作者/盧泳志?編輯/高巖?來源/野馬財經

今年年初，SOHO中國（0410.HK）董事長潘石屹曾公開為自家物業“帶貨”，并在微博喊話“歡迎購買”。然而，SOHO中國上半年的營收依然全部為租金收入。

8月18日，在經歷“私有化”風波后，SOHO中國又一次成功交出成績單。據公告披露，上半年，SOHO中國實現營業收入約8.96億元，全部為租金收入，同比增長約11%。

SOHO中國表示，上半年SOHO中國租金收入增長主要得益于兩個最新竣工的項目，即麗澤SOHO與古北SOHO，分別貢獻8675萬元、1.32億元的租金收入。

不過，受新冠疫情影響，北京及上海辦公樓租賃市場承壓。截至2022年6月30日，SOHO中國投資物業平均出租率下降至約80%。

值得一提的是，2020年之前SOHO中國的平均出租率一直維持在90%以上，只有在2020年上半年曾跌至78%。

事實上，一直以來，SOHO中國的營收構成包括租金收入和出售物業單位兩部分。但從2021年至今，出售物業收入卻一直為0，而2020年這一數據約為6.54億元。

當然，已經習慣“賣賣賣”的潘石屹并沒有打算放棄這部分收入。SOHO中國表示，為減輕資金壓力及改善財務狀況，未來會繼續采取措施出售部分商業物業尾盤。

潘石屹角色“變臉”

實際上，從SOHO中國成立以來，潘石屹“包租公”的角色曾發生過多次轉變。

SOHO中國成立于1995年，2007年赴港上市，2012年通過變賣寫字樓迎來快速發展。同年，SOHO中國宣布轉型，由散售型物業轉為持有型物業，潘石屹變身“包租公”。

當時，潘石屹給出的解釋是：自持物業，比持有人民幣好。

轉型之后，SOHO中國的財務狀況讓其轉型之路備受質疑，因此從2014年開始SOHO中國開始了新一輪的整售。潘石屹給出的理由是，低買高賣是正常的商業邏輯。

2015年-2017年，SOHO中國每年都有大宗交易曝出。但在頻繁的出售資產后，潘石屹意識到這不是長久之計，于是在2018年3月立下Flag明確表示，未來不再出售資產。

然而僅僅過了一年，“打臉”如約而至。2019年6月，SOHO中國宣布將分批出售北京、上海的13個辦公物業項目，潘石屹又開啟了他的“賣賣賣”。

據不完全統計，自2014年以來，SOHO中國陸續通過出售資產套現超過350億元。

但是到了2021年，在SOHO中國的營收中，物業銷售收入卻消失了。迫于償債壓力，SOHO中國選擇在今年對其部分物業項目進行打折出售，以此來實現快速回款。

今年3月10日，潘石屹在SOHO中國2022年首場租賃表彰會上坦言：“現在公司遇到了困難，決定銷售一些房子度過難關”。為此，將按照市場估值的七折出售3.2萬平米在京滬兩地的部分核心物業。

來源：微博截圖

SOHO中國表示，此次資產出售，是為了優化資產結構、緩解資金壓力，銷售所得將全部用于降負債、不分紅。通過“減負”前行，以更加靈活的姿態應對市場變化，尋求長期健康發展。

據《時代周報》報道，從SOHO中國公開租售平臺顯示的交易狀態來看，到8月18日，SOHO中國已售出的房源有32套。不過，在SOHO中國此次公布的半年報中，物業銷售的收入為0

SOHO中國回應表示，平臺中顯示“售出”狀態的房源均已簽約，半年中未披露是因為尚未到會計準則要求的收入確認時點。

盡管如此，可以肯定的是，目前SOHO中國的資金來源仍是租金收入，銷售并未提供明顯助力。

為了改善流動性壓力，SOHO中國表示，除較為常規的控制行政成本及節約資本開支，以提升經營性現金流之外，公司也正在與相關主要貸款人溝通取得新增融資和再融資，或將使用未抵押物業作為新增借款的抵押品。

另外，SOHO中國還表示，將繼續采取措施出售部分商業物業尾盤。如果此舉能成功，在下一份業績報告中，SOHO中國的營收構成中會再次出現“出售物業收入”。

“包租公”愁租

和傳統地產行業相比，SOHO中國可謂是開辟了一條特殊的道路。因此，在地產行業持續下行之際，SOHO中國卻可以保持相對穩定。

今年上半年，SOHO中國錄得毛利約7.42億元，同比增長約13%；租賃業務毛利率約83%，去年同期數據約82%。期間，該公司凈利潤約為2億元，同比增長約63%。

來源：Wind

從債務方面來看，截至6月末，SOHO中國流動負債總額為66.23億元，總負債318.69億元，凈資產負債率約為44%，屬于較低水平。

期內，SOHO中國總借貸共計約167.3億元，其中一年內到期部分約16.13億元，一年以上到期部分約151.17億元。

從其賬面現金狀況來看，截至上半年，SOHO中國的限制性銀行存款為8644.2萬元，結構性銀行存款為2.22億元，現金及現金等價物為4.62億元。

盡管沒有顯著的流動性壓力，但上半年SOHO中國的寫字樓租賃業務也不容樂觀。

SOHO中國在半年報中表示，受疫情影響，2022年一、二季度京滬兩地寫字樓租賃市場回暖趨勢受阻，空置率回升，租金回落。

據SOHO中國披露，麗澤SOHO出租率自上年同期的74%升至82%，光華路SOHO二期出租率相對穩定維持在81%的水平。

除此之外，SOHO中國在北京和上海的大部分自持項目的出租率均較2021年末出現了不同程度的下滑。

其中，前門大街項目的出租率從2021年末的77%，下降至2022年中期的69%；同期，望京SOHO的出租率由76%降至71%、上海SOHO復興廣場的出租率由98%降至92%、外灘SOHO的出租率由91%降至84%。

來源:SOHO中國中報

據戴德梁行數據顯示，2022年上半年，北京和上海甲級辦公樓凈吸納量分別為44.4萬平方米和30.1萬平方米，較2021年同期均有顯著下降。同時，市場租金也在連續三個季度上漲后再度回落。

SOHO中國預計，未來6個月，隨著大批上半年推遲交付新項目的大量入市，租賃市場將持續承壓。在相對低靡的宏觀經濟和市場環境下，SOHO中國的寫字樓租賃業務也不可避免地受到影響。

對于未來的發展，SOHO中國認為，隨著新冠疫情影響逐步消退，政府各項紓困激勵政策和穩定經濟發展實施方案陸續出臺，市場活躍度必將逐步回升，經濟運行亦會逐步回歸正常，并為2022年下半年寫字樓市場重振奠定信心和基礎。

而潘石屹也非常樂觀：“我們對中國經濟的長期持續發展充滿信心，我們相信我們在北京和上海寫字樓市場的稀缺性資產對投資者的吸引力不減。”

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