來(lái)源/丁祖昱評(píng)樓市

從克而瑞研究中心發(fā)布的2024年1-5月房企新增貨值排行榜可以看出，無(wú)論是新增貨值、總價(jià)和建面門(mén)檻值，還是百?gòu)?qiáng)總量，均表現(xiàn)出不同程度的下降。其中，新增總價(jià)百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值降幅最大，達(dá)到了40%。

前5月，房企投資表現(xiàn)出明顯的“斷層”特征。年內(nèi)，僅3家房企新增土儲(chǔ)貨值超400億元。

另外，房企投資愈發(fā)收緊和聚焦，部分央企今年整體投資也出現(xiàn)放緩，比如華潤(rùn)、招商等前5月拿地金額同比跌幅超過(guò)50%。

一個(gè)重要的趨勢(shì)是，未來(lái)土地端將持續(xù)調(diào)整、精準(zhǔn)供地，而短期內(nèi)房企投資意愿難有大力度的提升，謹(jǐn)慎和聚焦是房企投資主旋律。

拿地金額TOP100總量同比降32%，

房企新增貨值“斷層”顯著

5月，房企拿地持續(xù)低迷，百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值各項(xiàng)指標(biāo)同比降幅再度擴(kuò)大。

數(shù)據(jù)顯示，1-5月新增土儲(chǔ)貨值百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值為21.8億元，同比下降37%，新增總價(jià)、建面百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值分別為7.6億元和20.4萬(wàn)平方米，同比降幅分別為40%和18%。

值得注意的是，今年前5月，房企投資明顯表現(xiàn)出“斷層”的情況，其中房企新增貨值“斷層”尤為明顯。

具體來(lái)看，1-5月新增貨值超過(guò)400億元的房企只有3家，而去年同期有6家。其中，華潤(rùn)置地以531.5億元新增土儲(chǔ)貨值位列首位，中建壹品和建發(fā)房產(chǎn)位列新增貨值第二和第三位。新增土儲(chǔ)第三位與第四位之間相差117.6億元。

另外，1-5月新增土儲(chǔ)貨值超200億元的房企僅10家。

企業(yè)投資仍處于收縮狀態(tài)。前5月，房企新增貨值、總價(jià)和建面百?gòu)?qiáng)總量分別為7757億元、3494億元和4356萬(wàn)平方米，同比降幅分別為27%、32%和16%，且降幅分別較4月末持續(xù)擴(kuò)大8個(gè)百分點(diǎn)、11個(gè)百分點(diǎn)和8個(gè)百分點(diǎn)。

典型房企5月投資金額

同環(huán)比分別下降82%和68%

5月典型房企拿地節(jié)奏大幅放緩。

CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)30家房企5月投資金額僅143億元，環(huán)比下降68%，同比下降82%，單月總投資額僅略高于2023年1月（春節(jié)月），為近一年次低。

要知道，就連前期拿地相對(duì)較多的華潤(rùn)、龍湖、濱江等，均在5月無(wú)新增土儲(chǔ)入賬，招商、綠城、中國(guó)鐵建等單月拿地也不足10億元。

典型房企拿地節(jié)奏之所以明顯放緩，首先與銷售疲軟有很大的關(guān)系，5月百?gòu)?qiáng)房企銷售操盤(pán)金額同比仍降34%，業(yè)績(jī)規(guī)模繼續(xù)保持歷史較低水平；此外，核心城市供地節(jié)奏放緩、減少供地也一定程度上影響了房企拿地積極性。

在有限的資金支持下，1-5月房企投資愈發(fā)收緊和聚焦。

首先，拿地房企主要集中銷售30強(qiáng)的央國(guó)企，仍有近七成銷售百?gòu)?qiáng)房企尚未拿地。

其次，投資額明顯下降，拿地金額TOP10房企投資額同比下降36%。2024年前5月僅有7家房企拿地金額超百億，去年同期則有11家。再來(lái)看拿地金額榜首位，2024年1-5月為239.4億元，而去年同期為486.7億元，兩者相差247.3億元，差距比較大。

此外，部分央企整體投資也出現(xiàn)放緩。華潤(rùn)、招商等前五月拿地金額同比跌幅超過(guò)50%，且拿地銷售比在0.2以下。值得注意的是，地方國(guó)企國(guó)貿(mào)在上海、廈門(mén)積極拿地，1-5月拿地金額、貨值同比分別增長(zhǎng)29%和36%，而建發(fā)雖然金額同比下降，但金額排名位列TOP3，拿地銷售比也遠(yuǎn)高于行業(yè)平均。

近期，從中央到地方刺激政策密集出臺(tái)，市場(chǎng)信心被提振，部分城市市場(chǎng)活躍度有所提升，但目前銷售端仍在底部修復(fù)，且傳導(dǎo)至企業(yè)投資端仍需要時(shí)間，短期內(nèi)房企投資意愿難有實(shí)質(zhì)性改變，謹(jǐn)慎和聚焦仍是投資主旋律，典型房企整體投資額仍將在低位運(yùn)行。

隨著土地供應(yīng)端在土地質(zhì)量和供地結(jié)構(gòu)方面進(jìn)行合理管控，精準(zhǔn)供地的背景下，房企投資的可選項(xiàng)也在收窄，不過(guò)未來(lái)房企投資聚焦核心一二線城市的優(yōu)質(zhì)板塊的趨勢(shì)不會(huì)變，而央國(guó)企和城投仍將是土地市場(chǎng)的中堅(jiān)力量。