來源/丁祖昱評樓市

近年來物業(yè)企業(yè)不斷開拓非住宅、城服等新賽道，但住宅物業(yè)在物企的業(yè)務(wù)中仍占絕對比重。

住宅物業(yè)中一個是增量市場，另一個是存量市場。

增量市場往往是企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的優(yōu)質(zhì)市場，目前全國住宅銷售規(guī)模已進(jìn)入下降通道，且近八成增量集中在三線以下城市。

與此同時，存量市場競爭逐漸白熱化，隨著優(yōu)質(zhì)項目不斷減少，優(yōu)質(zhì)單盤陷“爭奪戰(zhàn)”，帶資進(jìn)場金額不斷被刷新。

對于企業(yè)來說，如何挖掘住宅物業(yè)市場，從而實(shí)現(xiàn)有針對性外拓非常重要。不同量級、不同類型的物業(yè)企業(yè)在面對住宅物業(yè)增量市場、存量市場機(jī)遇和挑戰(zhàn)時拓展策略各有差異。

未來增量年均10億方左右

增量市場之所以成為企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的優(yōu)質(zhì)市場，原因在于項目物業(yè)費(fèi)相對較高且相關(guān)設(shè)施設(shè)備剛剛投入使用，維修成本較低。

土地成交規(guī)模、住宅的銷售規(guī)模決定增量市場的發(fā)展?jié)摿Γ隽渴袌雠c開發(fā)商拿地、銷售等息息相關(guān)。

近幾年，地產(chǎn)行業(yè)形勢嚴(yán)峻，開發(fā)商拿地意愿直線下降。

根據(jù)克而瑞監(jiān)測，2021年開始，全國住宅用地成交規(guī)模逐年下降，2022年全年成交12.1億平方米，與2020年相比幾近腰斬。2023年以來，下降趨勢仍在延續(xù)，1-9月全國累計成交住宅用地僅4.4億平方米，預(yù)計全年規(guī)模只有2020年高峰期的1/4。

近年來，全國住宅用地有接近8成集中在三線及以下城市，2023年前三季度一線城市占比有所提升但依然較低，僅為3%。

對于物企來說，三線及以下城市物業(yè)費(fèi)相對較低，這部分增量市場是否成為企業(yè)拓展重點(diǎn)值得商榷。

另外，從全國住宅銷售規(guī)模來看，顯然已進(jìn)入下降通道。

過去十年，全國住宅銷售規(guī)模約為132億平方米，2021年達(dá)到高點(diǎn)時開始回落，未來十年，全國住宅銷售規(guī)模將下降至100億平方米左右，也就是每年平均約10億平方米。

存量市場中優(yōu)質(zhì)項目稀缺，上海占比僅有5%

受整體住宅規(guī)模收縮以及增量集中在三線及以下城市影響，增量市場的拓展往往受限。

在這種情況下，存量市場成為物企重點(diǎn)關(guān)注的對象，存量競爭逐漸白熱化，尤其是優(yōu)質(zhì)項目甚至?xí)霈F(xiàn)帶資進(jìn)場的現(xiàn)象。

物管行業(yè)存量市場到底有多大？

根據(jù)克而瑞物管預(yù)測，2023年全國住宅物業(yè)管理規(guī)模將增加至217.4億平方米，營收規(guī)模將進(jìn)一步提升至5164.3億元。

盡管存量市場規(guī)模巨大，但優(yōu)質(zhì)項目相對匱乏。

優(yōu)質(zhì)項目的判斷可以通過樓齡、物業(yè)費(fèi)、項目規(guī)模三個重要指標(biāo)來呈現(xiàn)。以上海為例，若單以獨(dú)立指標(biāo)來看，上海優(yōu)質(zhì)項目占比均在20%以上。比如樓齡10年及以下的優(yōu)質(zhì)項目占比為35%；物業(yè)費(fèi)在3元及以上的優(yōu)質(zhì)項目占比為22%；項目規(guī)模在10萬方及以上的優(yōu)質(zhì)項目占比為30%。

實(shí)際上，真正優(yōu)質(zhì)的項目需要同時滿足多個指標(biāo)。

我們將樓齡10年及以下、物業(yè)費(fèi)3元/平米/月以上、規(guī)模10萬方以上的項目定義為最優(yōu)質(zhì)項目，樓齡10-15年、物業(yè)費(fèi)2-3元/平米/月、規(guī)模10萬方以上為次優(yōu)質(zhì)項目。

數(shù)據(jù)顯示，上海最優(yōu)質(zhì)的項目占比2.6%，次優(yōu)質(zhì)項目占比2.4%，全市存量住宅市場中優(yōu)質(zhì)項目占比僅5%。

由此可見，存量市場中優(yōu)質(zhì)項目依然較為稀缺。

優(yōu)質(zhì)單盤陷“爭奪戰(zhàn)”

存量優(yōu)質(zhì)項目稀少，也使得頭部物企競爭激烈，帶資進(jìn)場時有發(fā)生，帶資金額不斷刷新。

比如2023年5月武漢愛家名校華城項目公開招標(biāo)，萬科物業(yè)、保利物業(yè)兩家分別開出帶資510萬、420萬進(jìn)場。

另外，今年6月西安繽紛南郡小區(qū)招標(biāo)，彩生活、金茂物業(yè)、金地物業(yè)、萬科物業(yè)四家均提出帶資進(jìn)場，其中萬科物業(yè)承諾帶資金額高達(dá)736萬。

優(yōu)質(zhì)項目“爭奪戰(zhàn)”背后，實(shí)際反應(yīng)了項目的稀缺性，以及項目可以帶來可觀的營收。以上兩個項目均屬于區(qū)域內(nèi)大盤，且物業(yè)費(fèi)水平較高，根據(jù)測算，西安繽紛南郡小區(qū)飽和收入可達(dá)1600萬/年左右。

畢竟，優(yōu)質(zhì)項目仍屬于少數(shù)，基本上被頭部房企分食。對于大部分物企而言，更應(yīng)該從提升管理密度著手，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)營收增長。

以萬物云上海區(qū)域?yàn)槔湓谏虾Ｔ诠芤?guī)模約為2877萬平方米，在管項目約160個，其中浦東新區(qū)、閔行區(qū)在管項目均超過40個。管理密度的提升使得企業(yè)在城市乃至特定區(qū)域內(nèi)的運(yùn)營成本得到極大的壓縮，同時提升了企業(yè)的經(jīng)營效率。

未來在增量市場中有效供給將不斷下降，存量市場競爭愈加激烈。

對于大部分企業(yè)而言，三線城市或更低能級城市的增量市場是否值得大力拓展值得商榷，但與地方城投及國有企業(yè)合作是其可行的路徑之一。而在存量市場中，相比優(yōu)質(zhì)項目的爭搶，提升管理密度更值得企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注。