來源/丁祖昱評樓市

整體呈現出以下幾方面特征：

1. 營收增速進一步放緩。2023年上半年60家上市物企營收均值為22.4億元，增速僅為9.1%，較2022年同期下降12.1個百分點。

2. 非業主增值占比降低至不足1成，第二曲線探索效果仍不明顯。

3. “增收不增利”現象有所緩解，盈利下滑的小型物企數量翻倍。

4. 毛利增速進一步放緩，毛利率“水分”逐漸擠干。

5. 企業分化加劇，五成企業利潤增長，少數企業營收、利潤雙減。

上半年物業企業整體進入低速增長階段，業務結構、盈利能力仍在持續優化，行業調整期，國央企、大型物企表現出較強的韌性。

營收增速進一步放緩，從21.2%降至9.1%

2023年上半年，60家已公布半年度業績的上市物企營收均值為22.4億元，同比增加9.3%，營收均值實現提升，但整體增速卻在不斷下滑，營收均值增速僅為9.1%。

2022年以來，上市物企營收均值增速不斷下滑，2022年上半年增速為21.2%，下半年持續下滑，全年營收均值增速下降至15.9%，不及2021年一半。這一下滑趨勢延續至2023年上半年，營收均值增速較2022年上半年下降12.1個百分點至9.1%。

2023年上半年央企表現依然較為優異，營收均值達到57.7億元，增速雖有下滑但仍保持著超過20%的速度增長，地方國企營收均值為25.7億元，同比增長16%，民營物企表現相對遜色，營收均值同比增速僅為3.2%，較去年同期下降13.3個百分點，央企、民企差距進一步拉大。

民營物企內部分化較為嚴重，其中濱江服務最高達到43.1%，方圓生活服務最低為-21.7%。另外，獨立第三方物企表現依然穩定，上半年7家企業營收均實現正增長。

從近兩年營收增速來看企業業務發展的持續性，我們發現，國央企表現普遍較為優異，近兩年均保持著25%以上的速度增長。另有9家物企業務在持續收縮，如方圓生活服務、榮萬家、融創服務、建業新生活等，關聯房企業務萎縮仍是主要原因。?

非業主增值占比降至不足1成，第二曲線探索效果仍不明顯

受宏觀環境及關聯房企影響，上市物企營收結構不斷調整，非業主增值服務、社區增值服務收入占比持續降低，其中非業主增值服務收入下降最為明顯，2023年上半年降至9.5%。

2023年上半年32家企業社區增值服務、非業主增值服務收入均值分別為3.9億元、2.6億元，基本維持上年同期水平。

從物企中報描述可以發現，多數企業關聯方影響仍在持續，企業披露的具體原因包括：

1. 房地產銷售下降帶來案場協銷服務萎縮；

2. 開發商的前期交付服務和顧問服務下降；

3. 開發商車位和尾盤銷售業務減少；

4. 施工現場服務、開荒清潔服務減少等。

為了應對經濟大環境及關聯方業務萎縮導致的營收縮水問題，企業加大探索城市服務、設施管理等相關業務。

2023年上半年碧桂園服務城市服務收入最高為23.9億元，同比下滑9.1%。保利物業、世茂服務、雅生活服務上半年城市服務收入也均超過10億元，除了頭部幾家企業外，更多企業仍在探索階段。

企業在設施管理業務的探索仍處于初級階段，將該業務進行單獨披露的企業寥寥無幾，其中萬物云商企及城市空間業務下的物業及設施管理服務收入達到39.7億元，新城悅通過團餐業務切入設施管理服務領域，上半年營收為2.2億元，同比增長55.3%。

目前來看，不管是城市服務還是設施管理，企業第二曲線的探索仍在路上。

毛利增速再放緩，凈利止跌回升

2023上半年上市物企毛利均值為4.9億元。60家物企毛利同比增速均值為1.1%，去年同期為5.7%，其中企業毛利下降的企業數量達到30家。

從企業不同業務毛利均值及增速表現看，社區增值服務、非業主增值服務毛利仍在持續下滑，其中非業主增值服務毛利下滑嚴重，2023年上半年同比下降34.6%。?

從各業務盈利表現來看，社區增值、非業主增值服務毛利率仍有下降，但幅度較小，基礎物業服務毛利率則止跌回升。行業風險逐漸出清，企業經營向高質量發展轉變，各業務毛利率正逐步回歸至市場正常水平。

從凈利表現來看，物企“增收不增利”現象有所緩解，企業分化不斷加劇，盈利下滑的小型物企數量翻倍。

數據顯示，60家上市物企凈利潤均值為2.13億元，與2022年同期基本保持不變，增速均值較2022年下降19.4個百分點至1.8%，相較于2022年底凈利潤均值增速止跌回升。

2023年上半年央企凈利潤表現一枝獨秀，均值達到6.9億元，增速超過30%，地方國企優于民企，凈利潤均值為2.1億元，同比增長15.2%。民營物企凈利潤仍在下滑，同比下降10.2%，其中建業新生活、時代鄰里、佳兆業美好、方圓生活服務4家企業更是錄得虧損。

此外，不同規模企業盈利表現存在差異。大型企業凈利潤下滑的企業數量正逐步減少，企業經營改善更為快速。中小物企凈利潤下滑的企業數量在進一步增加，企業經營改善相對艱難，其中小型物企凈利潤下滑的企業數量翻倍。

結合營收和凈利潤增速來看，物企大致可分為四類，即增收又增利、增收不增利、增利不增收、不增收也不增利。

第一類，增收又增利。比如中海物業、華潤萬象生活、招商積余、建發物業等國央企表現較為突出。其中第一服務控股、正榮服務在營收微增長的同時仍實現了利潤的高增長，原因在于前者通過管理精細度以及降低行政開支來實現，正榮服務則受資產減值計提影響。

第二類，增收不增利。2023年上半年增收不增利的企業仍有25%左右，其中浦江中國由于服務成本增加導致凈利潤下滑89%。

第三類，增利不增收。該類企業主要有燁星集團、奧園健康、世茂服務、祈福生活服務4家，其中祈福生活服務通過成本優化、管理效率提升實現利潤增加。

第四類，不增收也不增利。典型如合景悠活、遠洋服務、榮萬家、金科服務等，企業收入和利潤的雙下滑主要原因仍是來自關聯方風險的觸發。另外，時代鄰里、佳兆業美好、方圓生活服務、建業新生活4家企業出現虧損，與不增收不增利的企業操作一致，企業普遍進行了大額資產減值計提。

2023年上半年，上市物企業績整體可圈可點，業務結構、盈利能力仍在持續優化。當前，物業管理行業整體處于調整期，企業之間分化加劇，國央企、大型物企韌性較強。

隨著企業業務結構的不斷調整、第二曲線的持續探索、管理效率的不斷提升，企業將迎來健康穩定的發展。