來源/地產知識橘

中秋小長假過去了。

節前，我和一位好友敘舊，這位在行業摸爬滾打十多年的前輩發了一句感慨：

我們現在的目標只有一個……熬過1030。

翻譯一下，就是熬過10月30號，金九銀十的“終點”，也是從業者一年一度的“劫點”。

作為傳統的樓市銷售旺季，每年的9、10月份一直是開發商拼盡全力，向年度銷售目標發起沖刺的兩個月。

而今年，這個時間段顯得更加重要了——

大半年下來，全國各地出臺了無數松綁政策，氣氛都烘托到這兒了，如果這屆金九銀十還沒辦法恢復元氣，難保房企不會「繼續」向社會輸送更多優秀人才。

反正出來混，遲早是要渡“劫”的。

話說小長假過完，這屆金九銀十成色如何？

一個明顯的趨勢是：金九的開局，開發商推盤的熱情淡了。

過去，每當9月份來臨，朋友圈里、App的開屏廣告里、樓盤銷售的促銷信息里……鋪天蓋地都是房企的營銷廣告。

可今年，確實有點冷清，朋友圈里的活動海報都沒看到幾張。

房企甚至連拿預售證都不太積極了。

我們跟蹤了廣州的數據發現，往年9月，房企拿預售證的熱情基本是一年之中最高的；

但今年，從8月到9月，每周的數據都是一樣的波瀾不驚——

就算拿了預售證，好像也沒那么著急入市。

我們粗略觀察了下，這個月廣州有動作的新盤，包括新貨和加推一起，只有30個左右。

也就一個正常月份的水平，還不如五一的節點呢。

可不好好賣房，怎么回款回血呢？

主要是吧，現在大部分房企還在忙著化債呢。

賣出去的房，又不能馬上回款，預售資金全部卡在監管賬戶里，別說挪出來救命，就是達到了規定的提取比例，銀行也未必放行，那對房企來說——

就不如茍著，把更多精力放在債務重組和融資搞錢上。

畢竟誰都想熬到黎明之后。

今年金九銀十開局一般，不少研究機構也總結了一些原因——

比如，對于樓市的信仰和預期被打掉了，信心不穩啦，購房者“買漲不買跌”啦，停貸風波的影響……

就有點老生常談。

雖然各地呵護房地產的政策持續不斷，有的強二線城市都開始嘗試樓市的徹底松綁，但這些就像泥牛入海，沒有真正激起多少水花。

真正的改變，存在于一些細節里。

比如，剛過去的中報業績會上，還沒出險的房企們，對后市的預判，竟出奇的一致……看好。

旭輝的林中認為：

傳統的金九銀十，會來。

雖然成色可能不如市場很好的年份，但9、10月的銷售環比，較前兩個月增長20%-30%，應該不成問題。

畢竟，目前行業的不利因素已經基本出清了，接下來地方政府的步子也會邁得更大一點。

而一向很有憂患意識的郁亮也站出來唱多了。

作為以往的“地產吹哨人”，郁亮第一次唱多是在6月底的股東大會上（具體可見《“市場觸底”的喊話背后…》）。

而在中報業績會和最近的媒體見面會上，萬科又反復釋放出積極的信號——

短期來看市場已經筑底，處在緩慢、溫和的恢復過程中。

郁亮自稱，過去的兩個多月里跑了全國100多個項目，悟出了一個道理——

常識是什么？

永遠單邊上升是不可能的，永遠單邊下跌那也是不可能的；

所以市場好的時候不要貪婪，市場不好的時候也不要恐懼；

具備了做好產品的能力，才能夠活下去。”

這是一個企業高管在給自家員工打氣，也是行業的領頭大哥，在試圖重塑行業的信心。

說回來，在機構和房企的口水戰之外，我們確實從市場數據中，發現了一些有意思的趨勢。

首先，從宏觀數據看，下半年的銷售面積很可能企穩回升。

由于棚改貨幣化安置和疫情后的貨幣放水，近年來全國商品房銷售面積一直屢創新高。

這當然是不可持續的。

根據克而瑞此前的預測，2022年將成為房地產行業的拐點，銷售面積將降至16億平方米，中長期來看，行業的規模將回落至13-14億平米的區間。

一個可供參考的數據是，今年上半年，全國的商品房銷售面積是6.89億平米。

如果克而瑞的行業規模預測準確，那么，下半年樓市的銷售面積大概會是9億平方米左右。

比上半年稍好。

其次，從微觀數據看，優質房企的單月銷售，同比增速已經開始回正。

和前幾個月的泥沙俱下不太一樣，下半年，一部分國央企和優質民企確實迎來了銷售的拐點。

克而瑞和信達證券的數據顯示，招商、華潤、建發以及金地、龍湖等房企，業績單月同比增速已經開始轉正了。

接下來，這些開發商更有希望憑借政策的東風，在金九銀十實現彎道超車。

所以，現在，建議每一位想要擇機入市的讀者，都重點關注一下當地的二手房市場。

對于高能級城市，特別是一線城市來說，一個普遍的樓市鐵律就是——

沒有活躍的二手房市場，就不可能有活躍的一手房市場。

大城市的房價已經不低了，再加上限購限貸卡住了脖子，置換需求才是新房最重要的購買力。

也就是說，大量潛在購房者必須通過賣出手上的房產，層層騰挪名額和資金，才能進入新房市場選貨。

如果二手房交易冰封，新房就是無源之水；而若能出現持續改善，那么，對于后續的一手房市場，會有毋庸置疑的積極影響。

在一部分重點城市，二手房市場的流動性確實在轉好。

比如北京，自7月下旬以來，二手房成交面積接連攀升，規模連續5周環比增長——

這，也算是另一個回暖的信號吧。

以上為正文，來自熊先生