來源/丁祖昱評樓市

1-2月份，隨著宏觀組合政策效應持續釋放，經濟內生動能繼續修復，生產需求穩中有升，就業形勢總體穩定，居民消費價格同比由降轉漲，發展質量不斷改善，經濟運行起步平穩，延續了回升向好態勢。

房地產方面，盡管最近采取了支持措施，但整體行業依然低迷。

2024年前兩個月，全國房地產開發投資同比下降了9.0%，降幅比上年全年收窄0.6個百分點。從銷售來看，1-2月份，全國新建商品房銷售面積同比下降20.5%，銷售額下降29.3%。從價格來看，2月份，70個大中城市各線城市的商品住宅銷售價格環比降幅總體繼續收窄，同比繼續下降。

可以看到，房地產市場目前仍然還是處于調整轉型中，下一步要落實好全國“兩會”對房地產市場作出的明確部署，進一步促進房地產市場的平穩健康和高質量發展。

商品房銷售面積同比降20.5%

住宅均價跌10.5%

國家統計局數據顯示，1-2月份，新建商品房銷售面積11369萬平方米，同比下降20.5%，其中住宅銷售面積下降24.8%。新建商品房銷售額10566億元，下降29.3%，其中住宅銷售額下降32.7%。

2024年伊始，房地產行業整體仍處在觸底、調整的趨勢中，銷售的壓力依然不容小覷。前兩月銷售面積、金額絕對值均為近7年同期新低（剔除2020年疫情影響），同比降幅較2023年1-2月分別擴大11.6個pcts和25.9個pcts，同樣為近七年同期高點（剔除2020年疫情影響）。

銷售的走弱一方面與供應持續低迷密切相關，前兩月房企推盤的積極性并不高，根據CRIC監測，1-2月30個重點城市商品住宅供應面積累計同比下跌22%；另一方面，購房預期、信心尚在修復，多數城市微觀項目來訪、認購持續走低。

值得注意的是，1-2月商品房銷售金額跌幅超過面積，一定程度上反映了當前市場“以價換量”的趨勢，商品房成交均價連續四個月下降，而1-2月住宅成交均價也較去年同期下降10.5%。

此外，從統計局公布的70大中城市房價也能看出，2月份，受去年同期基數相對較高等因素影響，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比降幅均擴大。一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.0%，降幅比上月擴大0.5個百分點。其中，北京、上海分別上漲1.0%、4.2%，廣州、深圳分別下降4.6%、4.8%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別下降1.1%和2.7%，降幅比上月分別擴大0.7和0.6個百分點。

一線城市二手住宅銷售價格同比下降6.3%，降幅比上月擴大1.4個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳分別下降5.3%、6.0%、7.5%和6.1%。二、三線城市二手住宅銷售價格同比均下降5.1%，降幅比上月分別擴大0.7和0.6個百分點。

新開工同比降幅擴大

竣工面積同比跌20.2%

國家統計局數據顯示，1-2月份，房地產開發企業房屋施工面積666902萬平方米，同比下降11.0%。其中，住宅施工面積466636萬平方米，下降11.4%。房屋新開工面積9429萬平方米，下降29.7%。其中，住宅新開工面積6796萬平方米，下降30.6%。房屋竣工面積10395萬平方米，下降20.2%。其中，住宅竣工面積7694萬平方米，下降20.2%。

前兩月新開工面積、竣工面積及增速雙雙走弱。其中新開工延續了2023年以來低位運行的走勢，企業開工意愿未有明顯的提升和好轉。1-2月新開工面積同比降幅較2023年末擴大9.3個pcts，降幅較去年同期大幅增加19.3個pcts。主要是市場銷售疲弱，企業現金流壓力未緩解，這一點從到位資金走勢也可見一斑，前兩月房地產開發企業到位資金16193億元，同比下降24.1%，降幅實際已經回到2022年末，這也直接導致企業新開工的信心不足。此外，近幾年集中供地中接近半數土地被城投所拿，城投本身開工率較低，一定程度拖累了新開工的修復。

去年表現亮眼的竣工面積也未能延續增長勢頭，前兩月增速由正轉負，較2023年末17%增速下降37.2個pcts，與去年同期相比，增速下降27個pcts，結束了近一年正增長的勢頭。前兩月竣工面積絕對值為2013年以來次低，僅高于2020年1-2月。

開發投資低位企穩

前兩月同比降幅收窄

國家統計局數據顯示，1-2月份，全國房地產開發投資11842億元，同比下降9.0%（按可比口徑計算）；其中，住宅投資8823億元，下降9.7%。

從房地產開發投資來看，前兩個月有一些積極的變化。盡管投資總體上呈現下降趨勢，但相比較2023年全年的數據，降幅已經收窄了0.6個百分點，顯示出市場情緒已經有了一定程度的穩定和改善，而整體開發投資額回到2018年-2019年同期水平。

去年以來一直強調的“三大工程”是無疑將是未來房地產開發投資的企穩的有效支撐。

總體來看，我們認為，當前市場成交低迷一方面與房企營銷躺平，推貨積極性下降密不可分；另一方面步入2024年以來市場信心仍未恢復，伴隨著二手房掛牌量激增，房價打折也難去化的現實困境，整體居民購房熱情還在減退。

展望后市，2024年，中央經濟工作會議和全國“兩會”對優化房地產政策、促進房地產市場平穩健康發展提出了明確要求，要求適應新型城鎮化的發展趨勢和房地產市場供求關系的變化，加快構建房地產發展新模式，加大保障性住房的建設和供給，完善商品房相關基礎性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。這些政策措施的落實，將會有助于房地產市場平穩健康和高質量發展。