來源/丁祖昱談樓市

到目前為止，今年的房地產市場各項數據仍在“探底”。

下半年以來，各地刺激購房需求釋放的政策不斷出臺，包括松綁限購、限售等，房貸利率一降再降，居民購房需求疲軟，至今年10月，重點30城新房成交面積同比下降28%；1-10月累計同比跌幅仍達到40%。

項目去化也沒有明顯好轉。

CRIC調研數據顯示，10月31個重點城市平均開盤去化率只有38%，而表現在房企銷售端，TOP100房企累計業績同比降幅仍達到了44%。

在這種情況下，除了倒掛的豪宅項目出現“日光”以外，一些剛需盤以及中端項目也“不愁賣”?？偨Y下來，這些不愁賣的項目有三個特質，即區位、價格和產品過硬，也就是說，在經濟下行壓力下，購房者更加關注房子本身的位置和產品內核，背后實際是房子回歸居住本質的體現。

重點城市平均開盤去化率僅38%

今年，重點城市項目開盤去化情況一直不太樂觀。

根據CRIC調研數據顯示，10月，31個重點城市平均開盤去化率只有38%，僅比9月平均開盤去化率上升一個百分點。

5月以來，重點31城周平均開盤去化率可謂是“過山車”。9月末10月初，項目開盤去化一度跌至15%。隨后，部分城市核心區域供應放量，適銷對路產品集中入市，結構性拉升了市場熱度，至第44周（10.24-10.30）去化穩步回升至50%。

從各城市表現來看，10月重點23個城市平均開盤去化率漲的城市只有10個，平均開盤去化率位列前三位的是福州、北京和成都，平均開盤去化率均超60%。

熱點城市去化率全面回調，比如上海、北京、杭州、合肥和廈門，其中上海開盤去化較9月下降了22個百分點。這些城市主要是因為非熱點區域推盤量顯著上升，結構性拉低了平均去化率，此外，熱點樓盤搶房現象略有緩解，部分搖號樓盤出現了棄購現象。

前期去化低迷城市武漢、南京、常州、佛山、珠海等整體去化率尚屬低位徘徊，不足15%。

而漲幅顯著的福州、無錫、東莞等城市，則因房企推盤積極性降低，單個熱銷盤結構性拉升整體去化，但從CRIC實際調研來看，購房者觀望情緒仍未有明顯緩解。

購房者更關注區位價格和產品

在整體去化不理想的情況下，截止今年10月底，上海、杭州、長沙等城市均有項目首開或加推當月基本售罄的情況，這些項目除了倒掛豪宅以外，不乏剛需、中端項目，比如杭州杭騰未來社區等項目。

通過CRIC分析發現，區位、價格和產品是項目具備“熱銷體質”最主要的三個因素，房企品牌、營銷手段則為項目銷售“錦上添花”。

從CRIC統計數據看，63%的熱銷項目都擁有不同程度的區位優勢，其中完善的配套設施和便利的交通的區位優勢中更為吸引購房者的特點。

在區位條件中，不同城市又有不同的表現。其中，西安、濟南、長沙的購房者更看重教育資源，比如西安，在擁有區位優勢的熱銷項目中，有68%的項目具備豐富的教育資源。

深圳購房者更注重商業、醫療等其他配套設施的完善程度，比如深圳招商璽家園和深圳宏發萬悅山，9月推售的600多套房源當月基本售罄。

成都和南京則更加關注交通和項目地理位置。

除了區位以外，價格優勢也是項目熱賣的第二大因素，定價低/倒掛因素成為熱銷盤的項目占比達到49%。比如成都天恒瑞云府現銷售均價2.1萬元/平方米，其周邊的天恒傲云天府和華宇大發御璟云璽銷售均價均在3萬元/平方米，天恒瑞云府10月推出的133套房源全部去化。

隨著購房更加回歸理性，購房者更加關注產品本身，比如項目產品稀缺、產品設計用心、定位恰當則更加有利于項目去化，TOD受購房者青睞。

根據CRIC統計，38%的熱銷項目具有產品優勢，其中合理的產品定位是項目產品優勢重要方面。同時TOD項目以其產品特色，在上海、北京、杭州、成都等城市銷售去化情況良好，如上海浦發唐城9月開盤推售341套房源全部當月售罄。

當然，在市場信心尚未完全恢復的情況下，開發商的資質對購房者決策有一定的影響，品牌優勢愈發明顯，央國企項目更受歡迎。

根據CRIC統計，24%的熱銷項目均有房企品牌做保障，其中近六成房企為央國企。在品牌房企的選擇上，整體又呈現出三個典型特征，比如十強房企依然有很強的號召力；非十強的央國企開發項目也受到購房者歡迎，此外，仁恒、濱江等品質民企項目也能夠吸引購房者，這些房企普遍有較強的產品力。

行業大的調整周期下，房地產業生態發生了比較大的變化，其中包括購房者置業觀。

從過去幾個月項目去化情況來看，購房者普遍偏好區位條件優越的項目，同時價格因素也排在了綜合考量的第二位，產品力日漸成為購房者關注的核心。而這些核心要素一定程度上是項目去化的保障。除此之外，積極有效的營銷、充分的蓄客等營銷方式對提高去化常常起到輔助作用。

這些熱銷的項目，在下行的市場周期下對市場信心的提振有一定的促進作用，但目前重點城市平均開盤去化仍處于低位，短期內房地產企業仍然面臨較大的去化壓力。