作者/蒲肅??來(lái)源/債市觀察

自去年曝出多款理財(cái)產(chǎn)品逾期之后，佳兆業(yè)集團(tuán)（1638.HK）為自己擔(dān)保的上百億理財(cái)產(chǎn)品調(diào)整了兌付方案，并在近1年的時(shí)間內(nèi)保持現(xiàn)金兌付。

但佳兆業(yè)已經(jīng)開始放棄原現(xiàn)金兌付方案，并希望通過新的兌付方案，為自己減輕現(xiàn)金兌付的壓力。

11月14日一則調(diào)整兌付方案公告顯示，佳兆業(yè)準(zhǔn)備一方面降低自身兌付現(xiàn)金的額度，另一方面終止計(jì)算錦恒財(cái)富產(chǎn)品合同約定的利息，并希望投資人認(rèn)可“以房抵債”的方案。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是減少現(xiàn)金兌付，增加實(shí)物兌付，減少資金支出。

需要注意的是，佳兆業(yè)今年以來(lái)還從未發(fā)布過月度銷售數(shù)據(jù)，只表示前三季度累計(jì)交付房源9000余套。佳兆業(yè)旗下房產(chǎn)的變現(xiàn)能力如何，只能自己去當(dāng)?shù)赜H測(cè)了。

終止利息計(jì)算，縮減現(xiàn)金兌付額

11月14日晚間，佳兆業(yè)集團(tuán)控股官方微信號(hào)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整錦恒財(cái)富產(chǎn)品兌付方案的公告》稱，自2021年11月以來(lái)，已連續(xù)完成12期錦恒財(cái)富產(chǎn)品本息兌付，即日起推動(dòng)可落地的實(shí)物抵債等多元化兌付方式。

其中最主要的內(nèi)容就是推出非現(xiàn)金方式兌付方案，抵債資產(chǎn)以國(guó)內(nèi)住宅、別墅、商鋪為主，以相關(guān)債權(quán)資產(chǎn)包和相關(guān)城市更新項(xiàng)目收益權(quán)為補(bǔ)充。

來(lái)源：佳兆業(yè)集團(tuán)控股官微

佳兆業(yè)表示，已經(jīng)和公司簽訂協(xié)議參照錦恒財(cái)富兌付方案的其他財(cái)富產(chǎn)品，按上述方案同步調(diào)整執(zhí)行。

對(duì)比佳兆業(yè)去年11月公布的兌付方案，這次調(diào)整的兌付方式，減少了佳兆業(yè)兌付本金的壓力。

佳兆業(yè)在2021年11月22日發(fā)布的《錦恒財(cái)富產(chǎn)品兌付方案》（以下簡(jiǎn)稱《方案》）顯示，本息均為現(xiàn)金兌付，并沒有實(shí)物抵債的方式。而且規(guī)定，投資人到期的本金，到期當(dāng)月兌付10%，此后每3個(gè)月兌付10%。

據(jù)媒體去年現(xiàn)場(chǎng)采訪報(bào)道，錦恒財(cái)富發(fā)行的相關(guān)理財(cái)產(chǎn)品，最低是30萬(wàn)元起投，大多是50萬(wàn)元起投也有個(gè)別投了4000萬(wàn)元、5000萬(wàn)元的投資者。

以此計(jì)算，佳兆業(yè)每3個(gè)月需兌付給每個(gè)投資人的本金為3萬(wàn)元到5萬(wàn)元,或者更多。而調(diào)整后的兌付方案是，每人每月兌付1萬(wàn)元本金，每3個(gè)月兌付所有投資人的本金都是3萬(wàn)元，明顯減少了兌付額度。

此外，關(guān)于利息的計(jì)算和兌付也面臨縮減。

佳兆業(yè)在方案中稱，所有錦恒財(cái)富產(chǎn)品合同約定的利息在本方案公告即日起停止計(jì)算，已產(chǎn)生的利息待全部投資人本金兌付完成后，另行制定方案。

而在去年的兌付方案中，對(duì)于延期兌付的本金，按照一年期商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率4.35%向投資人支付延期利息。延期利息從錦恒財(cái)富產(chǎn)品到期日開始計(jì)息，直至完成最后一筆本金兌付后停止計(jì)息。延期利息支付為兌付完畢最后一筆本金及到期利息后的第3個(gè)月支付50%，第6個(gè)月支付完畢。

今年佳兆業(yè)尚未透露理財(cái)產(chǎn)品的到期利息，但可以參考2021年11月4日佳兆業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人的表述：佳兆業(yè)集團(tuán)通過錦恒財(cái)富募集的總本金119.13億元，到期利息8.75億元。

來(lái)源：錦恒產(chǎn)控官網(wǎng)

很明顯，佳兆業(yè)希望通過減少本息兌付，讓更多投資人選擇“以房抵債”的兌付方式。

去年，佳兆業(yè)還在兌付方案中明確表示，公司手上項(xiàng)目的銷售回款或資產(chǎn)處置均可帶來(lái)充足現(xiàn)金。但如果目前仍有充足資金，為何不繼續(xù)采用原來(lái)的本息兌付方案？

佳兆業(yè)并未明確解釋，只是在公告中表述，受當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)行情影響，資產(chǎn)盤活、資金回籠時(shí)間錯(cuò)配。

還債一年，佳兆業(yè)的外援多了

自去年理財(cái)產(chǎn)品暴雷后，佳兆業(yè)境外債務(wù)也陷入違約，其中境外債4只優(yōu)先票據(jù)、合計(jì)約117.8億美元在去年12月官宣違約。佳兆業(yè)隨后宣布重組境內(nèi)外債務(wù)，但目前并未有實(shí)質(zhì)方案推出。

在債務(wù)重組遲緩的同時(shí)，佳兆業(yè)的2021年財(cái)報(bào)和2022年上半年財(cái)報(bào)仍遲遲未能公布，佳兆業(yè)方面表示是因?yàn)楦鼡Q核數(shù)師和疫情防控等原因造成延誤。與此同時(shí)，佳兆業(yè)今年還沒發(fā)布過銷售數(shù)據(jù)，而往年則是每月都有銷售數(shù)據(jù)公布。

隨著時(shí)間拉長(zhǎng)，佳兆業(yè)旗下部分項(xiàng)目開始被相關(guān)債權(quán)人處理。

11月1日，中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理股份有限公司（簡(jiǎn)稱“長(zhǎng)城資產(chǎn)”）開始轉(zhuǎn)讓佳兆業(yè)一項(xiàng)目債權(quán)資產(chǎn)。據(jù)了解，長(zhǎng)城資產(chǎn)遼寧省分公司持有佳兆業(yè)地產(chǎn)（遼寧）有限公司債權(quán)，總額約為9695.36萬(wàn)元，含利息、罰息、違約金。

該債權(quán)抵押物來(lái)自位于沈陽(yáng)市的"佳兆業(yè)中心"項(xiàng)目和佳兆業(yè)"悅峰"項(xiàng)目，兩項(xiàng)目分別以164套現(xiàn)房寫字間和159.18平米的精裝商業(yè)門市作為抵押。

目前，上述轉(zhuǎn)讓信息已經(jīng)在北京產(chǎn)權(quán)交易所披露，至2023年04月29日為止。

而在更早一些的10月份，穆迪撤銷佳兆業(yè)的“Ca”公司家族評(píng)級(jí)，以及“C”高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)，評(píng)級(jí)撤銷前展望為負(fù)面。

今年9月初，有消息稱佳兆業(yè)計(jì)劃在10月后敲定離岸債務(wù)重組路線。但根據(jù)最新公告，佳兆業(yè)仍在和債權(quán)人就重組計(jì)劃進(jìn)行溝通，最終方案還未敲定。

目前，佳兆業(yè)憑借粵港澳大灣區(qū)舊改項(xiàng)目已獲得相關(guān)企業(yè)和AMC機(jī)構(gòu)的助力，其中包括中鐵五局、招商蛇口、長(zhǎng)城資產(chǎn)、招商平安資產(chǎn)等。

來(lái)源：佳兆業(yè)官網(wǎng)

今年4月，招商蛇口曾攜手AMC機(jī)構(gòu)長(zhǎng)城資產(chǎn)，以佳兆業(yè)在深圳、廣州、東莞、佛山等粵港澳大灣區(qū)的城市更新為基礎(chǔ)，設(shè)立三方合作平臺(tái)共同開發(fā)。

此外，佳兆業(yè)還與中信城開、中信銀行通過服務(wù)信托的模式開展合作，中信城開通過融資代建提供一定盤活資金，用于后續(xù)項(xiàng)目的建設(shè)和開發(fā)經(jīng)營(yíng)。

對(duì)佳兆業(yè)而言，在銷售回款受自身品牌和市場(chǎng)下行的不利影響下，借助外力盤活資產(chǎn)至關(guān)重要。

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