來源|丁祖昱評樓市

盡管上半年政策寬松，但房地產市場整體依然底部震蕩，行業整體從2023年的增收不增利，變成了今年上半年的營收與利潤雙降。典型50家上市房企整體實現營業收入14572億元，同比下降13%，同期毛利潤為1615億元，同比下滑34%。

從50家樣本房企的財務情況來看，2024年中期樣本房企的現金持有量較期初繼續減少9.56%，總有息負債微降0.65%，其中短期有息負債增長1.87%。在此背景下，調整后的非受限現金短債比相比年初略有下降，達0.48，房企短期壓力依然較大。

除此之外，典型房企還面臨較大的現房去化壓力，投資縮表仍在繼續，減緩庫存壓力是主要經營目標。

1、營業收入下降13%至14572億，毛利潤下降34%

從截至8月底已披露中期業績的企業數據來看，2024年上半年行業典型上市房企整體實現營業收入14572億元，同比下降13%；營業成本12792億元，同比下降9%。營業收入增速自2022年就迎來了首次下滑13%，2023年曾回升至正增長3%，但2024年上半年再次出現下滑態勢。?

從毛利潤來看，從2021年開始就保持下滑趨勢，2024年上半年典型上市房企實現毛利潤1615億元，同比下滑34%，下滑幅度為歷年較高。

從凈利潤及歸母凈利潤來看，由于資產減值、營收規模下滑等諸多因素，2024上半年，整體凈利潤為虧損373億元，歸母凈利潤虧損加大至479億元，整體行業盈利表現不容樂觀。

從企業各項利潤率指標來看，2024年上半年行業典型上市房企整體的毛利率為11.1%，同比下降3.5個百分點，較2023年下降約1.2個百分點；凈利率為-2.6%，為虧損狀態；歸母凈利率同樣為-3.3%。

值得注意的是，典型上市房企以TOP100房企為主，整體經營狀況在行業中相對較好，如果從整個行業來看，房企的利潤率可能下滑更多。

2、超半數房企凈利潤虧損，修復盈利水平要靠第二曲線

2024年上半年，典型上市房企整體投資物業收入613億元，同比增長9%。從企業具體表現來看，實現同比增長的企業占比近6成，華潤置地、龍湖集團、新城控股、中國海外、招商蛇口等增幅都表現可觀。

從綜合盈利能力來看，2024上半年規模房企ROE水平繼續下降，下降的企業數量占比近六成。

房企ROE水平持續降低、下行壓力加劇的主要原因在于：市場下行調整持續，項目去化周期緩慢、資產周轉速度下降，企業周轉率降速。此外，目前市房地產市場仍然疲軟，行業利潤空間進一步收窄。

具體來看，除去中國奧園受債務重組影響，2024上半年行業典型上市房企中僅有8家企業的ROE達到4%以上，分別為榮安地產、華潤置地、保利發展、綠城中國、龍湖集團、中國海外發展、越秀地產及濱江集團。其中，榮安地產ROE水平高達9.2%，華潤置地高達6.4%，保持在行業較高水平。

行業新常態下，企業不僅需要加大營銷去化力度、提高周轉效率，同時也需要不斷加強產品打造、持續關注產品升級迭代，通過產品溢價來提升盈利能力。

隨著房地產融資協調機制將融資支持主體下沉到具體項目，截至8月底，商業銀行已審批房地產“白名單”項目5392個，審批通過融資金額近1.4萬億元。與此同時，出險房企的債務重組進程也在持續推進中，但當前這類企業的債務壓力依然較大。

1、現金持有量較期初減少9.56%，受限制現金占比達32%

2024年中期樣本上市房企的現金持有量為12952億元，較期初減少了9.56%。從歷年變化來看，房企的現金持有量自2021年首次出現負增長后就逐年減少。

另外，86%的房企現金較期初有所減少，央企降幅最低；調整后受限制現金達32%，企短期內償債能力或將受到影響。?

2、融資受限疊加短期償債壓力較大，部分房企仍有違約風險

自2020年8月“三條紅線”的監管要求提出之后，房企的總有息負債增長受到了限制，大部分企業也加速了去杠桿進程。

2024年中期，樣本房企的總有息債規模為50606億元，較期初略微減少了0.65%。

從有息負債的期限結構來看，2024年中期樣本房企的短期有息負債為19497億元，較期初增長了1.87%。一方面是由于2024上半年大部分企業的再融資仍然受限，再加上部分房企嚴格控制存量債務規模，另一方面則是部分企業暴雷之后觸發交叉違約，部分長期有息負債直接轉為短期。

2024年中期樣本房企的短期有息負債對總有息負債的占比達38.53%，較期初提升了0.96個百分點。整體看來，當期行業短期有息負債占比較大、流動性承壓，未來存量債務結構有待持續優化。

2024年中期樣本房企的調整后非受限現金短債比的加權平均值相較于期初繼續下降了0.08至0.48，房企整體仍然有著較大的短期償債壓力。

特別值得注意的是，由于部分企業在其中報中并未披露預售監管資金，若是加上該部分受監管的資金，企業持有的非受限現金將進一步減少，調整后非受限現金短債比將會進一步降低，企業實際上的流動性風險將會更大。

3、凈負債率繼續提升，紅橙檔房企占比上升至54%

2024年中期50家樣本房企的加權凈負債率（永續債作為權益）為89.26%，相較于期初提高了4.26個百分點。主要是因為房企的持有現金減少了9.56%，此外總權益減少了2.07%，其中歸母權益減少了3.79%，近年來利潤減少對企業留存收益的影響較大。

值得注意的是，少數股東權益對總權益的占比相較于期初繼續提高了0.94個百分點至40.39%，部分企業的合作項目占比相對提高，其中有可能存在一定的明股實債，這些表外負債也需要警惕。

從樣本房企的分檔結果來看，2022年以來房地產信用風險頻發，核心財務指標惡化，踩線房企數量明顯增多，黃、橙、紅三檔房企占比均有所抬升。2024年中期踩線房企占比較期初提高8個百分點至76%，其中黃檔、橙檔占比較期初分別降低4個和提高6百分點至22%和14%，紅檔占比較期初提高6個百分點至40%。

1、房企存貨總量持續下降，現房去化壓力仍在增加

近年來，市場信心低迷、銷售遇阻，房企投資保持謹慎，疊加市場處于低位運行，資產價值波動加劇，存貨呈現下降趨勢。從50家典型上市公司公布的2024年中期業績來看，存貨賬面價值總計達8.9萬億元，較2023年末的9.4萬億元下降5%，存貨規模自2022年以來，已經連續兩年呈現負增長趨勢。

具體從企業來看，企業存貨總量呈現普降態勢，50家典型上市企業中，存貨總量同比減少的企業占比為86%。其中，14家房企存貨降幅超過10%。存貨規模的下降一方面由于企業在投資端收緊，項目新增動力不足，另一方面企業出售資產也在一定程度上導致存貨規模的下降。

2、超1/5存貨為現房庫存，超七成房企現房存貨占比增長

存貨結構是否合理是衡量企業安全、可持續發展的重要考量標準。

已公布存貨明細的43家企業數據來看，2024年上半年典型上市房企已竣工存貨占比為22.5%，較2023年底的20.9%繼續提升了1.6個百分點，達到近五年來的最高值。

近年來已竣工存貨占比的不斷提升，一方面由于企業投資拿地減少，2024年上半年百強房企拿地銷售比已降至0.15，銳減的投資勢頭難以支撐開發中存貨的快速增長，導致與開發中存貨此消彼長的已竣工存貨占比有所增長；另一方面，市場低迷、項目去化速度下降，現房庫存逐漸成為擠占企業流動性的重要因素，如何快速變現已竣工存貨已成為多數企業繞不開的“困境”。

3、房企全力進行現房去化，現房庫存規模增速減緩

現房庫存去化難，已竣工存貨規模增速進一步提升。

根據CRIC監測數據來看，2024年上半年典型房企的已竣工存貨規模持續增長，就公布存貨明細的43家企業數據來看，截止2024年上半年典型房企已竣工存貨1.6萬億元，同比增長1.8%，已竣工存貨規模達到歷史較高水平。

值得注意的是，上半年房企持續推進“現房營銷”，已竣工存貨規模增速有所收窄。

2024年上半年51.2%的典型房企已竣工存貨規模較期初增加，其中有7家房企增幅超過20%，最大增幅已翻倍。房企現房庫存壓力不減。

2024年上半年上市房企中期業績背后反映出行業仍然處于深度調整期，房企轉型刻不容緩。上半年房企營收利潤雙降，行業進入微利時代。在此背景下，不少房企堅定將戰略重點轉向經營性物業板塊或其他多元板塊，打造持續增長的第二增長曲線，從而對企業盈利形成有力支撐。

盈利難已成為房地產行業的普遍現象，尤其是存貨跌價準備的計提，當前銷售乏力、融資受阻、投資放緩等多重因素影響，未來存貨跌價風險仍存在，房企面臨資產減值壓力，當前調整庫存結構的重要性大于庫存總量的改善。投資端，聚焦高質量投資，盡可能保證項目去化，避免已竣工項目堆積，造成存貨積壓。

9·26政治局會議明確強調，加大“白名單”項目貸款投放力度，預計城市房地產融資協調機制將有序推進，后續各地的項目白名單推出，融資支持主體正從企業下沉到具體項目，釋放了利好信息，在一定程度上緩解了房企的流動性壓力。整體來看，房企融資能力還將繼續分化，行業信用修復仍需時間。