來源|丁祖昱評樓市

一個是“730”政治局會議定調下半年房地產市場。“積極支持收購存量商品房用作保障性住房”的內容首次在中央政治局會議中出現。

另一個是《新型城鎮化五年行動計劃》發布。其中明確，要經過5年努力，使農業轉移人口落戶城市渠道進一步暢通，常住人口城鎮化率提升至接近70%。

在此之前，二十屆三中全會明確提出完善“市場+保障”供給體系、充分賦權地方調控等四方面，并提到健全推進新型城鎮化體制機制。

結合起來看，短期內房地產行業主線任務已明確，“消化存量和優化增量”將成為貫穿全年的重要工作，存量房收儲將進入提速階段。長期來看，新型城鎮化仍是住房需求的有力支撐，城鎮化進程仍將持續為房地產提供發展空間。

7月30日，關于房地產行業，政治局會議提到，要持續防范化解重點領域風險。要落實好促進房地產市場平穩健康發展的新政策，堅持消化存量和優化增量相結合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房，進一步做好保交房工作，加快構建房地產發展新模式。

其中，“積極支持收購存量商品房用作保障性住房”是首次提及，這個提法還有一個前提，即“堅持消化存量和優化增量相結合”。

早在上半年，4月30日政治局會議便首次提到“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”。

從“統籌研究”到“積極支持”，也意味著消化存量在下半年將迎來實質落地階段。

今年上半年以來，存量房收儲不斷擴圍，且支持政策不斷落地。

5月17日，央行設立3000元保障性住房租賃再貸款，支持地方國企收儲存量房。6月12日，央行召開保障性住房租賃再貸款工作推進會，在地方權限內安排適當的財稅政策支持，指導收購主體市場化選擇收購對象和合作銀行。

6月20日，住建部會議明確存量房收儲支持范圍擴大至縣級市。據不完全統計，政府收儲存量房模式已在全國至少23個重點城市落地。

而隨著政治局會議明確提出“堅持消化存量和優化增量相結合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房”。未來存量房收儲有望進入實質落地階段，著力推動行業去庫存。

值得注意的是，保障性住房再貸款作為去庫存的一種嘗試和探索，但是其千億資金規模尚不足以支撐全國范圍內大規模收儲，且實際落地階段仍面臨問題，另外，被收儲房源轉化為保障性租賃住房或配售型保障房，其收益如何覆蓋成本等，都是在推動政策落地時實際要面臨的問題。

政治局會議之后，7月31日，國務院印發《深入實施以人為本的新型城鎮化戰略五年行動計劃》的明確，要經過5年努力，使農業轉移人口落戶城市渠道進一步暢通，常住人口城鎮化率提升至接近70%。?

其中，戶籍制度改革、住房保障體系、城市更新等多個方面的內容事關房地產。

具體來看：

第一，放開放寬除個別超大城市外的落戶限制。未來除了全國22個超大特大城市以外，全國其余絕大多數的城市落戶限制將基本取消。對于房地產市場而言，人口和城鎮化是住房需求的基石，落戶門檻的下調也將對住房需求起到支撐作用。

第二，完善住房保障體系，農村轉移人口的住房需求主要由保障房來滿足。《計劃》提出“鼓勵有條件的城市逐步將穩定就業生活的農業轉移人口納入城市住房保障政策范圍，加大農業轉移人口經濟可承受的小戶型保障性租賃住房供給，積極培育發展住房租賃市場，支持采取多種措施通過市場化方式滿足農業轉移人口住房需求。”這意味著，未來農村轉移人口的住房需求主要由配售型保障房、配租型保障房、市場化租賃住房來滿足。

第三，金融發力推進老舊小區改造和“三大工程”建設。《計劃》提出“推進城鎮老舊小區改造，加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造。”在具體措施方面，《計劃》給出了中央財政建設資金、地方專項債、專項借款等多元化的資金支持方式。

另外，《計劃》還提出培育一批同城化程度高的現代化都市圈，培育都市圈，重點任務在于四方面：交通互聯互通、產業分工協作、市場一體化建設、公共服務共建共享。近年來，都市圈發展全面提速，國家級都市圈數量已增加到14個。未來，中心城市與周邊城市發展協同性更強的都市圈，將蘊藏著更多房地產發展機遇，與此同時都市圈一體化融合發展，也有助于釋放異地購房需求。

人口和城鎮化是房地產的需求基石。

過去二十余年，房地產行業的高速發展與城鎮化率的快速提升密不可分，全國常住人口城鎮化率由2000年的36%提高至2023年的66%，累計增長30個百分點，其背后是的近5億人量級的新增城鎮人口。

城鎮化后半程，城鎮化率“減速換擋”，2021年-2023年，城鎮化率年增幅由過去每年的1.5個百分點左右放緩至0.8、0.5、0.9個百分點。《計劃》提出，經過5年努力常住人口城鎮化率提升至接近70%，也就是在未來5年城鎮化率要提升4個百分點，假使城鎮化率勻速增長，人口總量較2023年保持不變，預計到2028年底城鎮人口將累計增長約5400萬人。

對于房地產行業而言，城鎮化進程放緩，增量城鎮人口規模收縮將會影響房地產總需求。據CRIC測算，2024年-2028年，預計城鎮人口年均增量保持在1080萬左右，基本與2021-2023年持平，但相較于2011年至2020年年均增長2324萬人來說，明顯縮量。另外，增量城鎮人口住房需求將主要由保障性住房來滿足，對商品房市場拉動力將進一步削弱。

不過，從中長期來看，新型城鎮化仍是住房需求的有力支撐，城鎮化進程仍將持續為房地產提供發展空間。

我國新型城鎮化仍在持續推進，房地產高質量發展還有相當大的空間。在此之前，市場還將度過一段適應和調整期。短期內穩定市場和探索行業發展新模式的任務依然艱巨，值得期許的是，在一系列房地產行業調控舉措之下，未來行業調整結果將會進一步體現。