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6月30日，高喊著“人人都上征信，就相當于沒有征信”的景德鎮(zhèn)某恒大樓盤的全體業(yè)主對當?shù)赜嘘P部門、貸款銀行機構(gòu)發(fā)起了強制停貸告知書，由此掀開了大規(guī)模停貸潮的序幕。隨后，全國有超過200個樓盤的業(yè)主聯(lián)名集體停貸，涉及地區(qū)包括河南、河北、湖北、湖南、江西、廣西、山西、遼寧、安徽、福建、江蘇、云南等十幾個省份，覆蓋50多個城市。

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業(yè)主人人憤怒，害怕竹籃打水一場空，交了錢還得不到房子，于是舍得一身剮，敢把銀行拉下馬，將壓力給到銀行這邊。面對停貸潮，包括農(nóng)業(yè)銀行、建設銀行、興業(yè)銀行、工商銀行、平安銀行、光大銀行等在內(nèi)的10家銀行緊急發(fā)布對網(wǎng)傳“停貸事件”涉及樓盤按揭貸款情況排查的公告，均稱風險可控。

銀行、業(yè)主都被推上了風口浪尖，人們開始尋找是什么造成了現(xiàn)在的局面，最終大家紛紛將矛頭指向了預售制度。于是有人提出應該取消預售制度，從根源解決問題。

事實上，爛尾樓和停貸潮真的是預售制度造成的嗎？在過去房地產(chǎn)的黃金時代，預售制曾為中國房地產(chǎn)乃至整個社會的經(jīng)濟發(fā)展起到了重要作用，即使到了如今，國外不少國家仍在使用預售制度，且并沒有出現(xiàn)如此大規(guī)模的爛尾樓現(xiàn)象。

我們不禁想問，預售制度是否是在為其他原因背了停貸潮的鍋？

預售制：推動經(jīng)濟發(fā)展的洪流

上世紀90年代之前，我國的住房不是買，而是分的，那時候年輕人最希望分配去的單位就是能有房子可“分”。但這樣的分房制度顯然難以滿足全國人民的住房需求，隨著改革開放，大量農(nóng)民工涌入城市，我國城鎮(zhèn)人均住房使用面積下降到歷史最低點，出現(xiàn)全國性房荒。

同時，隨著重工業(yè)基礎日益完善，經(jīng)濟到了新的瓶頸。于是，國家開始了房改的探索、深化，逐步實現(xiàn)住房商品化和社會化，而房地產(chǎn)行業(yè)也逐步登上了歷史舞臺。

然而當時，盡管全國人民都缺房，開發(fā)商們也有激情有能力，但卻缺錢。畢竟把房子造起來還是要花錢的，但那會的開發(fā)商連這點錢都掏不出來。于是樓房預售制度應運而生。

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我國的這項制度師從香港，1954年的一天，著名實業(yè)家霍英東，也就是霍啟剛與霍晶晶的祖父站上了歷史的舞臺，破天荒地拿出了香港的一份售樓說明書，創(chuàng)造了“賣樓花”。“賣樓花”就是把還沒建好的樓預先賣給老百姓，尚未建好的樓就像尚未結(jié)果的花。

1994年，我國大陸發(fā)布《城市商品房預售管理辦法》，允許開發(fā)商“將正在建設中的房屋預先出售給承購人”，香港賣樓花的規(guī)則被正式引入內(nèi)地并結(jié)合內(nèi)地特色加以調(diào)整，開啟了中國房地產(chǎn)市場的黃金時代。

在預售制下，開發(fā)商只要支付定金就可以拿下土地使用權(quán)，然后以土地去銀行抵押貸款來支付土地出讓金，進入建設階段后，往往也是建筑公司先行墊付材料款和施工費。等到工程完成一定進度，就可以預售，全額收取賣房款。再用這筆錢來支付給建筑公司，買更多的地，預售更多的房。

與此同時，房地產(chǎn)的快速發(fā)展也推動了相關聯(lián)的幾十個甚至上百個行業(yè)的發(fā)展，上游到水泥、鋼材等建材，下游到房地產(chǎn)所帶來的裝修、家電、家居等等。

2003年國務院首次將地產(chǎn)列為“國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”（18號文）。

而這些都與預售制密不可分。

在預售制的推動下，房地產(chǎn)行業(yè)如滾雪球般越滾越大，極大地促進了我國城市基礎設施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及制造業(yè)和科技產(chǎn)業(yè)等的發(fā)展。

國家統(tǒng)計局公布的《中國人口普查年鑒-2020》顯示，我國家庭戶人均居住面積達到41.76平方米，平均每戶住房間數(shù)為3.2，平均每戶居住面積達到111.18平方米。而1978年至今，中國的城鎮(zhèn)常住人口只有1.72億人，到2021年已經(jīng)增加到9.14億人，城鎮(zhèn)化率也從17.9%上升至64.72%。

可以說，在過去房地產(chǎn)的黃金時代里，幾乎每個人都因為預售制而受益。

取消預售制：解決問題還是因噎廢食？

在過去經(jīng)濟快速發(fā)展的時候，預售制為房地產(chǎn)的壯大起到了核心作用。而如今，為何又被看作“過街老鼠”，被質(zhì)疑成是爛尾樓和停貸潮的罪魁禍首了呢？

要知道，預售制在香港，以及美國、加拿大、澳洲等世界上很多國家都有實施，但這些地方都沒有出現(xiàn)大規(guī)模的爛尾樓和停貸潮，那為何偏偏只有我們呢？

其實，問題的關鍵在于，很多實行預售制的國家或地區(qū)，都通過嚴格的監(jiān)管制度，最大程度限制了開發(fā)商隨意動用購房者資金的可能性。

以香港為例，香港的資金監(jiān)管者是律師樓，購房者除了5%的定金是直接交給開發(fā)商的，剩下的首付都是交給開發(fā)商律師樓的信托戶口。開發(fā)商需先付款給建筑商完成一定工序，取得建筑師證明書后，才可申請在信托戶口取回建筑費。律師樓要確保買家的訂金，是用來支付建筑費。

而在內(nèi)地，購房者需要一次性付清首付款并從銀行貸款一次性付清剩余房款。而且銀行和相關部門作為監(jiān)管方，盡管根據(jù)2003年的央行的121號文件，建筑樓棟不封頂，銀行不允許發(fā)放貸款。但實際情況是開發(fā)商拿個圖紙或者僅僅蓋個一兩層，然后貸款就放下來了。

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并且，按照規(guī)定，房企收取的預售資金需按一定比例存入專門的監(jiān)管賬戶，且必須用于有關的工程建設。但實際情況卻是，由于銀行與房企間的深度綁定，很多房企的預售金很少或干脆不進監(jiān)管帳戶。所謂的監(jiān)管制度形同虛設，一旦開發(fā)商出現(xiàn)債務危機，就釀成了大禍。

而在香港，商業(yè)和法律制度健全且處罰非常嚴苛，因此像律師樓違規(guī)挪用監(jiān)管資金的事件非常少發(fā)生。

說白了，預售制度本身并沒有問題，它在過往房地產(chǎn)的黃金時代，曾為中國的經(jīng)濟發(fā)展帶來了巨大的推動作用，即使在如今，它也依然在香港，以及國外眾多國家發(fā)揮著重要作用。當下，取消這項樓房銷售制度并沒有什么作用，反而會對開發(fā)商造成釜底抽薪的沖擊，這并非是當下全力救市的大環(huán)境所需要的。我們真正需要做的，實際上是加強對購房資金的監(jiān)管，并對違規(guī)行為加以嚴格的制裁，讓這項制度繼續(xù)發(fā)揮其實際作用。