復工前停止償還貸款。

對于業主來說，做出停貸決定，實際上也冒著極大的風險，如收到銀行催收電話、資產被凍結拍賣、個人上征信黑名單等危險。但不少業主表示“飯都吃不上，誰還在乎征信？”、“我們也是迫不得已才選擇這條路”、“希望監管部門重視這件事”......

從眾多業主的發聲來看，他們有自己的“迫不得已”：有的掏空幾個錢包，把全部身家都壓在了房子上，又要承擔租房、房貸、養娃、贍養老人的壓力，停貸也是沒辦法而為之；有的因為開發商一拖再拖，交房遙遙無期，戶口落不了、小孩沒有學校上......

對于強制停貸，北京周泰律師事務所李曉南律師從法律層面上提醒廣大業主，在借款合同未解除的情況下，如果強制停貸，業主構成違約，需要按照借款的約定向銀行承擔違約責任。

四川盛豪律師事務所郝慧珍律師表示，一般情況下業主強制停貸會構成違約，也可能會被銀行起訴，但是中華人民共和國最高人民法院有一個判例，該判決于2020年12月3日生效。具體為:中華人民共和國最高人民法院（2019）最高法民再245號《民事判決書》，內容顯示“爛尾樓的風險不應由購房者單獨承擔”。因此建議業主應依法維權。

此外，李曉南律師還建議，業主可以考慮解除購房合同和借款合同，按照最高院的司法解釋，購房合同和借款合同解除的，開發商應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還給銀行和業主，這樣就可以達到不再繼續還貸的目的。

李曉楠表示，如果解除合同，業主可能承擔錢房兩空的風險。因為開發商已經失去償還能力，業主已支付的首付款和貸款利息很有可能執行不回來。

自“三道紅線”以來，不少房地產因資金周轉問題而破產，一些房企背負著巨大的債務問題。據克而瑞地產研究數據顯示，今年下半年有超過3100億的房企債務到期。

開發商巨大的還債壓力下，爛尾樓重新開工的資金又從何而來？這也引發了業主的擔憂。

對于爛尾樓停貸事件，IPG中國首席經濟學家柏文喜表示，將引發社會輿論對與爛尾樓問題中的行政監管、資金監管責任的關注，將之前由買房者獨自承擔的爛尾樓苦果以溯因的方式，把輿論關注與行業思考之火延燒至行政監管與資金使用監管環節，其影響程度可能會改變整個行業的生態格局，讓全行業各負其責化解問題。

中國社科院世界經濟與政冶研究所副所長張斌對“第一財經”表示，如果無法靠市場自身解決，則需要外部力量的適當介入，否則對購房者、金融機構和房地產行業將是多輸局面。

商品房預售資金流向何處？

爛尾樓停貸風波背后，是新建樓盤停工、逾期交付，其中涉及開發商是否挪用預售款、監管銀行責任落實是否到位等一系列問題，也引發市場對商品房預售制度及預收資金監管制度的關注。

1994年，國家出臺了《城市商品房預售管理辦法》，中國內地的房產預售制度正式確立。商品房預售制是指開發商將正在建設中的房屋預先出售給購房者，由購房者支付定金或房款。

柏文喜表示：房地產預售制度下，項目預售資金（含按揭貸款）與項目開發貸款的使用監管就成為項目能否順利交付的關鍵。這次“抱團停貸”的集中爆發，無疑將疑點再次瞄向預售資金監管。

商品房預售資金監管是由房地產行政主管部門會同銀行對商品房預售資金實施第三方監管，房地產開發企業須將預售資金存入銀行專用監管賬戶，以此保障房地產項目的施工和開發。

住建部于2010年4月發布的《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》明確表示，商品住房預售資金要全部納入監管賬戶，由監管機構負責監管，確保預售資金用于商品住房項目工程建設；預售資金可按建設進度進行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付。

而據鄭州航空港區豫發白鷺園春曉三期全體業主停貸告知書顯示，業主稱銀行存在違規發放貸款的行為，未履行國家賦予銀行的監管責任。業主據查詢手中的《商品房買賣合同》和《個人住房借款合同》得知，各銀行并未將貸款直接打入資金監管賬戶，而是打進了開發商在各貸款銀行開設的一般賬戶。

李曉南律師表示，對于業主比較關注的銀行違規發放貸款和資金監管義務履行不到位的問題，其并非借款合同中銀行應當履行的義務，而是銀行基于遵守行政管理規定產生的義務，其對價是政府主管部門的行政處罰。因此，銀行違規發放貸款和資金監管義務履行不到位，應當由行政主管部門對其進行行政處罰。

柏文喜表示，在預售資金監管執行過程中，一方面，預售資金出現過度監管加速了房企流動性告急，另一方面，預售資金監管大打折扣，出現了資金挪用、濫用、非法轉移等問題造成項目的爛尾。

為了防范爛尾樓風險，滄州、西安等地相繼加強商品房預售資金監管。7月12日，滄州市住建局網站發布了關于征求《滄州市商品房預售資金監管辦法》（征求意見稿）。意見表示，未設立監管賬戶的項目，相關部門不得辦理商品房預售許可和商品房網簽備案；設立監管賬戶后，在商品房買賣合同中須注明：“購房款不進入監管賬號，此合同無效，買售雙方可隨時解除”字樣。

7月14日，西安市住建局等五部門聯合出臺了13項措施，包括從購地環節嚴管房企激進行為；建立“一項目一檔案”制度等，防范房企違規拿地、約束樓盤運作，防范商品房延期交房問題。同日，廣東汕頭也出臺管理暫行辦法，強調“商品房預售款專款專用”。

爛尾樓下的三角關系

房產預售制下，出現了涉及開發商、銀行、購房者三方的三份合同：即購房者與開發商簽訂的《商品房買賣合同》、購房者與銀行簽訂的《住房借款合同》，以及開發商與銀行簽訂的《抵押擔保合同》。

爛尾樓停貸風波背后，是基于上述三份合同，上演的一場關于業主、開發商和銀行之間的三方博弈。

對于上述三份合同，郝慧珍律師表示，一般情況下是先取得房產后才有權去銀行辦理抵押，從銀行獲得借款。借款合同和抵押合同經常會合成一份《商品房擔保貸款合同》。

李曉南律師詳細梳理了爛尾樓事件涉及三個法律關系：一是業主與開發商之間的商品房買賣合同關系，雙方之間的義務對價主要為購房人支付購房款，開發商交付房屋以及辦理產權證；

二是業主與銀行之間的借款合同關系，雙方之間的義務對價主要為銀行向購房人提供購房貸款，購房人向銀行償還本金及利息；

三是開發商與銀行之間的擔保合同關系，擔保合同則是借款合同的從合同，開發商向銀行承擔單方保證義務。

由于擔保合同是借款合同的從合同，因此也可以將借款合同和擔保合同合并，銀行、業主、開發商三方簽訂擔保借款合同。

因此，業主只能根據商品房買賣合同要求開發商承擔房屋爛尾的違約責任，而銀行僅對借款合同負責，借款合同中銀行并沒有保障開發商按約交房的義務，銀行的義務是放款，且銀行已經履行完畢。因此，不能要求銀行就開發商的違約行為承擔責任。

郝慧珍律師表示，該類案涉及商品房預售合同和商品房擔保貸款合同雙重法律關系，因開發商違約不能交房導致各方合同解除，但卻實際占有使用購房者支付的首付款及銀行的按揭貸款。銀行依據合同約定既享有抵押權，又同時享有對開發商、購房者的債權；購房者未取得房屋，卻既支付了首付款，又需償還按揭貸款。總體分析，各方權利義務失衡，有違公平原則。

對于爛尾樓糾紛，法院是如何判決的呢？

圖源：裁判文書網

2015年，購房者與青海越州房地產開發有限公司（下稱“越州公司”）簽訂《商品房預售合同》，以1.479億余元的價格購買越州公司開發的位于西寧市的商業用房，交付時間為2015年10月30日前。購房者首付7398萬元，剩余7397萬元向建設銀行青海分行進行按揭貸款。

越州公司未按期交房違約后，購房者停貸。建設銀行青海分行將購房者訴至法院，要求其承擔還款責任。一審法院判決駁回了建行青海分行的訴訟請求，二審改判購房者繼續還貸。二審后，購房者提出上訴，最終由最高法院定調，認定該案中開發商違約導致購房合同解除后，購房者不承擔繼續還貸的責任。

圖源：中國法院網

在中國法院網最新公布的江西省高安市人民法院審結的三起樓盤“爛尾”案中，法院判決由開發商來還放貸。

高安市的三起案件中，因過了交房期開發商無法按時交房，且不能確定何時交房，購房人要求解除《商品房買賣合同》、《商品房按揭借款合同》。最終，法院判定購房人有權要求解除合同。解除合同后開發商將原告交付的首付款返還給購房人，按揭貸款未支付部分則由開發商向銀行支付。

處于風波口上的銀行

作為購房者提供按揭和為開發商提供貸款，同樣也作為監管方的銀行也承受了爛尾樓停貸風波的壓力。

受停貸風波影響，7月13、14、15日銀行股已3天持續走低。截至14日晚，包括興業銀行（601166.SH）、建設銀行（601939.SH）、農業銀行、招商銀行（600036.SH）等16家銀行相繼表示風險可控。

除了建設銀行與中國銀行（601988.SH）外，其他14家均披露了相關數據。具體來看，涉及停工樓盤項目的個人按揭逾期最大的是農業銀行，為6.6億元，排在農業銀行之后的依次為工商銀行（601398.SH）、郵儲銀行（601658.SH），分別是6.37億元，1.27億元。

在銀行以貸款為主的資產結構中，原本被視為高收益、低風險的優質資產的居民按揭貸款，成為停貸風波下的危險因素，引發了市場對銀行資產質量的擔憂。

浦發銀行（600000.SH）工作人員對“時代財經”表示，對于那些爛尾樓盤的合作銀行來說，他們的錢款已經打入了監管賬戶，業主停貸會帶來相當大的損失。“如果樓盤一直爛尾，銀行也無房可抵債，對銀行來說是很大的損失。”

有業內人士對“第一財經”表示，斷供頻發如果不能及時解決，不僅拖累銀行按揭資產質量，而且可能進一步加劇開發貸逾期風險。

7月14日晚，銀保監有關部門負責人對于爛尾樓事件做出回應，表示將引導金融機構市場化參與風險處置，加強與住建部門、中國人民銀行工作協同，支持地方政府積極推進“保交樓、保民生、保穩定”工作。

克而瑞地產研究中心建議，地方政府應當以“保交付”為出發點，積極為企業紓困。例如，支持企業有序復工復產，讓企業經營逐漸回歸正軌，尤其是對于部分反復遭受疫情影響的弱二線城市應給予稅費減免、租金減免等政策支持。同時，支持企業合理融資需求，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，加大并購融資支持力度，促進行業債務風險出清。

柏文喜表示：要避免此類問題的再次發生，一是在房地產供求關系已經根本改變的情況下取消預售制度，開發商放棄高周轉模式，高位現房和精裝修房銷售；二是查實行政監管失職和資金使用監管失責的事實，嚴肅追究責任和判刑、罰款，并將對銀行和政府失責的罰款、國家賠償交給業主委員會監管并用于爛尾樓建設。這樣一來，將不再發生爛尾樓問題，歷史積存的爛尾樓也就迎刃而解了。

對于爛尾樓停貸風波你怎么看？你認為爛尾樓風險該由誰來承擔？以后又如何避免？歡迎留言討論。