來源/丁祖昱談樓市

2022年9月，多個熱點二線城市傳出放開限購的消息。

首先是寧波，雖然尚未官宣，但9月8日據媒體報道，浙江寧波全面取消房產限購。蘇州、青島、濟南也相繼傳出放松限購的消息，但隨后蘇州放松限購“一日游”，青島部分撤回，刪除了“二手住房不再限購”內容。

自2022年7月28日政治局會議定調：因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求后，8月有約35個城市出臺39次放松政策，其中不乏北京、上海、蘇州等核心一二線城市。

從蘇州、青島放松限購“一日游”來看，目前政策核心訴求在于促進市場回穩，而不是刺激市場非理性回暖。未來地方救市政策還將繼續加碼，對部分強二線城市來說，放松限購等強力政策措施將根據實際情況調整，同時避免宣傳炒作。

部分熱門城市放開限購

2022年至今，整體房地產市場承壓，各地政府出臺一系列穩地產政策。

揚子晚報消息稱9月8日寧波出臺的樓市新政方案中，限購被全面取消，不過買房人仍需申請購房證明，但不做審核。取消限購的舉措并沒有“官宣”，而是直接于9月8日起執行，目前已經有多家樓盤接到了通知。

在此之后，9月14-15日，蘇州、青島、濟南先后傳出放松限購政策的消息。

9月16日，蘇州放松限購“一日游”，此前市場傳言非蘇州本地戶籍居民無需提供社保繳納證明可直接購買首套房，目前已恢復至非戶籍居民購買首套房仍需提供三年內連續6個月社保。

同日，“青島住房和城鄉建設”微信公眾號發布的有關青島市放松限購新政中“二手住房不再限購”內容被刪除，其他放松限購內容不變。

濟南則繼續對二環以內的歷下區、市中區實施限購，二環外區域則全面放開限購。

市場普遍面臨較大下行壓力

當下濟南、青島和寧波等二線城市房地產市場普遍面臨較大的下行壓力。

具體來看，2022年8月蘇州房地產市場未見好轉跡象，成交面積同、環比雙跌。8月內共6個項目開盤，平均去化率約40%，環比增加8個百分點。僅平江新城的天地源平江觀棠雅苑去化表現尚可，其余項目去化依舊困難。

青島方面，8月得益于改善盤開盤熱銷，平均去化率升至66%。但續銷情況不甚理想，案場到訪量環比增長約10%，其中主城區月均到訪800-100組。渠道依賴度持續上升，渠道客戶占比普遍超60%。認購量環比基本持平，多數項目月均成交10-40套，主城區熱銷盤月均成交60套，整體依舊維持在較低水平。

濟南和寧波表現情況更弱于青島和蘇州，CRIC數據顯示，8月重點關注的26個二三線城市成交面積為1294萬平方米，環比下降13%，同比下降33%，前8月累計同比下降45%。青島、濟南、蘇州、寧波4個二線城市中，青島和蘇州表現好于均值，濟南和寧波降幅相對較高，其中寧波降幅最大，2022年8月寧波商品住宅成交約24萬平方米，環比下降31%，前8月累計同比下降57%。

由此看來，政策力度放松加碼的初衷主要還是希望提振市場信心，逐步扭轉市場下行預期。據不完全統計，2022年至今，已有約60個城市放松限購，主要以三四線城市為主。

蘇州、青島放松限購“一日游”，聯系到近期住建部表示：堅持把房地產發展的落腳點放在民生上，穩妥實施房地產長效機制，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策、一城一策，促進房地產市場平穩健康發展。

我們認為目前的政策核心訴求在于促進市場回穩，而不是刺激市場非理性回暖，應當避免熱點城市過度宣傳，“房住不炒”仍是政策主基調。

未來穩地產政策將持續發力

展望未來，我們認為穩地產政策將持續發力，中央紓困政策力度有限，地方救市政策還將繼續加碼，主要涉及以下三方面政策內容：

其一，多措并舉保交樓，并從局部城市試點向全面執行過渡。截至目前，保交樓政策措施包括設立房地產紓困基金、政策性銀行專項借款、派遣工作組、返還土地款和適度放松預售資金監管等。例如鄭州，多項保交樓政策措施正有序開展，由中心城市基金下設立紓困專項基金，規模暫定100億元；擬對全市95個使用保交樓專項借款項目開展全面審計，嚴令在10月6日前實現全市所有停工問題樓盤全面持續實質性復工。可以期許的是，在嚴守保交樓政策底線的情況下，各城市政府將抓緊落實各項保交樓政策措施，全面實現問題項目有序復工，保證停工項目都能順利交付。

其二，房企融資邊際改善，央國企及優質民企更為受益。近期，在中債增對房企發債提供全額擔保的助力下，龍湖、碧桂園、新城等首批試點民企均順利發行了中期票據。而在全面遏制房地產過度金融化、泡沫化的政策大環境下，未來或將適度把控房企去杠桿節奏，房企整體融資環境有望邊際改善，并在企業乃至項目層面做好類別區分，央國企及優質民企或將明顯受益，問題房企仍需將負債率逐步調降至相對合理的水平。長此以往，問題房企或將有序出清，央國企及優質民企則將收獲銷售業績份額持續提升的良機。

其三，地方需求端政策力度有望繼續加碼，直至二線及三四線城市全面取消“四限”。隨著蘇州、廈門、福州等放松限貸，青島、濟南、寧波等放松限購，預計新一輪地方救市政策來襲，并將在需求端加碼救市政策力度。可以期許的是，除了一線城市調控政策仍需從緊執行之外，杭州、南京、成都等強二線城市或將分區域執行調控政策，弱二線及三四線城市則有望全面取消“四限”，壓力城市更將落地購房補貼、稅費減免等刺激性政策。

需要注意的是，政策量變到市場全面回穩仍需時間，政策只能改變斜率但不改趨勢。

一方面，行業大周期拐點已到來，受限于市場需求及購買力明顯透支，行業規模已然見頂，未來大概率將轉入下降通道。

另一方面，市場信心缺失，受限于房企暴雷、項目停工等行業風險不斷發酵，市場信心再度受挫，體現于央國企、準現房逆市熱銷。基于“買漲不買跌”的心理，房價預期轉跌進一步加劇市場觀望情緒。

同時，未來城市分化也將不斷加劇。