來源/丁祖昱評(píng)樓市

更新一梯隊(duì)的上海、廣州、深圳，配套政策出臺(tái)和調(diào)整則更為頻繁，在提升傳統(tǒng)舊改項(xiàng)目合規(guī)性的同時(shí)，也明確了中長(zhǎng)期目標(biāo)。

在上海，參與城市更新的難點(diǎn)更為突出。

在參與核心區(qū)的城市更新項(xiàng)目時(shí)，往往會(huì)涉及歷史風(fēng)貌保護(hù)的內(nèi)容，需要面對(duì)更加嚴(yán)格的規(guī)劃管控要求，更加復(fù)雜的審批公示流程，時(shí)間周期、資金要求都更上一層。

近年來，上海市中心入市舊改地塊基本都涉及到了風(fēng)貌保護(hù)要求。此類項(xiàng)目的的出讓主要分為區(qū)籌和市籌兩種形式。市籌主要通過政企合作、股份轉(zhuǎn)讓的方式出讓舊改土地；區(qū)籌主要以上海區(qū)政府發(fā)起，通過公開遴選的方式確定實(shí)施主體，定向掛牌、協(xié)議出讓。

對(duì)企業(yè)而言，高風(fēng)險(xiǎn)對(duì)應(yīng)高收益，經(jīng)驗(yàn)判斷，此類項(xiàng)目涉宅地塊均擁有極高的貨值，對(duì)于想要進(jìn)駐上海核心區(qū)位的頭部房企也將面臨無法回避的難點(diǎn)。

繼《上海市城市更新條例》之后，上海于2022年11月發(fā)布《上海市城市更新指引》，細(xì)化完善了城市更新項(xiàng)目的實(shí)施機(jī)制和保障措施。

在用地保障方面，按照法律規(guī)定，沒有條件，不能采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式的，經(jīng)市人民政府同意，可以采取協(xié)議出讓方式供應(yīng)土地。

此后，上海中心城區(qū)舊改項(xiàng)目明顯提速。

自2021年8月，金陵?yáng)|路項(xiàng)目成為首個(gè)公開遴選實(shí)施主體的歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目以來，各區(qū)政府之后又陸續(xù)推出六個(gè)歷史風(fēng)貌遴選，旨在通過公開評(píng)估、綜合打分的方式更好地確認(rèn)實(shí)施主體，推進(jìn)城市更新。其中，2023年前8月就成功出讓兩個(gè)“風(fēng)貌遴選”地塊。

8月11日，上海市靜安區(qū)人民政府一份公告批復(fù)，同意由上海鏵崧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（60％）、太倉(cāng)話屋置業(yè)有限公司（40％）作為靜安區(qū)天目社區(qū)C070102單元04-05、05-01地塊的開發(fā)建設(shè)實(shí)施主體，該地塊形成“凈地”后實(shí)施出讓。

通過股權(quán)穿透后顯示，該實(shí)施主體即珠海華發(fā)及招商蛇口。

靜安天目社區(qū)歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目是2023年以來通過遴選出讓的第二個(gè)項(xiàng)目。目前土地出讓價(jià)格未公開，但以臨近項(xiàng)目弘安里拿地價(jià)格來估算（21年8月，42.2億元），預(yù)計(jì)土地金額將在40-50億元區(qū)間內(nèi)。

該項(xiàng)目有兩大典型特征，也是房企參與上海中心城區(qū)舊改勢(shì)必要面臨的難題。

首先，歷史風(fēng)貌保護(hù)要求高。04街坊肌理保護(hù)范圍占比不小于60%，05街坊肌理保護(hù)范圍占比為100%，需延續(xù)原有的里弄空間肌理和沿街面歷史風(fēng)貌特征。同時(shí)兩地塊保護(hù)建筑、文物保護(hù)點(diǎn)、保留歷史建筑和一般歷史建筑的建面不少于6.35萬平方米，占比總建筑面積的85%。其中規(guī)劃要求泰山大劇院建筑限高20米。這對(duì)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)提出了更高的要求，報(bào)建流程更加復(fù)雜。為了契合地塊原有歷史風(fēng)貌，其設(shè)計(jì)和建設(shè)成本也會(huì)更高。

二是功能業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)要求高。該規(guī)劃要求地塊商業(yè)部分至少自持運(yùn)營(yíng)80%，大力發(fā)展“首店經(jīng)濟(jì)”、“品牌經(jīng)濟(jì)”，即引進(jìn)“新品牌”和“老字號(hào)”，盤活地塊經(jīng)濟(jì)發(fā)展，賦予舊的文物歷史建筑以新的活力。但在上海首店經(jīng)濟(jì)數(shù)量和質(zhì)量已占全國(guó)領(lǐng)先地位的情況下，“還要如何引進(jìn)？”，“還要引進(jìn)哪些？”，就成了企業(yè)必須思考和應(yīng)對(duì)的挑戰(zhàn)。

遴選地塊對(duì)于房企的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和技術(shù)層面都有高要求。

同樣以靜安天目社區(qū)歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目意向參與房企有：華發(fā)招商聯(lián)合體、中建二局和祥源。

該項(xiàng)目報(bào)名申請(qǐng)條件高、遴選指標(biāo)嚴(yán)苛，一系列經(jīng)濟(jì)落稅指標(biāo)和項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)要求對(duì)于大部分普通民營(yíng)房企來說力不勝任。

首先，報(bào)名門檻高。該項(xiàng)目需要滿足2022年度總資產(chǎn)規(guī)模大于500億，凈資產(chǎn)規(guī)模大于200億，主體信用評(píng)級(jí)AA＋及以上。

數(shù)據(jù)顯示2022年A股上市央國(guó)企資產(chǎn)規(guī)模均小幅度增長(zhǎng)保持穩(wěn)定，而民營(yíng)房企受市場(chǎng)等影響進(jìn)入縮表階段，總資產(chǎn)同比下降10.9%。近年來民營(yíng)房企債務(wù)違約案例增多，自2021年6月房企評(píng)級(jí)就已調(diào)整200余次，民營(yíng)房企信用評(píng)級(jí)普遍較低，再加上此次10億全額保證金的要求，基本將范圍限定在央國(guó)企當(dāng)中。

再看遴選指標(biāo)。首先“經(jīng)濟(jì)實(shí)力”分項(xiàng)要求企業(yè)2022年度總資產(chǎn)規(guī)模大于等于3000億，2022年度凈資產(chǎn)規(guī)模大于等于1000億。從2022年A股上市房企總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)規(guī)模統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口和華發(fā)股份排名都位列前10，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)符合。

此外，“出讓響應(yīng)度”項(xiàng)要求實(shí)現(xiàn)對(duì)靜安區(qū)的綜合稅收貢獻(xiàn)承諾。通過公開信息可知珠海華發(fā)投資控股有限公司旗下的華金證券股份有限公司注冊(cè)地正位于上海市靜安區(qū)，更容易兌現(xiàn)落稅承諾。

最后，此次遴選更傾向于選擇近三年在上海擁有較大量的住宅開發(fā)總量且擁有城市更新開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)。通過近三年上海房企含宅土地成交數(shù)據(jù)顯示招商蛇口總建面176.9萬㎡，成交金額646.84億元大幅度領(lǐng)先于其他房企。國(guó)企華發(fā)股份近三年也成交了9幅含宅地塊。此外招商蛇口截至2022年末累計(jì)獲取排他資格的城市更新項(xiàng)目共25個(gè)，規(guī)劃計(jì)容建面1200萬平方米且參與發(fā)起800億上海城市更新基金。由此可見招商蛇口和華發(fā)在上海都擁有豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)。

通過盤點(diǎn)遴選的申請(qǐng)門檻和分項(xiàng)，可以看出高要求的申請(qǐng)門檻就已將一大批房企拒之門外，再加上更為嚴(yán)格的遴選指標(biāo)，都對(duì)房企參與上海城市更新提出了高要求。

例如北外灘59街坊項(xiàng)目，作為商辦地塊對(duì)商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)十分看重，而華貿(mào)在北京具有眾多成功的商業(yè)零售項(xiàng)目能夠正好符合條件。

實(shí)際上，風(fēng)貌遴選具有一定的傾向性，現(xiàn)階段都由市區(qū)級(jí)政府主導(dǎo)，大型央國(guó)企或少部分資金雄厚穩(wěn)定的民營(yíng)房企參與，基本前期就已確認(rèn)實(shí)施主體。

即便拋開項(xiàng)目獲取階段，投資規(guī)模大，培育周期長(zhǎng)、業(yè)態(tài)復(fù)雜性高、保護(hù)性要求多、報(bào)建流程復(fù)雜等也成為了舊改地塊無法避免的難題，帶來了開發(fā)難度的提升。房企需要在資金、設(shè)計(jì)、報(bào)建、運(yùn)營(yíng)上都具有一定的實(shí)力。

因此對(duì)于其他房企來說可以通過與國(guó)企聯(lián)合，與中心城區(qū)的區(qū)政府加強(qiáng)合作亦或者選擇一些上海外圍區(qū)域項(xiàng)目和零星舊改項(xiàng)目等方式參與到上海城市更新之中。

房企在一線城市，尤其是上海這類中心城區(qū)獲取城市更新項(xiàng)目，在得到經(jīng)濟(jì)收益的同時(shí)，無法規(guī)避對(duì)于歷史風(fēng)貌保護(hù)的責(zé)任與要求。

在項(xiàng)目推進(jìn)層面，嚴(yán)格的保護(hù)規(guī)則與更新項(xiàng)目的落地之間存在一定的矛盾，同時(shí)對(duì)企業(yè)資金統(tǒng)籌、經(jīng)濟(jì)賬目平衡等都有著極大的考驗(yàn)。

對(duì)于更多房企來說，參與上海城市更新可以通過與國(guó)央企聯(lián)合，或選擇外圍區(qū)域項(xiàng)目和零星舊改項(xiàng)目或許是更為穩(wěn)妥的方式。