來源/地產知識橘

消費降級的風，終于刮到了租賃市場。

前幾天，一位在海珠區當“職業房東”的朋友急匆匆地拋給我一個問題——

“有個租客，本來租著我一間村里的三房，租金3000，現在說想走了，假如我能降到2500就續簽兩年，我要接受嗎？”

朋友滿臉的錯愕——

“前些年，房子一空下來不到半個月就能租出去，甚至每換一次租客，房租都能漲不少，哪里有租客討價還價的余地！”

但如今，一切都不一樣了。

與租客談了兩天之后，她還是低了頭，以接近六分之一的降幅續簽一年，以規避房屋空置可能帶來的損失。

當下的租房市場，到底怎么了呢？

租房市場也冷了

我們先看下整體情況。

從全國數據來看，今年三季度，主流城市的租金走勢，呈現出一邊倒的疲軟。

環比三個月之前，四大一線城市的租金價格全盤下跌。

北京和廣州還好一點，租金跌幅只有1%左右，上海就有點夸張了，無論同比去年還是環比，降幅都超過2個百分點。

租房的成交周期也在拉長。

貝殼研究院數據顯示，今年7-9月，全國重點40城的客源成交周期同比增加2.7天。

看來，雖然租金降了，但租客的觀望情緒依然是濃厚的。

更令我們驚訝的是，就算是今年的畢業季，租房市場也沒有多少回暖的意思。

過往，每到六七月份，大批高校畢業生走出校門，會迸發大量的租房需求，租金市場勢必水漲船高。

但今年6月，全國大中城市的租金，竟然是這個樣子的——

只能說，寒意確實傳遞到了每一個市場。

租房市場，也不例外。

豪宅也扛不住了？

說回廣州。

廣州的形勢也不容樂觀。

從中心到遠郊，幾乎所有的區域，平均房租都在下滑——

而且，越是往年的熱門板塊，下降的幅度越狠。

比如說，黃埔區。

我們拉了一下數據，發現就連位居片區核心板塊的新福港鼎峰、保利香雪山、科城山莊等，和一年前相比，房租都有了10%-20%的“折價”。

這個幅度，都比得上區域房價回調的速度了。

又比如，宇宙中心——珠江新城。

眾所周知，由于高端寫字樓聚攏了各行各業的天花板公司，珠江新城匯聚了廣州最有錢的一群租客，是廣州房租的天花板。

但現在，天花板也觸頂回調了。

一房、二房的租金還相對堅挺，但凡月租金超過20000元以上的，跌勢巨大——

現在拿著不到2萬塊，就能在凱旋新世界租到一個100多平的兩房了！

這是什么概念呢？

凱旋新世界是珠江新城東區的頂豪，房價穩穩站在18-30萬元/平米區間，憑借低密度的園林和街區設計，俘獲了一眾new money的芳心。

去年8月，有業主掛出同樣的戶型，掛牌價每月28000——

換言之，僅僅過了一年，房租就跌去了三分之一！

其他月租金動輒大幾萬的豪宅們，也默默開啟了自降身價之路——

看來，連金字塔頂端的租客，都有點扛不住了。

到底發生了什么？

其實，在之前大家的印象中，租房才是真正的“剛性需求”，房價可以大漲大跌，但租金的變動，一向是溫和的。

那么，現在發生了什么？

首先，房地產市場與經濟形勢緊密相連，如今的大環境是怎樣，大家的心里都是清楚的。

當打工人擔心被優化，當滴滴司機吐槽不好接單，當創業老板吐槽生意難做，全社會的購買力都在下降，落到租賃市場上，就是一個負反饋循環。

其次，也與目前的二手房市場有關。

不得不說，如今二手房，實在是太難賣了。

截至昨天，貝殼外網上，掛出的廣州二手房有近14.35萬套——

比三個月前，又多出了1萬套。

這也就意味著，想要賣房，在同個小區、同個板塊內有無數個對手盤和你競爭，如果不自砍一刀，可能連帶看都不一定會有，就更別提賣出去了。

看著毫無動靜的存量房，不少業主也佛系了，時間耗著也耗著，不如索性把房子租出去。

這，也就造成租房市場的供應放大。

供應多了，但需求沒有增加（可能還降了那么一點兒……）那么，商品價格就只能往下走了。

說起這個，現在租賃市場上還有一個有趣的趨勢。

今年三季度，全國重點40城市中，一居室和兩居室的租賃成交占比在下行，三居室首次超過了一居室，達到全部租賃成交的接近三成。

而同時，租金支出的水平反而下滑了。

二者結合在一起，就是說——

和以前相比，現在的租客更喜歡面積夠大，但又足夠便宜的房子。

想想這也合理。

畢竟，在現在的大背景下，不少人會延遲購房，但生活還要繼續，該結婚還是要結婚，該生孩子還是要生孩子……

人口增加之后，需要的獨立空間一個不少，三到四房才是剛需。

既然承擔不起太高的房租，犧牲一下通勤時間或者樓盤的品質，倒也不是不可以。

這里的房租，還在上漲？

最后，說了這么久的房租降價，但其實，也是有一些片區，能走出獨立行情的——

比如說，廣州的番禺萬博片區。

數據顯示，萬博今年的房租平均漲了超過20%。

這兒為啥能一枝獨秀？

主要是因為，舊改加速了。

里仁洞舊改推進順利，城中村開始清空拆遷，搬走的不但是租客，還有土生土長的村民。

他們大多不愿意離開自己生活多年的片區，更愿意就近安頓，于是，在周邊小區內形成空前的租房需求。

但這種繁榮景象能持續多久，還真不好說。

短期租金是往上漲了，但回遷房建成之后，村民不但可以拿到自住房，還可以把分得的多余房子出租出去，融資區的房子，也是要有人填滿的。

到時候，供應大增，租房市場又要面臨巨大的壓力。

如果再說句不太好聽的話，萬一舊改中途有什么變故了，擱置延期，市場又要迎來新一輪的不確定性。

看如今的黃埔，是不是點前車之鑒內味兒了？