文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 吳文婷

近日，最高人民法院發(fā)布一則《關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱《批復(fù)》），里面重點(diǎn)提到當(dāng)商品房無(wú)法交付時(shí)，購(gòu)房者退款享有優(yōu)先請(qǐng)求權(quán)等內(nèi)容。

《批復(fù)》指出，商品房消費(fèi)者以居住為目的購(gòu)買(mǎi)房屋并已支付全部?jī)r(jià)款，主張其房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。只支付了部分價(jià)款的商品房消費(fèi)者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實(shí)際支付剩余價(jià)款的，可以適用前款規(guī)定。

不僅如此，《批復(fù)》還將“最優(yōu)先效力”推及至“購(gòu)房款返還請(qǐng)求權(quán)”上，即“在房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)。”

據(jù)悉，上述批復(fù)文件已于2023年4月20日正式實(shí)施。這也就意味著，最高法支持爛尾樓業(yè)主退款。

爛尾樓既是“城市傷疤”,也是民生之痛。在全國(guó)各地,爛尾樓并不少見(jiàn),無(wú)數(shù)業(yè)主飽受其苦。易居研究院去年曾經(jīng)發(fā)布一份《全國(guó)爛尾樓研究報(bào)告》，統(tǒng)計(jì)了2022上半年主要城市的相關(guān)情況。

總體上看，全國(guó)重點(diǎn)50城的爛尾樓建筑面積為7151萬(wàn)平方米，爛尾率為5%。其中，一二線城市中，昆明、鄭州和福州的爛尾率較高。而三四線城市中，南通、啟東和紹興的爛尾率較高。

隨著“保交樓”被重視起來(lái)，到2022年末，各地房企停工問(wèn)題得到一定緩解。據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，截至2022年12月31日，32個(gè)典型城市重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的290個(gè)項(xiàng)目中，一半以上已經(jīng)復(fù)工，但仍有126個(gè)項(xiàng)目處于停工狀態(tài)。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，此次《批復(fù)》體現(xiàn)了優(yōu)先保護(hù)處于相對(duì)弱勢(shì)地位的房屋買(mǎi)受人（即購(gòu)房者）的精神，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，從而也有利于社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣指出，近年來(lái)爛尾樓比比皆是，很多購(gòu)房者一旦買(mǎi)到爛尾樓，面臨著錢(qián)房?jī)煽盏娘L(fēng)險(xiǎn)。在司法實(shí)踐中，雖然主流觀點(diǎn)認(rèn)可業(yè)主的基本債權(quán)優(yōu)先權(quán)，認(rèn)可業(yè)主的權(quán)利在某種程度上優(yōu)于抵押權(quán)和施工單位的工程款優(yōu)先受償權(quán)，但是沒(méi)有明確的規(guī)定。因此，實(shí)務(wù)操作中亂象叢生，在不少爛尾樓盤(pán)，業(yè)主的權(quán)利并沒(méi)有得到有效保護(hù)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次政策具有非常好的務(wù)實(shí)精神，對(duì)于各地2023年處理保交樓事件具有非常好的指導(dǎo)意義。在實(shí)際操作中，賠償或權(quán)益保護(hù)方面存在扯皮或含糊的內(nèi)容，過(guò)去在權(quán)益維護(hù)方面，主要把建筑商、工程商、設(shè)備商、材料商等排在前列。如今，對(duì)于購(gòu)房者、退房者和建筑商等方面涉及權(quán)益優(yōu)先的問(wèn)題，最高法已經(jīng)非常清晰地明確，購(gòu)房者和退房者的權(quán)益應(yīng)該受到優(yōu)先保護(hù)。從這個(gè)角度看，相關(guān)方面對(duì)購(gòu)房者的保護(hù)力度要大于建筑企業(yè)。

不過(guò)，也有律師指出，《批復(fù)》規(guī)定的是“房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能的情況下”，爛尾樓并不是必然能夠達(dá)到“房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能”的條件。實(shí)踐中，要看法院怎么認(rèn)定。當(dāng)然，一旦達(dá)到這一條件，則可能面臨開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂、無(wú)其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行且已完成的在建工程變現(xiàn)困難的極端情形，存在商品房消費(fèi)者價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)的優(yōu)先權(quán)得到判決書(shū)、裁決書(shū)等生效法律文書(shū)支持但事實(shí)上無(wú)法得以有效執(zhí)行的可能。