來源/丁祖昱評樓市

10月20日，浙江寧波啟動住房“換新購”活動，在此之前，南京、淄博、南通、揚州、海寧、濟寧等多個城市鼓勵提倡“以舊換新”活動。

何謂“以舊換新”？

即針對改善置換群體，也就是有“賣舊房換新房”需求的購房者，幫助他們提前鎖定意向新房，同時加速舊房出售。

在當前市場環境下，“以舊換新”效果如何？

從理論上來講，該項政策參與各方都有諸多受益點，但是目前已推出該項活動的城市效果來看，咨詢了解的多但愿意成交的少，效果不及預期，且在實操過程中會面臨很多實際問題，難以大范圍推廣。

據不完全統計，截至目前已有徐州、淄博、南京、濟南、寧波等至少10城推出了“以舊換新”活動。另外，徐州、南通、海寧等城市還提供官方換房補貼。

在這種情況下，部分城市的企業參與積極性有所提高。

比如10月20日寧波啟動住房“換新購”，全市已有13家開發企業的34個樓盤，23家房產經紀機構參與活動。

再如9月6日，淄博市首批包括萬科、旭輝、綠城等大企業的12家房企和房地產經紀機構代表簽署合作協議。南京方面，保利、招商、萬科、中海、金基等都有參加。

揚州在9月19日發布試點通知后，僅萬科地產、揚州中廣置業2家作為試點企業參加，到9月30日揚州舉辦房展會，進一步擴大置換計劃試點規模，新增華建、新能源、恒通、中信泰富、中海、卓杰地產、遠大不動產、和潤房產等開發企業和中介作為市區第二批購置新建商品住房“以舊換新”試點企業。

通過梳理上述城市政策內容，我們發現，當前“以舊換新”而非簡單的“以物換物”，市場存在兩種不同的模式。

一種是購房者、開發商、中介簽訂三方協議，購房者確定好新房房源后，向房企交納定金鎖定意向房源，中介集中資源優先推售購房者的舊房，一般舊房掛牌會有3-6個月一定的期限，期限內若舊房賣出，雙方的購房合同生效，反之開發商則退還購房者定金。當前寧波、南京、南通、淄博等大多數城市推行的是這種模式。

這種模式對開發商來說可以提前蓄客，但在當前去化難得情況下，如果舊房沒能順利賣掉，其中的鏈條就斷開了，鎖定的新房便無法順利賣出，從而拉長新房去化周期；而對于購房者而言，一旦交易無法順利實現，還有可能面臨復雜的退還定金或退房流程，退款周期較長。

第二種模式是，房企或者房企尋找的第三方接手購房者的舊房。實際操作中一般是先舊房評估，舊房過戶給房企，房企再將該房抵押給銀行獲得貸款，貸款作為舊房房款劃給購房者用作新房房款抵扣金。浙江海寧、濟南倡導的即是這種模式。

如濟南綠地瀾庭公館在2023年7月探索嘗試該模式，流程為：客戶舊房價格評估；開發商牽頭項目合作方（項目施工方、承包商）參與，開發商對購房者的舊房進行收購，用于買賣或者工抵；客戶交3萬元定金鎖定房源，舊房過戶給開發商的合作方，一旦舊房房款到賬，就可抵用部分新房購房款。

不過，置換的前提是舊房房齡控制在10年以內，擁有不動產權，舊房總價不能超新房總價的60%。

該模式對開發商的實力有一定的要求，在當前房企資金承壓、庫存去化難的情況下較少企業選擇該模式，另外，在實際操作中舊房價格如何評估、新房總價超出部分能否正常按揭等等。

揚州的房交會上，揚州新能源房屋開發公司提供兩種選擇方式，分為“直接置換”和“委托置換”，其中的“直接置換”就是房企收購購房者存量房，購房者購買新房，此舉購房者無需等原有房屋賣出即可購得新房。該種模式同樣面臨上述可能遇到的問題。

理論上來講，“以舊換新”購房活動可以給各方帶來好處，比如想要置換的購房者可以享受優惠政策；換房需求被激活，新房去化提升加速開發商回款；盤活存量房流動性也可以給中介方帶來受益。

但是目前“以舊換新”各個城市有不同的方案，且沒有形成具體可落實的細則，因此我們也可以看到各地推出之后效果并不明顯。

比如南京，參與“換新購”的企業雖不少，但是房源質量一般，基本是項目尾盤、或非熱點區域項目等去化不好的房源，市場積極性不高。

相對而言，南通“以舊換新”取得了較好的效果，之所以取得較好效果，開發商兜底購房者低價賣出的舊房是核心，但目前來看，能夠“兜底”的企業仍是少數。

“以舊換新”核心在于加速一二手房流通，從目前推出的方案來看還是“小打小鬧”，沒辦法做大，一方面各城市之間方案難以大范圍推廣，另一方面參與房源規模也無法做大。

實際上，除了“以舊換新”，針對二手房交易時間長、成本高等問題，不同城市有不同的政策以疏通交易“堵點”以加快流轉。比如近期上海延長“老房子”公積金貸款年限、多地取消或松動二手房交易指導價等，都是能夠促進一二手房流通的方法，針對不同城市的政策實踐，以實現更好的預期。

在當前整體市場承壓的情況下，多城市密集跟進出臺“以舊換新”，通過一二手房聯動，提高市場活躍度，進而可以促進房地產市場平穩健康發展，但從實際方案來看，實操過程中存在舊房難賣、交易鏈條脆弱、舊房評估難度大等問題，從目前看“以舊換新”停留在小打小鬧層面，提高市場活躍度尚可，但想要大范圍推廣很難。