來源/丁祖昱評樓市

2023年10月16日，杭州住保房管發布《關于優化調整房地產市場調控措施的通知》，將杭州市住房限購范圍調整為上城區、拱墅區、西湖區、濱江區。

至此，除主城4區外，杭州限購全部取消。

2023年至今，杭州已多次調整限購政策，但每次都是“擠牙膏”式調整。如4月13日，杭州錢塘區放寬限購外地戶籍只需1個月社保即可購房，同日杭州放寬戶籍政策，已就業35周歲以下大專學歷可落戶。

作為強二線城市中的熱點城市，一直以來，杭州的限購門檻，僅次于4大一線城市。此次對限購大幅放松，對杭州市場來說最大的變化是類似蕭山、臨平和錢塘等熱門近郊區市場，將沒有限購約束，這將為市場注入更多購買力。

10月16日，杭州發布《關于優化調整房地產市場調控措施的通知》（下稱《通知》）調整住房限購范圍，其中最受關注的是以下兩點：

1

僅主城4區還限購

《通知》明確優化住房限購政策，將本市住房限購范圍調整為：上城區、拱墅區、西湖區、濱江區。

在此之前，杭州市限購范圍為：上城區、拱墅區、西湖區、濱江區、蕭山區、余杭區、臨平區、錢塘區、富陽區。

2

只要有社保記錄就可以買房

《通知》明確本市戶籍家庭在本市限購范圍內限購2套住房；非本市戶籍家庭在本市市區范圍內有繳納城鎮社保或個人所得稅記錄的，在本市限購范圍內限購1套住房。

在此之前，非本地戶口需連續繳納4年社保或個稅。

在整體房地產行業進入深度調整期的背景下，2023年三季度，政治局會議定調行業供需關系發生重大轉變，以此為分水嶺，中央政策力度逐漸由“托而不舉”逐漸轉向“托舉并用”，地方政策松綁加力提速。

尤其是9月以來，迎來了核心城市限購松綁潮，據不完全統計，截止目前，已有包括南京、大連、濟南、青島、蘭州、福州、鄭州、合肥、武漢在內的10個城市全面取消限購，廣州、廈門、蘇州、西安、天津、長沙、成都、杭州等城市限購縮圍。

從結果來看，首個松綁的一線城市廣州及與杭州一樣的熱點強二線城市成都都在9月底對限購進行了部分松綁，但這兩個城市表現分化。

其中，熱點恒熱的成都整體市場延續高位運行。在828和926新政疊加下，整體市場保持穩中有增態勢，據克而瑞問卷調研（61個樓盤樣本）：58%項目來訪量有上漲，51%項目認購量有上漲，來訪量表現優于認購表現；國慶期間，熱銷項目主要集中在一圈層，其中天府新區銷量大漲項目占比近3成，高新區大漲項目占比近2成，144㎡以上不限購產品流速明顯提高。

然而作為一線城市的廣州則表現比較平淡，整體去化和前期變動不大，區域分化持續加劇。其中中心區改善需求較旺，去化約2成；番禺區解除限購后，市場活躍度上升，加上熱盤華潤長隆萬博悅府首開熱銷，整體去化在45%；遠郊市場競爭激烈，成交集中高性價比項目。增城長期以價換量，推新項目以“小量快跑”策略帶動成交。

由此可見，核心城市限購松綁政落地效果不一。對于本就市場熱度較高的城市和區域而言，“限購局部松綁”可擴大購房基數，調動居民短期內購房積極性，但是對于仍處于調整期的區域和城市而言，“限購局部松綁”并不會對整體市場產生較大的拉動作用。

我們認為，對于杭州這樣的熱點區域來說，此次限購松綁將在一定程度上對市場起到推動作用，只要四季度供應保持充裕，接下來的成交熱度有望保持。

從此次發布的政策來看，除了限購松綁之外，《通知》還對“認房不認貸”、二手住房公積金貸款年限延長、新建商品住房公證搖號公開銷售規則等進行了說明和調整。其目的還是在于激活杭州市場。

如公積金貸款二手住房房齡與貸款期限合計年限由不超過50年延長至不超過70年，變相降低了首付及月供壓力，對房齡較大的二手房流轉產生積極影響。

又如“認房不認貸”中購買限購范圍內住房的，只核查購房家庭在限購范圍內的住房情況，購買非限購范圍內住房的，只核查購房家庭在所購房屋所在區、縣(市)的住房情況，這對置換需求有一定的釋放作用。

兩者結合，能更有效推動“賣舊買新”市場運轉。

從長遠來看，杭州熱度能否持續還是主要取決于二手房市場能否復蘇，只有二手房市場活躍度提升，才能刺激置換需求不斷釋放，進而對新房市場形成有效支撐，使得杭州市場變得更加健康平穩發展。

總體來看，在核心一二線城市“認房不認貸”、四限松綁等利好政策相繼落地、房企加強營銷力度積極自救的背景之下，新房成交存在一定的回升空間，四季度環比三季度有望穩中有增，維持弱復蘇。

未來地方政策仍有進一步優化調整空間，核心城市均有望大幅放寬甚至取消限購。北上深等一線城市或將緊隨廣州調整限購，但全面解除的可能性不大，大概率限于局部調整，比如遠郊區域購房社保年限要求、非戶籍單身購房限制等。