來源/丁祖昱評樓市

近年來，在“房住不炒”的總基調下，房地產市場調控政策不斷，從2020年下半年的“三道紅線”開始，行業進入“去杠桿、降負債”的陣痛期，百強房企銷售規模、業績增速以及入圍門檻均出現明顯下滑。

根據CRIC《2019-2022年中國房地產企業銷售榜單》，百強房企門檻自2020年不斷下降，百強全口徑銷售金額門檻從2020年的257.4億元逐步下降至2022年的141.1億元，操盤口徑、權益口徑門檻也出現了不同程度的下降。

通過對比，我們發現，2022年百強房企留存率僅為78%，遠低于前幾年接近90%的水平，創近五年新低。

大浪淘沙過后，行業格局也在發生變化。梳理CRIC《2020-2022年中國房地產企業銷售排行榜》后我們可以看到，一些區域型房企慢慢“崛起”，重新進入大眾的視野，如大家房產、偉星房產、頤居建設等，在深耕區域的排名在有明顯的提升，中天美好、興城人居、珠江投資等房企在所在深耕區域排名保持穩定，而在2020-2022年間排名上升幅度最大的房企象嶼集團，在深耕區域保持一定市場占有率的同時，這兩年也開始積極外拓并有所成就。

這些正在低調“回歸”的房企，其實都在部分省份的當地市場具有一定的口碑。在2017-2019年房地產市場快速擴張的過程中，規模房企逐步加快全國化布局，各地的拿地門檻也隨之上升，許多地方的本土房企遭遇規模房企全國化大潮的沖擊，當時激烈的市場競爭導致他們的生存空間被壓縮，很多“地頭蛇”當時選擇了“冬眠”。

在本輪行業洗牌后，許多規模房企暴雷、發展陷入停滯，此前那些具有市場認可度的本土房企又憑借口碑以及資金安全性再度殺回，同時各地的拿地門檻以及拿地資質也一降再降，在部分城市的土拍中，又出現了那些曾經熟悉卻又被淡忘許久的名字，他們正在低調復出，重新參與房地產市場。

如偉星房產，一直深耕安徽省，近兩年通過調整省內戰略布局，在安徽省的全口徑銷售排名從2020年的TOP8升至2021-2022年的TOP1。還有南京本地國企頤居建設，得益于增加高品質項目供應，在南京的權益銷售金額排名從2020年的TOP6升至2021-2022年的TOP1。

這些房企主要分為兩大類型，一類是地方國企，如杭州的大家房產、南京的頤居建設、廈門的象嶼集團、成都的興城人居以及深圳的深鐵置業等。這類房企的布局策略因各自的優勢不同有所差異。

如象嶼集團，依托母公司鏈通建設全國多個重要港口、鐵路、公路的多種類型物流園的供應鏈產業優勢，在立足廈門發展的同時，近幾年已經陸續進入上海、南京、重慶等核心一二線城市。

大家房產和頤居建設主要立足本土省份深耕，并聚焦長三角區域，實現了跨省市的發展布局，全國化布局有所打開。大家房產已擇機進入了上海、南京、廣州、武漢、蕪湖等城市，頤居建設則重點布局高鐵沿線的江蘇省內城市，也進入了武漢。

但深鐵置業和興城人居還是主要聚焦城市內部，對外拓展城市相對較少。

另一類是本土民營房企，如偉星房產、珠江投資、京基集團及寶華集團等，他們的布局策略各異，大多以點狀布局為主。

如偉星房產和中天美好在完成深耕城市的同時，擇機進入周邊城市，但主要布局城市集中在周邊的三四線城市。

珠江投資則把布局重點放到一線城市及核心一二線城市上，在北上廣深、成都、南京等地發展。

其他本土民營房企涉足的城市相對較少，部分城市更新或者商業開發占比較重的企業如京基集團和寶華集團等，布局城市主要在深圳和上海，以高能級城市貢獻銷售業績為主。

整體來看，這些房企的布局策略仍以區域發展為主，幾乎都是以深耕起源地，輔以區域內的擴張，少部分企業實現了全國多個城市群的布局。

根據CRIC《2023年1-4月中國房地產企業新增貨值TOP100排行榜》的數據，偉星房產今年前4月的新增貨值達162.2億元，位于第十一位，與第十位僅有約5億元的差距。

偉星房產今年以來拿地積極，繼2月份在杭州拿地后，4月份再次競得杭州蕭山區一宗地，并且在合肥的土拍中報名參與了7幅地的競拍，最后在競品質中競得合肥高新區地塊。

結合近兩年的拿地情況看，偉星房產今年前4個月的拿地金額已超過前兩年的年均拿地金額150億元。2021-2022年，偉星房產在合肥、蕪湖、臺州三地拿地占比超過60%，另外，在南京、杭州等最熱的長三角熱點城市也能看到他的身影。

偉星房產此前一直深耕臺州臨海和蕪湖，其市場占有率一直位居第一，隨著近幾年的積極外拓，合肥和杭州的銷售業績貢獻逐步攀升。2022年合肥的貢獻度達到33%，蕪湖22%、杭州21%。

不過，在這一波低調“回歸”的區域型房企中，偉星房產是本土民營房企中表現最積極的，其余民營房企如珠江投資，近兩年年均補貨超100億元，不過補倉90%位于廣州；銀豐投資、京基集團、寶華集團等近三年也都有土地進賬，但拿地力度相對較弱，投資城市分布方面同銷售一樣超90%均在起源地。

中天美好集團2022年拿地金額未超過50億元，較2020-2021年年均超百億元的力度有所縮減，今年拿地積極性有所回升，前4月拿地金額25.4億元，新增土儲貨值為50.7億元。

整體而言，本土民營房企的拿地積極性與地方國企相比，仍存在一定差距。

大部分在這兩年崛起的地方國企2021-2022年平均拿地金額都超過150億元，且主要集中在發源地區域的高能級城市，包括上海、杭州、南京等，以及長三角的熱點三四線城市。

從具體企業看，大家房產近三年年均拿地金額超200億元，年均拿地銷售比達到0.61，拿地較為積極。從城市表現來看，大家房產近三年在杭州的拿地金額占公司拿地總額的37%，溫州的拿地占比也達到12%。同時大家房產也積極外拓，在省外城市如南京、黃山、蘇州的拿地占比都在5.3%-7.3%。

體現在銷售上，2022年大家房產的大本營杭州業績貢獻度為43.1%，浙江省業績貢獻度為76%。2022年大家房產在浙江省的全口徑銷售金額排名同比上升了9位至第八名，同時也積極走出浙江，南京、蘇州、上海、蕪湖等城市近幾年銷售貢獻度在5%左右。

2022年度頤居建設以260.05億元位居南京土儲權益貨值榜榜首，也是南京唯一一家破200億貨值的房企。頤居建設在此輪行情中逆勢補倉，主要得益于安居集團擁有大型項目運作能力的優勢，加上強勁雄厚的資金實力，不過整體補倉城市相對較為單一。反應在銷售上，2022年南京及蘇州的貢獻率分別為55%和41%，合計貢獻96%的業績，單省份依賴度較高。

象嶼集團2021和2022年拿地金額均超200億元，其中在上海近兩年總拿地金額占比達72%，另外，在廈門、重慶、昆山等地也有所收獲。不同于其他企業，象嶼集團的深耕城市并不在起源地廈門，近幾年廈門的入市項目2個，占比僅3%，上海、昆山、蘇州反而是象嶼集團近幾年貢獻銷售額的主要城市，其中，2022年上海單城的銷售貢獻超過70%。

經歷過行業洗牌后，隨著穩信心等諸多政策的出臺，未來行業發展也將進入一輪新的穩定期。我們認為，這些正在低調“復出”的企業要想實現業績持續穩定的上升，獲得更大的發展空間，仍需要在投資策略、產品研究、多元化布局等多方面進行提升完善，持續的拿地能力以及在改善型趨勢下產品的升級能力也將成為重要的考量。

從規模化房企的發展經驗來看，對產品進行標準化、工程建造標準化、供應鏈品牌豐富、組織架構的持續更新是企業快速發展的加速器。

值得注意的是，這些企業均未上市，融資能力相對受限。有國企的背景及母公司資源加持的企業，還能夠在銀行授信等方面有一定優勢，但對于民營房企來說，融資就相對困難了。

在這種情況下，與其他企業合作是進行規模快速擴張的較好選擇，但根據上輪“爆雷”企業的經驗來看，對合作伙伴的嚴格篩選以及具體開發項目的嚴格把控還是重中之重，安全的現金流仍是企業最重要的考量，企業仍需穩扎穩打，才能持續向前。