來源/丁祖昱評樓市

數據顯示，拿地金額TOP100總量繼續下降6%，銷售百強有近半數投資暫停，百強拿地銷售比創下近五年次低，僅為0.21。

“強者恒強”的局面延續，接近八成新增貨值集中在銷售百強TOP20，過去一年僅有4家民企拿地金額過百億。

謹慎投資，仍將是2024年主旋律。

在房企資金流動性和未來市場預期暫未迎來好轉之前，房企拿地意愿仍將保持“弱復蘇”。

房企投資的謹慎態度和聚焦策略貫穿了2023年全年。

2023年，房企拿地金額TOP100總量為15485億元，較2022年同比下降6%。另外，房企新增貨值和建面TOP100總額分別為31515億元、13359萬平方米，同比分別下降10%、3%。

這是繼2022年“腰斬”之后，新增貨值、金額、建面TOP100總量繼續下降。

企業投資并未出現“回暖”。

值得注意的是，新增貨值的百強門檻同比降幅有所收窄。

截止12月末，新增貨值百強門檻為73.9億元，同比下降19%，降幅較1-11月收窄3個百分點。分梯隊來看，除十強貨值門檻與去年持平外，其余各梯隊同比降幅均超過20%，其中30強門檻值降幅最大，同比下降28%。

2023年，房企投資明顯“斷層”。

過去一年，有9家房企全年新增土儲貨值超過千億，民營房企僅濱江集團一家新增土儲貨值過千億。這意味著，頭部央國企在土地市場有意愿且有能力拿地，其中華潤置地、保利發展和中海地產，全年新增貨值超2000億元。

2023年，銷售百強新增貨值集中度依然維持高位，強者恒強的局面仍未改變。

銷售百強TOP20房企新增貨值占比達到78%，接近八成，其中接近六成貨值集中在10強房企手中。

此外，“少城市、精地塊”成為房企普遍的拿地策略，2023年，房企愿意投資的城市范圍不斷收窄。

以拿地金額TOP10的全國化房企來看，除保利、建發、華潤、中國鐵建拿地城市數量超過20個，其余企業拿地數量均在20以下，且基本以一二線核心城市為主，全年拿地結構占比超八成。

房企投資意愿仍然處在低位。

表現在拿地銷售比數據上，2023年百強房企拿地銷售比回升至0.21，較2022年增加0.03。

銷售10強房企全年拿地銷售比超過百強均值，達0.28，較2022年提升0.06，相較于其他梯隊而言投資意愿最強，但與2021年之前相比，投資力度以然大幅下滑。

而后50強房企拿地銷售比低至0.09，中小房企仍面臨較大的生存困境。

2023年，房企投資依然維持“央國企強勢、民企弱復蘇、城投逐漸退出”的格局。

從拿地金額TOP100企業來看，央國企是土地市場絕對主力，雖然上榜數量少但金額占比高。其中，央企2023年拿地金額占百強比例接近四成，與地方國企合計占比達到66%，城投、民企則分別僅有14%和20%。

在數量分布上，城投依舊是維穩土地市場的重要力量，2023年拿地金額TOP100中，近半數為城投企業。

百強房企分化更為明顯。

過去一年，銷售百強中有近五成企業投資停滯，這將明顯影響到2024年企業銷售情況。

另外，2023年全年有29家房企拿地金額超過百億，其中銷售百強房企拿地超百億的共有25家，以央國企為主，部分房企拿地金額較2022年有顯著提升，典型如中海、綠城、中國鐵建等同比漲幅超過30%。

2023年，投資百強門檻大幅下降、銷售百強房企投資總量下滑，房企投資仍然謹慎、聚焦，而這一主旋律還將延續至2024年。在房企資金壓力和市場預期未有明顯好轉之前，拿地意愿還將保持“弱復蘇”。

未來，房企投資也將延續兩大分化走勢：

一是各城市土地市場延續低熱運行、持續分化，在城市和地塊選擇上，一二線城市及市區核心地塊、配套完善地塊將更受房企青睞。

二是企業端拿地從過去的“拼運氣”回歸“拼實力”，尤其是土拍回歸市場化的情況下，對房企資金和運營實力提出了更高的要求，龍頭房企在獲取優質地塊中優勢將持續放大，行業的集中度或將在分化中持續走高。