來源/丁祖昱評樓市

這意味著，倒掛項目正在不斷減少，其背后的邏輯在于一二手房價差快速收窄甚至不復存在。

國家統計局70城房價數據顯示，無論是新房還是二手房價均出現顯著回調，房價下跌的城市數量逐月增加，截止2022年9月末已到達7成以上。

而據CRIC監測的重點城市來看，9月百城新房房價同比漲幅收窄至11%，核心城市二手房價同比負增長已達1年之久。

北京、上海和深圳倒掛價差已收窄至萬元以內。

2021年下半年地產行情急轉直下，不僅成交顯著縮量，就連房價也開始由增轉降。

CRIC監測的百城房價同比漲跌情況來看，截止9月末，百城新房價格同比漲11%，相較于去年6月15%漲幅收窄了4個百分點。

重點20城二手房價格已連續20個月同比負增長，9月末，二手房價格首次同比轉增，增幅只有1%。

在全國房價加劇下行的背景下，一二手房之間的價差快速收窄甚至不復存在，其中，北京、上海倒掛價差收窄至萬元以內，

杭州和深圳僅個別項目明顯出現倒掛。

具體到新開盤項目來看，重點城市倒掛項目占開盤項目比例持續走低。核心城市北上廣深杭五城中，除了北京以外，其余4城倒掛項目占整體開盤項目的比例均降至10%以內。

以杭州為例，2022年7月共計40個項目新開盤，其中存在倒掛現象的項目有5個，倒掛占比為13%。僅兩個月過后，9月51個新開盤項目中，只有4個項目存在倒掛現象，占比降至8%。

而廣州和深圳2022年9月均僅有1個項目存在倒掛現象。

實際上，一線城市以及核心二線城市房價面臨著較大的下行壓力。

縱觀北京、上海、廣州、深圳、杭州5個城市2020年以來房價變動，從絕對量變動來看，2020年-2021年上半年整體保持穩中微增態勢，2021年下半年呈現出顯著的差異化行情。

具體城市來看，深圳受供應結構影響，呈現出“大漲大跌”行情，房價波幅較大，2021年三季度穩步下行后，年末低位回升直至2022年5年再度進入下行通道。

北京、上海則主要是在2022年下半年整體房價才有小幅下行趨勢，廣州、杭州整體房價屬于5城中偏低水平，基本在3.5萬元/平波動。

從近兩個月的環比漲跌情況來看，多數城市近2個月以來呈現下行趨勢。比如北京、上海、杭州，近兩個月環比均呈現下降趨勢，且降幅有所擴大，其中杭州9月成交均價環比下降9%，較8月擴大7個百分點。

從同比數據看，雖然多數城市同比持增，但增幅則有收窄趨勢。5城中僅杭州1城，9月新房房價不及去年同期，余下城市同比持增，不過值得關注的是，整體增幅有穩步收窄趨勢，廣州漲幅保持在17%，北京、上海、深圳、杭州房價持穩，同比漲增幅在5%以內。

從5城各區域房價變動特征來看，普遍存在“越貴越漲”特征，即核心區域房價堅挺，而外圍遠郊高庫存區域房價普遍下行。

對比新房市場，二手房買方對市場擁有更強的敏銳度，悲觀觀望下，核心城市二手房實際成交呈現量價齊跌。其中深圳受二手房指導價影響，深圳二手房實際成交價高位回落，北京、廣州2022年下半年開始出現明顯降溫。

CRIC數據顯示，2022年9月，深圳二手房成交均價由2020年末高點7.2萬元/平方米下降至6萬元/平方米，降幅達17%。上海、北京、廣州和杭州二手房全市成交均價則持穩，同比波動均在3%以內。

根據二手房成交結構不同，核心5城二手房市場也呈現典型差異化行情。

上海最為典型。

從結構性數據分析，上海二手房市場五大新城區域內的次新房房價漲幅最高，其次總價3000萬元以上豪宅價格堅挺。而位于市內六區的“老破大”房源則面臨價格倒退，部分二手房套均總價降百萬元。

房齡5年以內的“次新房”是房價上漲的主要支撐，近3成2000年以前建成二手房房價跌幅超20%。2022年三季度，上海2015年以后建成的二手房成交可比房價同比上漲12%。2000年以前建成的二手房同比漲幅最小，僅2%。2022年三季度，成交的2000年以前建成的二手房中占比55%可比房價同比下降，其中27%房源同比降幅超過20%。

分總價段來看，剛需和豪宅房價堅挺，改善住房價格回落。100平方米以上二手房成交來看，200-400萬元代表的剛需和3000萬元以上的豪宅房源2022年三季度可比房價均同比上漲。

五大新城房價激增，比如青浦區2022年三季度二手房成交可比房價漲了9%，奉賢區也漲了3%，其中，五大新城2015年以后建成的次新房二手房可比房價上漲最明顯，比如江萬科云間傳奇，2022年三季度可比房價上漲達20%。

反觀市內六區部分房價倒退，長寧區和黃浦區分別同比下降2%和7%。尤其是2000年以前建成的二手房存在較大降價壓力，總價800萬元以上的“老破大”相比于“老破小”降價壓力更大，2022年以來因為高總價及高房齡因素，2022年逐漸出現“有價無市”的陰跌現象，其中1997年建成的巴黎花園，2022年三季度實際成交可比房價相比2021年同期下降超過1.2萬元/平方米，以120平方米主力成交面積段計算，套均降價幅度超百萬。

整體來看，二手房市場仍將面臨較長的調整期。

房價是否還會繼續下調？

從目前來看，隨著年末沖刺季的來臨，房企還將持續釋放價格折扣，2022年四季度乃至明年，一手房房價還將延續穩中有降的趨勢，但是整體降幅仍將控制在10%以內，二手房價格也將面臨一段時間調整期。

隨著一二手價差縮小，倒掛項目縮減，對于“買到就是賺到”的打新投機需求而言，搶房現象也將得以緩解。