來源/地產(chǎn)知識橘

“不死鳥” 正在嘗試第二次上岸。

周五，在刊發(fā)了2021年年報和2022年中報后，停牌超11個月的佳兆業(yè)在港交所復(fù)牌。

股市給出的反饋十分簡單直接：股價開市下挫40個點，尾市收報21%的跌幅。

當(dāng)然了，作為年內(nèi)第一家成功復(fù)牌的內(nèi)地房企，這一番操作為全行業(yè)燃起的希望之火，實在遠(yuǎn)在單純的股價漲跌之外——

但復(fù)牌，就等于復(fù)活嗎？

我們先看下佳兆業(yè)交出的成績單。

講真，兩份財報釋放的信號，不是太好——

無論是營收、利潤還是毛利率，幾乎全線下跌。

2021年上半年，佳兆業(yè)還實現(xiàn)盈利近31億元，但下半年開始，就一路向下了。

當(dāng)年，佳兆業(yè)錄得虧損132.58億元，到了2022年中，又虧了77個億。

也就是說，一年半的時間，虧了約210個小目標(biāo)。

毛利率也在持續(xù)走低。

佳兆業(yè)長于做舊改。過往這是一門很賺錢的生意，郭英成也曾對外表示，公司位于深圳的舊改項目毛利率高達(dá)50%，稍差一點的廣州，也有40%左右。

但這一年多，佳兆業(yè)的毛利率近乎腰斬——

對于毛利下降，財報上公開的解釋是“調(diào)整售價以加快銷售的步伐”。

但銷售的步伐到底有多快呢？

也就是從2020年的1435億下降到2021年的1197億，再下降到2022年的271億吧……

債務(wù)狀況同樣不容樂觀。

別的就不說了，拿大家伙熟悉的現(xiàn)金短債比舉例吧。

截至2022年6月，佳兆業(yè)的這一指標(biāo)僅為0.03。

眾所周知，此前在三道紅線中，監(jiān)管部門給綠檔開發(fā)商劃定的標(biāo)準(zhǔn)之一是：現(xiàn)金短債比必須大于1。

1和0.03之間的差距，這不是踩紅線的問題，這是踩死線的問題啊……

這足以說明當(dāng)下的佳兆業(yè)，在現(xiàn)金流方面有多捉襟見肘了。

所以，對于佳兆業(yè)來說，要想活下去，首當(dāng)其沖的任務(wù)，是化債。

截止2022年6月，佳兆業(yè)有息負(fù)債達(dá)1315億元，其中一年內(nèi)要歸還的債務(wù)高達(dá)1065億，接近900億元借款已經(jīng)交叉違約。

與之相對應(yīng)的是，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物，僅有可憐的不到109億。

還錢是不可能還錢的，只能想辦法說服債權(quán)人，一起共克時艱。

境內(nèi)一切好說，關(guān)鍵問題在于佳兆業(yè)的債務(wù)結(jié)構(gòu)中，超過60%的債務(wù)是境外債，而這批境外債的處置方案一拖再拖——

債權(quán)人想用債權(quán)換佳兆業(yè)旗下公司的股權(quán)，郭英成覺得對方趁火打劫，想趁機(jī)薅走公司寶貴的舊改項目。

一來二去，拖了又拖，反正就是談不攏。

更麻煩的是，這一千多億，只是全部債務(wù)的冰山一角。

不要忘了，佳兆業(yè)的連環(huán)爆雷是先從表外債務(wù)引爆的，然后才是表內(nèi)的美元債和境內(nèi)債交叉違約。

而表外債務(wù)有多少呢？

此次披露的財報中，我們發(fā)現(xiàn)，提及了過去一年多時間，佳兆業(yè)向從事物業(yè)開發(fā)的合營企業(yè)和聯(lián)營公司提供的財務(wù)擔(dān)保情況。

據(jù)有關(guān)媒體統(tǒng)計，是這個樣子的——

當(dāng)然了，佳兆業(yè)并未透露在聯(lián)合營企業(yè)的持股情況，所以真實的表外規(guī)模不得而知。

但光看已經(jīng)爆雷的部分，由佳兆業(yè)擔(dān)保的逾期理財產(chǎn)品規(guī)模已經(jīng)達(dá)到127個億，兩相參照，表外債務(wù)少說也有小幾百億吧。

也不知道復(fù)牌之后，佳兆業(yè)有沒有在公開市場回血的可能。

來錢的另外一條線，是銷售。

在以往的地產(chǎn)下行周期中，只要樓盤賣出去，有錢流入了，開發(fā)商資金緊張局面就有望緩解。

但如今不一樣了。

自從保交樓變成各地必須壓實的任務(wù)后，回款受限就多了。

不少地方要求房企，尤其是出險房企的項目回款只能留在項目上“保交付”，不能劃撥到總部自由支配。

簡單點說就是——

銷售情況再好，但都在項目上，不能救急，對開發(fā)商自身處理債務(wù)危機(jī)幫助就不大了。

更何況，佳兆業(yè)的銷售回款還是太慢了。

根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，佳兆業(yè)今年前兩個月賣出了40多億的房子，排名也往前靠了不少。

但按照千億級別的債務(wù)來計算，就算銷售回款能用來還債，也頂多能覆蓋個利息支出。

最后，說說佳兆業(yè)寧愿債務(wù)違約也想拼命保住的土儲吧。

這是舊改之王最大的底氣，但也是它的軟肋。

當(dāng)下，佳兆業(yè)有60%的土儲集中于寸土寸金的粵港澳大灣區(qū)，廣深兩地的土儲超過三分之一。

未納入土儲的城市更新項目，也有176個。

手握如此豐厚的“面粉”，難怪可以在爆雷之后引來中信系、招商蛇口和AMC的大力馳援。

相比于兩年前城市更新被按下暫停鍵，今年舊改的政策環(huán)境也算友好。

但舊改的一大特點就是前期投入多，回本周期長，只有資金型的實力玩家才能玩得轉(zhuǎn)。

而對目前的佳兆業(yè)來說，需要活過了短期，才能看到長期。

寫到這里，我想到佳兆業(yè)的2016年。

彼時，公司在全國的所有資產(chǎn)被凍結(jié)，賬上只剩下幾個億，為了能夠多吃點肉，債權(quán)人和購房者鬧得不可開交。

就這么茍著的時候，深圳房價忽然暴漲了起來——

手頭大量深圳土儲價值暴漲，財務(wù)困局迎刃而解，佳兆業(yè)贏得“不死鳥”的美譽，房企、債權(quán)人和購房者收獲三贏。

但前些天的政府工作報告已經(jīng)定調(diào)，今年，不會再有強(qiáng)刺激。（點此回溯）

房價暴漲的“東風(fēng)”怕是很難等到了。如果市場不回暖，這批優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)最終的歸宿可能還是逐漸賣掉變現(xiàn)。

畢竟，在建項目的交付還是必須保證的，員工的工資，也不能老拖著。

但無論如何，對于陷在停牌泥沼中的出險房企們，這個消息，算得上是個絕佳的開局。

去年4月，10余家房企因為沒有能在最后期限披露業(yè)績遭遇集體停牌，恒大、融創(chuàng)、花樣年等，都在名單之列。

大家都在關(guān)注他們能不能在deadline之前發(fā)出年報，而佳兆業(yè)打響了第一槍。

這不，融創(chuàng)的好消息，也傳出來了——