來源/一號企業家

前三季度房企銷售數據已經出爐，無論是克而瑞還是中指的榜單，除去些微差異外，TOP20房企的排位幾乎一致。

碧桂園、保利發展、萬科占據前三，全口徑金額超過3000億元，權益口徑金額2000億元以上。

中國恒大尚在克而瑞的榜單上，排在第43位（全口徑），但中指的榜單里并未有中國恒大的位置。

銷售層面上的數據大抵上符合預期，而在銷售之外部分房企的債務重組情況更加值得關注。

世茂：緊握一筆百億授信的“授信”

10月12日晚，世茂集團（00813.HK）發布公告稱，擬出售南京一個綜合體項目45%的股權，同時轉讓銷售債權的權利，買方為中國信達與五礦信托，總代價為17.5億元。

10月3日，世茂集團亦發布有關境外債務重組進展公告，其中提及已與大華銀行訂立103億港元融資協議。

該筆融資協議，訂立于今年9月初，為世茂集團位于香港九龍大窩坪項目的貸款融資。

早在2015年，世茂集團即已斥資70.2億港元，拿下香港九龍大窩坪項目，同時也是其在香港獨資發展的首個住宅項目。

世茂多年來一直期待取得香港地皮，而九龍大窩坪地塊也確實較為優質。以其地勢不但可飽覽整個九龍半島，甚至可以遠眺港島中上環景。

又因項目占地面積達約21.96萬方呎，可建筑面積63.2萬方呎，如此體量的純宅地在香港這樣寸土寸金的地方實屬罕見，而且項目鄰近九龍塘一帶，可發展成分層豪宅及少量洋房。

當初特區政府有意推出土地招標時，便已被業界譽為百億地王，且更有機會締造香港新高地價。

當時參與競價的開發商有長實地產、新鴻基、恒基、會德豐等香港老牌地產企業。

而世茂卻將諸多對手逐一擊退，以逾70億港元代價摘下地塊。

彼時，世茂曾承諾將集中資源滿足發展條款，預計投資120至150億港元，計劃建4座18層高住宅。

為此，在2017年，世茂集團與交通銀行（香港）、工銀亞洲以及大華銀行等多家銀行，簽訂了100億港元的銀團貸款。

不過在去年，連“西九龍最后一個臨海項目”香港維港匯，都不惜虧損退出了，按說世茂也不會執著于九龍大窩坪項目才是。

一方面或許因為這是其首個獨資項目，具有象征性；另一方面應該也是大華銀行的“及時雨”效應。

在與大華銀行簽訂再融資協議后，以取替原有項目貸款融資。大華銀行將成為這個項目的唯一貸款銀行。換言之，2017年的銀團貸將失效。

此番再融資協議的簽訂，應當是去年以來，世茂在債務處理上聽到的第一個好消息了。

也有評論認為，再融資協議大華銀行給世茂集團境外債務重組上個了保險，在保障自身利益的同時，為世茂集團境外債務重組，提供了潛在的增信標的。

至于在多大程度上實現增信釋疑，只能仁者見仁了。

且不說目前世茂因境外債務重組受阻，已連續推遲2021年年報、2022年中報的發布。

而且截至2021年上半年，世茂集團有息負債1645億，同時據瑞銀估算表外負債1200億。即便已連續處置資產30余次，回籠的百億資金恐怕也難以在短期內解決龐大的債務問題。

在推進境外債務重組的過程中，世茂集團7月份還有一筆到期10億美元債未能進行本息償還，疊加兩筆銀團貸款違約已是年內第三次違約。

同袍公司世茂股份同樣處境艱難。

10月11日，“15世茂02”下跌24.24%，觸發盤中停牌。同日，世茂股份還公告稱擬再展期一只境內債，并要押上長沙世茂環球金融中心項目處置后凈現金流，作為償債來源。

目前，世茂股份主體旗下有4只境內債涉展期，存續債券余額為103.53億元。而世茂集團的評級則已被穆迪下調至“Caa1”。

旭輝：擠膿包還是玩“躺平”？

與世茂的公司債超跌同病相憐，10月11日，旭輝“21旭輝02”跌31.51%，觸發盤中二次停牌。

境外債市場，旭輝控股集團（0884.HK）多筆美元債刷新低，報價領跌3-10美分，其最近端美元債CIFIHG5.5 01/23/23價格更是在下午加速劇烈下挫，截至收盤跌去10美分，其余美元債價格全線跌破10美分。

繼此前內部信影響導致的股債雙殺之后，旭輝境內外債市又一次暴跌。

原來是因為旭輝在前一日與其美元銀團貸款的貸款行溝通時，尋求將7000萬美元銀團分期款項推遲至10月28日支付，但又承認未于10日支付其港幣可轉債當期票息。

受此傳聞影響，其美元債在11日早間開盤就大跌，到下午更是跌勢不止，連帶境內債也一并暴跌。

按道理，旭輝應該汲取上一輪股債雙殺的教訓。

9月27日，市場傳出消息，旭輝旗下項目所涉信托未如期支付款項。

28日，果然股債大跌。旭輝控股集團收跌32.28%，跌破1港元/股；旭輝永升服務收跌23.33%。同時，多只債券價格也出現下跌，其中“21旭輝03”跌近30%。

而且這一跌勢仍在延續，并未有企穩跡象。在這種背景之下，不知旭輝為何還要釋放出敏感消息，卻不做任何應對之策及預先或事后向投資者澄清。

難道說，是膿包遲早總該擠了它？

或許這也正是旭輝的“躺平”之計。

市場通常上將近端美元債跌破20美分壓力線，視作已經逼近違約債的價格。因為跌破20美分壓力線后，很難再漲回到20美分以上，同時這樣低位的二級市場價格，會倒逼發行人選擇與持有人展開協商展期或協議回購，而非如期全額兌付。

早早打穿債市投資者心理防線，也意味著旭輝能更早掌握主動權。

在旭輝董事局主席林中的那封《致旭輝全體干部的一封信》，就有這么一句：

賬面有逾300億現金，但絕大部分無法滿足合理按需使用。

把寒氣傳遞給每個人！

首先一定是投資人和債權人。

只是有些尷尬的是，在這個當口旭輝是發了中債增擔保的中票的，而且旭輝中票注冊額度50億元規模，本期僅發行了12億元。如果是這種“躺平”打算的話，后面還能不能發？好不好發？

這邊，中債增剛上場給旭輝等房企提供增信擔保，另一邊旭輝就表示自己要違約，然后股債大跌，這到底演的是哪出？

10月11日，惠譽又忽然將旭輝長期外幣和本幣發行人評級從“BB-”下調至“CC”，并將其高級無抵押評級和未償票據評級從“BB-”下調至“CC”。所有評級均已從負面觀察名單中移出。

屋漏偏逢連夜雨。

4家房企被撤銷評級

旭輝的策略也不能說就錯了，如果美元債和境內債兩頭只能保一頭，那必然是先保住境內債不違約，畢竟境內債還有發債的機會，美元債見不到增量，存量也就只能隨他去。

2022年8月和9月，中資美元債發行量分別為32.74億美元和36.02億美元，同比分別下滑73%和82%，相比7月發行量繼續下滑。

其中，房地產、城投、金融和其他行業發行量占比分別為4%、86%、1%和10%，城投發行量占主導地位。

9月份以來就有當代置業、景瑞控股、力高地產等多筆房企美元債未按時兌付本息。而在此前，龍光集團、弘陽地產美元債已經出現實質性違約。

進入10月份，先是10月3日億達中國公告稱，一筆345萬美元的優先票據出現了本金違約；

然后是鴻坤地產在10月6日公告，“鴻坤偉業14.75%N20221008”債券將于10月8日到期，該公司預計不會在到期日支付應付金額，債券將于10月10日在香港聯交所摘牌。

償債高峰雖然已經在路上，但房企自身能做的其實也有限。

克而瑞數據顯示，僅在2022年四季度，200家核心房企境內外債券合計到期規模就達到1812億元，其中海外債約為617億元。

穆迪在最新報告中表示，由于房地產銷售疲軟，且未來6～12個月有大量債券到期，房地產開發商將需要持續發行債券來緩解其流動性風險。

穆迪也挺不地道，剛說完房企需要持續發行債券緩解流動性，馬上又相繼撤銷了融創中國、景瑞控股、中國恒大和佳兆業的家族評級，這不是兩頭堵嘛。

當然，對這四家公司來說，評級不評級的也無所謂了，因為評級也差不多到底了。

撤銷評級前，4家房企的家族評級均為“Ca”。Ca 是穆迪信用評級中的第 20 位，共有 21 個級別，位于最低的利息違約級別“C”之前。

惠譽在最近的一份評級報告分析，2022年年中民營房企的現金與流動負債比率的中值較20221年末下降2.3個百分點至8.3%，國有房企下滑0.8個百分點至23.3%。

為此，惠譽總結說，民營房企捉襟見肘的資金和流動性狀況阻礙其在經濟低迷時擴張，但是國有房企的擴張未受影響，這將轉化為國有房企未來更強勁的銷售額和財務指標。

總有一天，時間會證明惠譽說錯了。但是眼下，還是先把難關渡過去吧。