來源 |?深藍財經(jīng)??撰文 | 鄭婷

被譽為“新華南五虎”之一的粵系千億房企合景泰富（01813.HK），近來冒著些“寒氣”。

首先是債務(wù)寒氣。9月2日，合景泰富公告稱，將對其一年內(nèi)到期的3筆美元債進行交換要約，包括今年9月到期的兩筆票據(jù)及明年9月到期的票據(jù)，合計本金金額16億美元。

此外，合景泰富對2024年至2027年到期的6筆美元債券，同時開展同意征求，以避免與交換債券交叉違約，加劇債務(wù)提前到期擠兌。

這意味著，近期除銀城國際控股（01902.HK）、佳源國際控股（02768.HK）、匯景控股（09968.HK）等房企外，又一家民營房企進入債券展期名單。

其次是經(jīng)營寒氣。合景泰富8月底披露的2022年中報顯示，公司上半年的營收和凈利潤雙降，其中，歸母凈利潤同比大降84.2%，其他下行指標也在向外界釋放消極的信號。

第三是股價寒氣。目前，合景泰富的股價報1.36港元，較去年的最高點下跌了近90%，市值僅剩44.89億港元，快要跌沒了。

三重寒氣籠罩之下，最怕的就是引發(fā)第四重危機——信任危機。7月21日，國際評級機構(gòu)惠譽對合景泰富的部分評級下調(diào)，并認為合景泰富合同銷售額在2022年上半年下降了53%，在實現(xiàn)今年900億人民幣的銷售目標方面面臨困難。

如果合景泰富接下來銷售疲軟的態(tài)勢得不到好轉(zhuǎn)，恐怕還將對公司的運營現(xiàn)金和流動性構(gòu)成進一步壓力。

無力支付到期美元債，股價一年跌沒了90%

合景泰富本次發(fā)起交換要約的美元債，到底什么情況？公告說的很清楚。

公告稱，有3筆美元債都將1年內(nèi)到期，其中包括2022年9月到期的2筆票據(jù)和1筆于2023年9月到期的票據(jù)，本金分別為6.5億美元、2.5億美元和7億美元。

該公告一出，即可理解為，公司目前沒有足夠的資金去支付即將到期的債務(wù)，希望“舊債換新債”，延長債務(wù)到期時間。

怎么個換法？合景泰富對交換要約安排了現(xiàn)金償付，對2022年9月到期的2筆票據(jù)規(guī)定，每1000美元票據(jù)可以獲得50美元現(xiàn)金兌付及本金950美元的新債券。

也就是說，債權(quán)人同意延期，即是把手里原來的債券，換成了新的債券，換取的現(xiàn)金占很小一部分。這從形式上來說，確實幫幫助房企避免了違約，但對于債權(quán)人來說，還是充滿了不確定性，如果企業(yè)獲得延期卻無法保證現(xiàn)金流緩解流動性壓力，那么其面臨的償債風(fēng)險依然無法得到根本性改變。到時候，債權(quán)人能不能完全兌付，只能說是個未知數(shù)。

為了增加交換要約通過的可能性，合景泰富許下承諾：如果債權(quán)人同意，那么每1000美元票據(jù)可以獲得額外的5美元現(xiàn)金獎勵。

誠意是有了，但就是不知道這5美元的現(xiàn)金獎勵是否具有足夠的吸引力，讓債權(quán)人冒著風(fēng)險延期，答案只有在9月9日下午4點之后揭曉。

值得注意的是，合景泰富也并非對上述票據(jù)全部進行交換要約，具體為，對2022年9月到期的2筆票據(jù)本金的90%，進行交換要約，對2023年9月票據(jù)本金的80%，進行交換要約。兩筆合計約13.7億美元。

此外，合景泰富順帶對于2024年至2027年到期的6筆美元債券，展開了同意征求，官方解釋“以豁免交叉違約”。

合景泰富表示，如果上述交換要約和同意征求未能成功，可能無法悉數(shù)償還相關(guān)美元債，從而考慮進行債務(wù)重組。

合景泰富面臨的壓力可見一斑，對此，資本市場給出了消極反應(yīng)。深藍財經(jīng)留意到，上述公告發(fā)出后，合景泰富的股價應(yīng)聲下跌，盤中一度跌超7%，創(chuàng)近年來新低。截至9月6日收盤，合景泰富報1.41港元/股，較去年最高點（12.749港元/股）已跌去了89.9%，市值僅剩下不到45億港元。

雖然港股表現(xiàn)差強人意，但從債價上漲的反映看，亦有債權(quán)人對本次交換要約的方案感到滿意。一位債券持有人就對深藍財經(jīng)表示，合景泰富選擇展期一部分，還一部分，展期部分并不會對債券本金進行任何折價。而且相較于行業(yè)內(nèi)，如世茂、融信、富力等動輒展期三五年的房企來說，合景泰富僅僅延期一年，顯示出了它的自信和誠意。

孔氏三兄弟，“帶血”完成千億夢

合景泰富走到今天這一步，既在情理之中也在意料之外。情理之中在于，行業(yè)大環(huán)境如此，而意料之外，則是因為孔健岷曾經(jīng)對于穩(wěn)健有著嚴苛的要求。

“只有坐穩(wěn)之后再做大。”帶著這樣的信念，1995年，年僅26歲的孔健岷從工行信貸部辭職下海，攜兩兄弟在廣州創(chuàng)建合景泰富。

2004年，孔健岷以當(dāng)年市場第一“天價”投得廣州珠江新城兩幅“地王”，分別建成現(xiàn)在的珠江新城住宅譽峰和寫字樓國際金融廣場，自此在廣州地產(chǎn)界一炮而紅。

別看年紀輕輕的合景泰富拿了地王，但在此后的時間里，總體來說，合景泰富的盤子并不大，項目也不多，且資金鏈和財務(wù)狀況都甚好。因此，在合景泰富首次招股時，不少業(yè)界大佬和香港富豪都對合景泰富展示出了極大的興趣，例如香港地產(chǎn)大亨恒基兆業(yè)主席李兆基就以私人名義入股了3.33億港元。

2007年，合景泰富成功在港交所上市，孔氏三兄弟以165億元的個人財富一度躋身“胡潤中國百富豪榜”第33位。

雖說早期不算太激進，但孔健岷并非沒有野心，尤其在2017年立下“三年千億”的目標后，合景泰富加快了擴張的節(jié)奏。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017年，合景泰富在房企銷售榜中排名第46位，而同期拿地榜單中，合景泰富的總土儲貨值排名卻在31位。同樣的，2018年，合景泰富的銷售額在全行業(yè)中排名第43位，拿地金額卻排在第24位。

2017年至2019年，合景泰富都曾開出過驚人的地價，刷新香港、廣州天河區(qū)的出讓地塊的成交價紀錄。

2020年，合景泰富終于躋身千億俱樂部，全年實現(xiàn)合約銷售額1036.1億元，與佳兆業(yè)、龍光、奧園、美的置業(yè)并稱為地產(chǎn)界的“新華南五虎”。

然而，細看財報，合景泰富的千億夢似乎是“帶血”完成的。

2020年，合景泰富銷售額、收入及毛利潤的增幅均在20%左右，歸母凈利潤同比卻大幅下滑近32%；流動負債總額比2019年增加了約114億至1211億元。

2021年，合景泰富拼盡全力，勉強地留在了千億陣營，但也為此付出了沉重的代價，通過降價換來的千億銷售額，使其毛利同比下降45%，凈利潤同比大跌63%.73%至24.21億元。

豪宅也賣不動，半年只賣了262億

回看剛剛過去的這半年，合景泰富一直在一條路上反復(fù)折騰：

“被下調(diào)評級-被傳即將暴雷-否認-再被下調(diào)評級-再否認-緊接著賣賣賣。”

按時間線梳理，這一條線大概是：

4月1日，穆迪和惠譽分別將合景泰富列入評級下調(diào)觀察名單和評級負面觀察名單。

3天后，標普緊隨其上，下調(diào)合景泰富評級至B-，展望至“負面”。

面對三大評級機構(gòu)相繼下調(diào)評級，合景泰富有些急紅了眼，隨后主動申請撤銷穆迪、標普的評級，理由大意是我們的資金狀況沒有問題，無法認同下調(diào)理由。

6月10日，惠譽再次掄起大錘，把合景泰富的長期外幣發(fā)行人違約評級及高級無抵押評級從“B”下調(diào)至“B-”，仍被置于評級負面觀察狀態(tài)。

惠譽這一次下調(diào)的主要原因是，合景泰富的合同銷售額持續(xù)下滑導(dǎo)致公司經(jīng)營現(xiàn)金流和流動性緩沖承壓。該公司短期內(nèi)的境外再融資計劃存在不確定性。

但就跟此前一樣，合景泰富又一次主動提出撤銷惠譽評級，否認資金流問題、否認債務(wù)危機。

誠然，合景泰富在多次質(zhì)疑聲中盡力維持財務(wù)穩(wěn)定，一如今年上半年，共兌付境內(nèi)債券、CMBS、ABS等債務(wù)59.39億元，境外美元債2.5億美元，再如7月19日，合景泰富還兌付了華西證券-合景泰富商業(yè)物業(yè)第一期資產(chǎn)支持專項計劃優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券，合計兌付本息18.17億元。但從合景泰富同時期的表現(xiàn)看，公司對繼續(xù)還債感到力不從心。

深藍財經(jīng)在查詢企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，合景泰富目前共有9筆海外債，總額約38.03億美元，約合人民幣262億元；境內(nèi)公司債2筆，合計存續(xù)金額44.5億元。

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其中，9筆海外債中，有3只將于一年內(nèi)到期，也就是合景泰富本次公告交換要約的那3只。

賣賣賣，也反映出銷售疲軟的合景泰富亟需回籠資金“解渴”。

據(jù)惠譽披露，今年4月，合景泰富成功出售了一幢13億元貨值的寫字樓。7月27日，合景泰富再作價13億港元，向合作方龍湖賣出了香港一項目50%的股權(quán)及股東貸款。

要知道，合景泰富有“豪宅專家”之稱，手里的豪宅眾多，而且多分布在一二線城市，連大城市的豪宅都不好賣，也不知道是有錢人變少了，還是有錢人把錢握緊了。

上半年，合景泰富銷售額僅合計262億元，同比減少300億元，下降幅度超53%，要想在今年續(xù)杯千億可能有點難；收入約84.7億元，同比縮減34.7%。

由于上半年總銷售減少，所以合景泰富海面臨毛利率走低的問題。截至2022年上半年，合景泰富的毛利潤從2021年的21.2%，進一步下降至17.3%。

與銷售額一同慢下來，還有合景泰富的拿地節(jié)奏。據(jù)諸葛找房研究院統(tǒng)計，2021年，合景泰富在廣州、臺州、天津拿下三宗地塊，而今年上半年，公司無新增土地。

合景泰富業(yè)績和盈利能力的持續(xù)下滑，對其債務(wù)和利息的保障能力逐步惡化。截至2022年6月底，合景泰富總資產(chǎn)2257.96億元，總負債1671.18億元，資產(chǎn)負債率74.01%。

結(jié)語

激進擴張宛如一把雙刃劍，把合景泰富帶入千億俱樂部，但也隨著樓市寒氣的傳遞，化身拖累公司業(yè)績的巨石。

好在合景泰富作為粵系房企，在寸土寸金的大灣區(qū)有著較強的議價能力，土儲量也還算樂觀。截至今年上半年，合景泰富擁有土地儲備共計權(quán)益建筑面積約1494萬平方米，在大灣區(qū)和長三角兩個區(qū)域的土地儲備占總土地儲備、可售資源占總可售資源的比例分別為65%及81%。

不過，即便手握優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在經(jīng)歷無力支付到期美元債之后，合景泰富也應(yīng)該跟前幾年激進的自己說再見了。回到當(dāng)初稚嫩而又穩(wěn)健的模樣，可能才是未來最好的生存方式。