撰稿 | 多客??來源 | 貝多財經

2022年以來房地產行業的暖風頻吹，2023年一季度全國樓市復蘇尤為強勁。然而可惜的是，新城控股卻沒有趕上這波熱潮，在房地產行業復蘇中明顯掉隊了。

4月12日，根據新城控股發布的2023年一季度經營簡報顯示，1-3月累計合同銷售金額約同比下降30.76%至215.05億元，累計合同銷售面積約同比下降20.04%至251.78萬平方米；其中3月份實現合同銷售金額約79.20億元，比上年同期下降33.81%，合同銷售面積約91.75萬平方米，比上年同期下降21.38%。

資料來源：新城控股。

事實上，2022年新城控股就上交了一份令人失望的答卷。據財報顯示，2022年新城控股營業收入同比下降31.37%至1154.57億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤更是同比大幅下降近九成至13.94億元。

資料來源：新城控股2022年年報。

對此，新城控股將業績下滑歸因于：一方面，受整體市場環境、疫情及結轉項目的結構變化，房地產項目結轉收入及毛利同比有較大幅度的減少；另一方面，由于市場情況變化，計提的資產減值準備同比增加。

沒有什么能比亮眼的業績表現更能打動投資者，新城控股如此令人失望的表現自然引起投資者的不滿，反映在二級市場，股價波動式下滑，自2021年3月初的最高價50.56元/股暴跌至目前的16.86元/股，2年間股價跌近七成，市值“蒸發”760多億。

資料來源：Wind。

除了業績表現不佳外，新城控股還痛失“左膀右臂”，母公司境外評級被下調，此前更是被曝拖欠工程款，35歲的王曉松還能撐多久？

一、行業暖，但新城控股冷，大額減值準備是“罪魁禍首”

雖然2022年以來房地產行業的暖風頻吹，不僅通過“金融16條”“三支箭”等改善房企的融資環境，而且各省市先后出臺近600次涉及放松限購、放松限貸、放松限價、放松限售、財稅刺激托市、放松公積金政策等房地產松綁政策，但房地產企業仍處在“黑暗時刻”。

數據是最好的證明。3月16日中國指數研究院發布的數據顯示，2022年百強房企營收均值為371.6億元，同比下降25.2%，較上年的降幅11.9%擴大了13.3個百分點，跌至七年前水平；凈利潤均值為21.9億元，同比下降54.4%，較上年的降幅21.4%擴大了33個百分點，為過去十年最低值。

原因也很簡單，畢竟政策演進需要時間。

“覆巢之下，安有完卵”，新城控股過得也并不好，主要經營指標均大幅下滑。

據2022年財報顯示，新城控股實現營收同比減少31.37%至1154.57億元，歸屬于上市公司股東凈利潤同比減少88.94%至13.94億元，歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤同比下降92.91%至7.27億元，經營活動產生的現金流量凈額同比下滑33.89%至145.35億元，基本每股收益由2021年的5.59元下滑至0.62元，同比減少88.91%。

而大額計提減值準備成為新城控股業績下滑的“罪魁禍首”。

2022年，新城控股計提各類資產減值準備金額高達63.99億元，其中計提存貨跌價準備59.66億元、計提壞賬準備4.32億元。事實上，在行業持續不景氣下，2021年新城控股就已經計提各類資產減值準備合計超54億元，對利潤形成較大侵蝕。

步入2023年，全國樓市復蘇強勁。根據中指研究院數據顯示，2023年一季度TOP100房企銷售總額同比增長8.2%至17589.5億元，這是2022年以來首次實現增長；其中3月單月銷售額同比上升24.6%，環比上升36.7%，繼續保持雙增長態勢。

此外，多家券商也認為“房地產行業轉暖態勢已現?！泵裆C券在研報中表示，“市場對地產行業在經濟中的支柱地位認知將更清晰，優質房企將因稀缺性和系統重要性獲得重估”。華通證券國際也表示，“2023年隨著需求端因城施策的激勵政策陸續推出落地，房地產銷售或將企穩復蘇?！?/span>

新城控股董事長王曉松也曾表示：“今年一季度整體肯定比去年四季度要好，哪怕是3月份有所回落，但市場依然還是一個復蘇端。所以今年可能會是前低后平吧，這個判斷應該是行業共識。”

但遺憾的是，新城控股依舊延續低迷狀態，持續面臨較大的銷售壓力。一季度，新城控股銷售凈額下降幅度都超過了30%，合同銷售面積也下降超過20%，而單月份銷售額未超80億，銷售面積也未能突破100萬平方米。

值得一提的是，雖然2023年一季度新城控股房地產銷售業績大幅下滑，但房地產出租業務有所增長。據數據顯示，新城控股2023年1-3月商業運營總收入為25.26億元（即含稅租金收入），較上年同期的24.10億元增長。其中，商業運營總收入包含商鋪、辦公樓及購物中心的租金、管理費、停車場、多種經營及其他零星管理費收入。

顯然，房地產出租業務這1億多的增量相較于新城控股的營收體量和債務規模無疑是“杯水車薪”。

二、短期償債壓力愈發凸顯，母公司評級被下調，再融資或受影響

要問近年來房企都在做什么，“降負債率、?，F金流”成為行業共識。

新城控股也不例外，有成效，并不顯著。

好的一點在于，在2022年恒大、融創等多數房企陸續債券違約之際，新城控股償還境內外公開市場債券127.91億元，保住了“零違約”。

至于令人擔憂的方面，也真不少。

首先從整體負債規模來看，雖然總負債由2021年末的4372億元下降近700億元至2022年末的3684億元，資產負債率也相應由81.82%微降至80.46%，但債務仍居高不下。

其次從短期債務規模來看，愈發“扎眼”。據2022年年報顯示，新城控股的短期借款直接翻了三倍至16.66億元，再算上61.05億元的應付票據及296.4億元的一年內到期的非流動負債，短債規模合計高達374億元。但反觀現金及現金等價物余額，由2021年末的462.08億元“腰斬”至2022年末的215.75億元，與短期債務之間尚存在近160億元的資金缺口，資金流動性緊張程度不言而喻。

最后從再融資情況來看，母公司評級下調或許會影響到其后續融資及債務償付。據公開數據顯示，新城控股母公司新城發展將于2024年6月底到期或可回售的債券，包括6.5億美元(約45億元人民幣)的離岸高級票據和總計96億元人民幣的在岸債券。正是源于對新城發展債務壓力的擔憂，年初穆迪將其家族評級(CFR)從“Ba3”下調至“B1”，并將由新城發展提供擔保的債券的有支持高級無抵押評級從“B1”下調至“B2”。

三、痛失“左膀右臂”，管理層大動蕩，未來方向存疑

經營業績滑坡之際，新城控股還連失兩名核心高管。

早在2019年7月，新城控股原實際控制人、時任董事長王振華鋃鐺入獄，其子王曉松“火速”上位。

值得慶幸的是，王曉松頂住了壓力，在其掌舵下的新城控股經營業績不降反增，2020年營收破千億、歸屬于上市公司股東的凈利潤超過150億元，均創歷史新高。

當然，這并非王曉松自己的功勞，而是管理層共同努力的結果。可惜如今，王曉松痛失了“左膀右臂”。

2月11日，新城控股發布公告稱，“公司暫時無法與公司董事、聯席總裁曲德君取得聯系。截至目前，公司尚未能了解到具體原因?！?020年3月曲德君接任新城控股董事、聯席總裁職務，負責商業板塊。

資料來源：新城控股。

據悉，曲德君是財務出身，2002年加入大連萬達集團，歷任大連萬達長沙武漢商業管理公司總經理、萬達商業管理有限公司副總經理、大連萬達總裁助理兼商業管理公司總經理、萬達商業地產副總裁、萬達商業地產執行總裁，2016年萬達網科從萬達金融集團分拆獨立出來之后，曲德君任職萬達網科總裁。粗略來看，曲德君在大連萬達集團工作17年，也曾是王健林的“左膀右臂”。

此外，在曲德君辭職之前，新城控股的董事兼總裁梁志誠也辭職了。

1月20日，新城控股發布公告稱，董事會收到董事兼總裁梁志誠的書面辭職報告，其因個人原因辭去董事、總裁職務。當日，董事會會議通過，董事會聘任王曉松為公司總裁。據悉，梁志誠可謂是新城控股元老級人物，自2003年進入新城控股后就一直在新城發展體系內任職，2021年5月起開始擔任總裁。

昔日被市場戲稱為新城控股“三駕馬車”的梁志誠、曲德君、王曉松，如今僅留王曉松一人。

在經營過程中，新城控股也頻繁因買賣糾紛被起訴，甚至被曝拖欠工程款，經營壓力也頗大。

資料來源：企查查。

新城控股得趕緊使出制勝法寶，畢竟留下的時間不多了。