來源/滿投財經

暴雷后的中國奧園（03883.HK）忙于自救，時時刻刻卷在債務的漩渦中。自2022年4月1日中國奧園宣布暫停刊發2021年財報并停牌以來，至今已經有15個月了。

根據港交所規定，停牌超過15個月就將面臨摘牌。2023年7月3日，中國奧園（03883.HK）發布2021年全年、2022年中期及2022年全年業績報告，之前難產十幾個月的財報千呼萬喚始出來，中國奧園的復牌之日或許已不遠？

中國奧園此前一直強調自身作為粵港澳“四小龍”的優勢，僅僅6年就從百億躋身千億房地產行列。但即便是曾經的行業黑馬，過度的無序擴張在行業“三條紅線”橫空而降之下，反而更快出現暴雷。公司經過2年時間的自救，其具體的債務以及財務情況有何亮點？中國的房地產行業復蘇到什么程度？

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中國奧園債務重組迎來進展

2021年以來，房地產企業暴雷已經屢見不鮮，原因主要為“三條紅線”頒布后行業監管趨嚴，開發商在銀行借不到錢，只能借外債。在房地產行業調整的同時，又遇到疫情的打擊，房地產銷售低迷，資金回籠不來，銀行貸款和外借的美元債也無法如期償還，以至于暴雷的暴雷，倒閉的倒閉。

中國奧園正式出現違約在2022年1月19日，公司發布公告宣布無法償還2022年1月到期的債務；以及尚未到期的兩筆債務。同時，公司也直接宣布不再支付兩筆尚未到期的債務利息，分別為2023年6月及2024年6月到期。但違約公告中并沒有談到展期，可以說是高調擺爛。

宣布違約后，公司于2021年4月1日發布財報延發以及股票停牌公告，公告表示管理層需要更多時間評估潛在減值撥備，致使2021年未經審核管理賬目或不能準確反映集團財務表現及狀況。

在中國奧園暴雷之前，同為粵港澳“四小龍”的佳兆業集團（01638.HK）在2021年11月8日就宣布擔保的理財產品兌付逾期，正式出現暴雷；之后龍光集團（03380.HK）也在2022年8月7日出現債務違約；合景泰富集團（01813.HK）在苦苦支撐之下，也在今年4月底宣布資金鏈斷裂，無法償還貸款。

中國奧園停牌已經15個月，就在補發三份財報的前一天晚上，公司備受市場關注的違約債務重組也迎來新進展。根據債務重組公告，中國奧園于2023年6月30日與公司主要票據持有人組成的債權人小組（持有公司發行的現有票據未償還本金總額的約33.01%）達成重組協議。

根據重組方案，公司將發行四種新的融資工具置換債權人此前擁有的債券。包括4支美元債務工具，金額達到23億美元，每年的利率在5.5%至8.8%之間，到期日為2031年9月。以及擬發行10億股普通股、1.43億美元無息強制可轉換債券、16億美元永續債。

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中國奧園財務和債務具體情況

中國奧園的營收主要來源于物業發展收益、物業投資收益以及其他收益，中國奧園在2015年至2020年期間的營收規模隨擴張腳步迎來暴漲。在2020年達到678億元的營收巔峰之后，公司迎來了行業紅線以及疫情暴發，2021年營收下降至500億元。而隨之而來的資金鏈斷裂以及暴雷事件，使公司2022年的營收規模較2020年削減至不足1/3。

2022年，中國奧園實現總營業額為人民幣187.11億元，較2021年的500.22億元，同比下降62.6%，主要為房地產銷售額的下降。2022年公司的物業發展銷售收入為153.53億元，較2021年的455.61億元減幅約66.3%。

（數據來源：公司財報）

銷售價格的下跌和銷售面積的減少是公司營收下降的主要原因。從物業銷售金額和面積來看，2020年后銷售額和銷售面積同樣驟減。2022年中國奧園實現物業合同銷售額較2021年同比減少約83%至人民幣202.2億元，合同銷售面積同比減少約81%至209萬平方米。

（數據來源：公司財報）

而從面積均價來看，房屋平均售價由2021年每平方米約人民幣8,169元下跌10.2%至每平方米約人民幣7,335元，主要是因為交付的住宅性公寓（占物業的大部分）的平均售價較2021年同期進一步下跌。

隨著物業銷售規模的驟降以及信用虧損，中國奧園的凈利潤在2021年急轉而下，由盈轉虧。從2022年的財報數據來看，中國奧園依舊錄得78億元的虧損，但虧損程度較2021年的331億元已經大幅縮減。同時毛利由負轉正，為8.41億元，同比增長107%。

（數據來源：公司財報）

從總土地儲備來看，公司自2020年之后就沒有土地儲備新增，為緩解流動性危機，促進資金回籠，整體處于清庫存、賣項目的狀態。截至2022年12月31日，公司共擁有267個項目，總土地儲備面積約為3,083萬平方米。

（數據來源：公司財報）

最后來看公司的負債情況，按照以前房地產粗獷的發展模式，企業不斷向銀行借款用于擴張，隨著企業規模的擴大，企業的負債也節節攀升。

截至2022年12月31日，公司總負債規模為2521億元，而流動負債的規模達到2,392億元，占總負債比重為95%，公司的債務大多需要短期內償還。借款、優先票據、公司債券總額為1091億元，其中境外計息負債總額約為428.17億元，291.43億元為債權人相互協議的一部分；境內計息負債總額約為662.32億元。

對比之下，公司的現金流量可謂是捉襟見肘。截至2022年12月31日，中國奧園的現金、銀行存款及受限制銀行存款總額約為人民幣93.41億元，其中現金及銀行存款約為人民幣51.1億元，受限制銀行存款約為人民幣42.31億元，公司存在巨大的資金壓力。

（數據來源：公司財報）

總的來說，隨著三份財報的公布以及債務重組迎來實際性的進展，公司的債務問題也得到暫時的緩解，但企業的資產負債率仍然處在較高水平。借新債還舊債的方法顯然已經不好用，公司要走出困境必須進一步降低企業的負債率，并加大去庫存、回籠資金的力度，促進企業健康轉型。

與此同時，中國的房地產行業恢復仍然較為困難，投資及需求信心不足，將進一步為房地產走出流動性困境帶來挑戰。國家統計局數據顯示，全國房地產開發投資約13.3萬億元，同比下降10.0%，商品房銷售額13.3萬億元，同比下降26.7%。

中國奧園在財報中表示，將繼續堅定信心，努力克服困難，化解風險，逐步恢復正常經營，朝著「低負債」「小而美」的定位發展；苦修內功，開源節流，確保項目的開發建設和順利交付，加快銷售回款。同時以坦誠和負責任的態度爭取盡快與境內外債權人達成和解，行穩致遠。