作者/蘇影?編輯/盧泳志??來源/野馬財經

一場長達5年的住房限購走到了終點。

8月4日，廊坊政務官微發布了《關于支持房地產業良性循環和健康發展的六條措施》明白卡，宣布取消戶籍、社保（個稅）等不適應當前房地產市場形勢的限制性購房資格條件。

受此影響，二級市場上，華夏幸福（600340.SH）、榮盛發展（002146.SZ）等環京房企股價均迎來上漲。

8月5日，華夏幸福的收盤價為2.83元/股，漲幅1.07%；榮盛發展的收盤價為2.69元/股，漲幅2.67%。

對于表現低迷的環京房地產市場來說，廊坊限購政策解除或許是一針催化劑，而重倉環京的出險房企能借此東風實現上岸嗎？

5年限購走向終局

廊坊市隸屬于河北省，因與北京市直接相鄰，近年來，承接了不少北京市外溢的購房需求，樓市熱度大幅上漲，直至2017年限購政策出臺。

來源：高德地圖

按照當時要求，廊坊市內除了大城縣外，全部區域執行限購：外地戶籍居民需在當地繳納3年社保或納稅，限購1套住房；本地戶籍居民擁有2套及以上住房的，暫停辦理商業性質住房貸款。

此后，廊坊樓市熱度開始回落，但關于限制性政策“松綁”的消息卻不時被傳出。

2020年4月，廊坊市政府下發了《關于進一步深化戶籍制度改革的意見（試行）》，實行區域差別化戶口遷移政策，放寬了包括廣陽區、安次區、永清縣等多地的落戶條件。

當時，市場曾將此舉視為限購政策的“破冰”。

2020年年底，有消息傳出三河市燕郊鎮的限購政策已經松動，沒有本地戶口及社保均可以購買70年產權的新房。2021年3月，又有中介表示燕郊的二手房也將放開限購。

來源：今日頭條用戶“房產有點意思”

不過，雖然多次傳言“限購已經放開”。但2022年4月，廊坊市住建局仍表示，目前廊坊仍執行非當地居民家庭提供3年社保或納稅證明等相關購房政策。

直至2022年6月17日，廊坊市政府官網公布了《關于支持房地產業良性循環和健康發展的六條政策措施》。六條措施中提到，將進一步降低住房公積金貸款首付比例，并表示對引進的高端人才，各地可結合實際給予購房補貼或提高公積金貸款額度等。

值得注意的是，在該份文件中，對于六條政策的第一條內容，即8月更新的住房限購取消一事并未提及，而是一字“略”過。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，當時市場上猜測較多，但官方的文件并未公布，可以說明是政策放松的一個信號或思路。即為了防范市場炒作，所以對類似限購等條款做了淡化處理。

來源：廊坊政務官微

2個月后，8月4日，傳了多年的“松綁”政策終于官宣。而除限購條件被解除外，此份公告中，廊坊市政府對"北三縣" 和環雄安新區周邊縣(市)的非本地戶籍住房限售年限也進行了取消。

嚴躍進表示，此類政策的發布，也說明都市圈的房地產市場遇到了一些壓力。此前一些都市圈的房地產過熱，政策收緊力度大。而現在環京市場壓力大，自然也會放松，充分體現了下半年政策繼續放松的導向。

廊坊樓市難回2017年

在限購政策出臺前的2016年，受北京市政府東遷、通州限購、輕軌設站等影響，廊坊樓市曾經歷過一陣野蠻生長的時代。

房天下數據顯示，2016年1月，廊坊房價為7872元/平方米。而到了12月，該數字則直接達到16484元/平方米，一年實現翻倍。

來源：房天下2016年廊坊樓市白皮書

其中環京四縣漲價最為明顯，當年單價破2萬的項目有80%位于固安縣、三河縣、大廠縣和香河縣，燕郊地區還一度報出過超40000元/平方米的高價。

與房價一同上漲的還有人們的買房熱情，據諸葛找房數據研究中心統計，僅2016年一年，廊坊市新房成交套數就達到49820套，總成交金額達到506.1億元。

不過，隨著2017年限購政策的出臺，環京樓市調控效果顯現，成交量回落，房價也開始下降。

2017年-2019年，廊坊樓市三年成交數據的總和為39541套，尚不及2016年成交量的80%。

受當地疫情影響，今年上半年廊坊成交量為6763套，僅為去年成交水平的40%。

此外，數據顯示，2022年7月，廊坊房價為12012元/平方米，同比下降8.67%。

來源：諸葛找房數據研究中心

諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙認為，在本地購房需求較弱以及當前房地產市場整體壓力較大下，廊坊取消限購具備一定的市場必要性。能緩解當地樓市較為低迷的局面，助力市場回升，有利于當地房地產市場的平穩發展。

“不過，在當前購房者愈發趨于理性，外加近幾年投資客在環京投資樓市遇挫的背景下，廊坊的市場很難回到2017年限購之前的市場水平。”王小嬙補充。

重倉環京的出險房企能否上岸？

在限購政策的影響下，環京樓市一片冷寂，而深耕于此的房企更是倍感壓力。

華夏幸福是其中的典型代表，2015年，踩中環京紅利的華夏幸福曾以725.1億元的銷售額躋身房企10強。

來源：克而瑞數據

2017年，環京區域接連出臺“限購令”，樓市大幅降溫。受此影響，華夏幸福經營性現金流由正轉負，為-162億元，降幅超過300%。

2018年7月和2019年2月，中國平安共斥資180億元，兩次入股華夏幸福，使得華夏幸福資金危機暫解。不過，后由于疫情和政策的雙重影響，華夏幸福現金流回補不足，在2021年正式爆雷。

當前的華夏幸福正全力推進債務重組工作。截至2022年7月31日，華夏幸福《債務重組計劃》中的2192億元金融債務已簽約實現重組金額累計為1196.7億元，相應減免債務利息、豁免罰息金額共計106.67億元。

除了華夏幸福外，環京地區也是“河北王”榮盛發展的土儲大倉，在2018年后逐步成為環京區域拿地最多的房企。

僅2019-2021年三年期間，在榮盛發展新增的196宗土地中，就有94宗位于河北省，廊坊、張家口、承德、保定等城市均有布局。截至2021年年底，在榮盛發展的土地儲備中，河北省總建筑面積為1501.28萬平方米，占比總土儲的43.28%。

來源：榮盛發展年報

2021年年底，隨著市場環境的變化，榮盛發展高速擴張的弊端開始出現，負債增加、業績虧損，榮盛發展的流動性面臨巨大壓力。此外，今年5月，其與平安信托一筆10.38億元規模信托計劃也出現違約。

除了本土房企外，佳兆業（1638.HK）、碧桂園（2007.HK）、合生創展（0754.HK）等房企也曾入局環京。期間，有些房企踩中紅利，有些房企則因高價拿地被套其中。

那么，此次廊坊地區的限購政策取消，能助力出險房企上岸嗎？

一名環京房企內部人士表示，廊坊樓市與北京外溢的購買力之間的關系是非常強的。所以此次限購解除，從歷史經驗上來看，會對環京、對廊坊樓市有非常明顯提振作用。但由于疫情干擾，該提振作用可能會出現滯后效應。

他預計廊坊房價現在就應該能夠堅持住，甚至開始上升，但是短期銷售量未必會有明顯提升。

另一名環京房企內部人士卻有著不同的判斷。他預測，限售政策官宣后，從首付比例、貸款利率，公積金提升都有改進，應該會刺激一批剛需，價格上漲不好說，但交易數量應該會提升。

事實上，放眼全國，環京地區的房價和產業配套，與上海、深圳等一線城市周邊相比仍有差距，尚有提升空間。而怎樣調動起購房者的信心，現在對于房企銷售來說是比較關鍵的因素。

而對于出險房企能否上岸，有業內人士表示，現在政策對民營房企相對寬松，但是由于疫情影響，政策的效果還沒有體現出來，所以絕大多數民營房企還未完全走出資金鏈斷裂困局。大家都在等市場回暖，銷售有起色之后，再去做新一輪的安排。

你覺得此次廊坊限制性政策取消后，環京市場會因此回暖嗎？而出險房企又能否因此借到東風呢？歡迎評論區留言討論。