來源/丁祖昱談樓市

從房企來看，2023年前5月投資百強房企新增貨值、總價和建面不僅與2022年同期相比均呈現下降趨勢，且甚至不足2021年同期的三成。

在這其中，僅10強和百強門檻值同比提升，其余各梯隊門檻值均同比下降，且降幅在15%以上。

結合5月銷售情況來看，房企銷售承壓，多數房企沒有新增供應是其中一大問題。

銷售越是低迷的房企，其投資也更加收緊，導致新增貨值持續高度集中于頭部房企，長此以往企業之間的分化將更加懸殊。

5月全國土地市場

成交規模仍在較低位

2023年5月，杭州、南京、成都、濟南、福州、無錫等多個城市進行了集中土拍，但受“少而精”供地策略的影響，5月全國土地市場成交規模仍在歷史低位。

CRIC數據顯示，5月份土地供應量6685萬平方米，與2022年同期相比下降約37%。

土地成交方面，全國300城經營性土地總成交建筑面積為5022萬平方米，與2022年同期相比下降了21%，降幅較4月份有所縮小，成交總價繼續維持在年內高位。

市場熱度方面，北京、廈門、南京、杭州、成都等市均在5月內舉行了土拍，得益于市場信心的提振，大多數城市優質地塊的土拍熱度均得以延續，典型如北京兩宗地全部搖號成交，廈門、南京的平均溢價率也都達到了9%以上。但是對于位置一般的遠郊地塊而言，底價成交依舊常見，且由于5月內素質一般地塊占比有所增加，整體平均溢價率指標也出現了小幅回落。

投資百強新增貨值

不足2021年同期三成

從房企來看，在“整體冷淡，局部火熱”的狀態下，企業分化加劇。

整體來看，房企投資依舊低迷。2023年1-5月新增貨值、總價和建面百強的總額分別為10620億元、5129億元和5197萬平方米，不僅與2022年同期相比均呈現下降趨勢，且甚至不足2021年同期的三成，投資萎縮程度可見一斑。

從新增貨值百強的梯隊門檻來看，2023年1-5月百強房企新增貨值、總價和建面的百強門檻值分別為34.4億元、12.6億元和23.7萬平方米，同比增長幅度分別為9%，19%和5%。

分梯隊來看，僅10強和100強門檻值同比提升，漲幅分別為2%和9%，其余各梯隊門檻值均同比下降。其中降幅最高的是30強門檻，降幅達20%。

不僅如此，投資分化也進一步凸顯，新增貨值10強的總貨值為4393億元，是后50強總貨值的兩倍。

超60%新增貨值

集中于房企銷售TOP10

結合新增土儲與銷售情況來看，截止5月末，銷售百強房企的新增貨值總額達到6465億元。各梯隊分化加劇，隨著房企銷售梯隊的下降，新增土儲的占比也持續減少。

TOP10房企新增貨值占百強總量最高，達62%，較2022年同期大幅提升13個百分點。且明顯與其他梯隊房企拉開較大差距。TOP11-20房企新增貨值占百強總量的15%，較2022年同期下降3個百分點，TOP21-30房企新增貨值占百強總量9%，較2022年同期提升5個百分點，后50強房企新增貨值僅占6%，與去年同期相比明顯減少了16個百分點。

從企業銷售門檻值的變化來看，TOP10房企不僅新增貨值占百強總量最高，前5月的銷售情況也更好。2023年1-5月TOP10房企的銷售操盤金額門檻同比顯著增長33.6%至746.5億元，同樣明顯與其他梯隊房企拉開差距。

銷售低迷對于房企投資的制約，從各梯隊的拿地銷售比也得以展現。截止5月末，百強房企的拿地銷售比為0.12，同比減少0.03。分梯隊來看僅有10強房企保持了0.18左右的拿地銷售比，隨后11-20強、21-30強房企的拿地銷售比均在0.1左右，31-50強、后50強的拿地銷售比則分別僅有0.07和0.05。

可見銷售越是低迷的房企，其投資也更加收緊，導致新增貨值持續高度集中于頭部房企，長此以往企業之間的分化將更加懸殊。

頭部房企單月拿地超百億

“老面孔”居多

從單月房企拿地金額來看，5月份核心城市土地市場依舊維持火熱態勢。

其中，華潤、招商拿地超過百億，且幾乎投資均分布在二線城市。

這兩家企業近三個月拿地始終保持在拿地金額TOP10，其中華潤前五月拿地金額近490億元，2023年月均拿地金額較2022年月均增長10%，1-5月拿地銷售0.34，遠高于行業平均。由此可見當前市場投資主導依舊是頭部房企

民企方面，拿地金額TOP20中，央國企占到17個，僅龍湖、濱江、偉星三家民企。

從多幅熱點地塊民企參與度提升來看，一方面是優質地塊依舊僧多粥少、競爭激烈，另一方面民企投資積極性正在回升。但總體而言，無論是參拍房企數量和最終成交結果來看，依舊是“老面孔”的央國企居多。

總體來看，進入5月后，整體市場銷售不斷走弱，此前“小陽春”需求釋放殆盡，房企現金流并未得到明顯改善，投資策略也是選擇收斂、聚焦核心城市。

因此，未來土地市場仍將延續近期“局部火熱、整體偏冷”的格局。核心城市核心地塊依舊會“僧多粥少”，甚至部分城市外圍區域也會因“擠壓效應”產生封頂、搖號地塊，競爭進一步加劇。

但對于大部分三四線城市，尤其是長三角和粵港澳之外的低能級城市，短期熱度難見起色，底價成交是常態。

就拿地企業而言，未來參與投資的主體仍會以“老面孔”為主，頭部的央國企以及部分地方民企參與是主力軍。