來源|丁祖昱評樓市

先來看一組關鍵數據：1-8月全國現房銷售占比已增長至近十年來最高點，這一數字是26.4%。

今年以來，從中央到地方也在不斷推進現房銷售，并有了實質性支持舉措。

今年8月住建部曾就加快構建房地產發展新模式中提到“有力有序推進現房銷售”，并明確“在土地出讓時就約定實行現房銷售，結合實踐制定配套政策。”

不久前，深圳推出了首宗全部現房銷售的地塊引發熱議，與深圳一樣推出現房銷售地塊的還有鄭州。

除此之外，CRIC統計，2024年以來，全國至少30個省市發布推進現房銷售試點相關文件。

房地產銷售模式正逐步由預售制向現售制逐步過渡，不過現房銷售制度仍面臨難以全面鋪開的問題，真正意義上的現房銷售仍有很長一段路要走。

現房銷售，成為房地產行業發展新模式的題中之義。

根據國家統計局數據，2024年1-8月，全國商品住宅現房銷售面積達到1.34億平方米，而同期全國商品住宅銷售面積為5.1億平方米，現房銷售面積占比升至26.4%，較2023年全年增長7.7個百分點，較2020年低點時增長16.2個百分點。

近10年來，我國商品住宅現房銷售比例先降后升，2015年-2021年，現房銷售占比由23%逐步回落至10%。

轉折點出現在2022年，受新房交付事件影響，購房者對現房偏好增加，疊加市場轉冷不少項目從預售賣到現售，現房銷售占比開始觸底反彈，當年現房銷售占比較2021年增長3.5個百分點至13.9%，至2023年現房銷售占比進一步提升至18.7%。

實際上從現房銷售的價格也可以看出一個關鍵信息：現房銷售并非主動選擇。

近十年來，現房銷售價格整體低于期房價格，且從2022年以來兩者價差逐漸拉大。2024前8月商品住宅期房的銷售均價為10984元/平方米，而現房銷售則比期房低了23%，為8463元/平方米。

實際上，當前大部分的現房房源是因為在期房時期滯銷房源和尾盤，最終轉為現房降價銷售，并非開發商主動選擇現房形式銷售，這也是推動現房銷售占比走高的重要原因。

據不完全統計，2024年以來，全國至少30個省市發布推進現房銷售試點相關文件，深圳、鄭州等在今年首次推出了現房銷售地塊，邵陽、營口、湘潭、海東等4城更是明確表態將向現房銷售過渡，其中營口更為徹底，從2025年1月1日起，對新掛牌土地的項目、已供地未辦理施工許可的項目，全部實行現房銷售。

另值得注意的是，泉州、江門等18個城市推出實質性支持舉措，這些城市多以三四線城市為主。

地方支持性舉措主要集中在供給層面，比如現房銷售項目融資支持、緩繳土地出讓金，降低現房開發的資金成本，減輕開發商財務負擔和現金流壓力，以此提升房企現房開發積極性，同時簡化審批手續、規費稅費減免、允許規劃調整、支持帶押過戶等，加快現房項目從拿地到開發建設再到入市的進程，并提升現房產品市場競爭力。

需求端主要是以公積金政策傾斜為主，激勵購房者選購現房產品。比如泉州，對使用住房公積金貸款購買新出讓房地產用地一手現房銷售商品住宅的，公積金貸款額度在最高額度基礎上上浮5萬元；購買一手現房銷售全裝修商品住宅的，公積金貸款額度在最高額度基礎上上浮10萬元。

要知道，2024年前8月現房銷售占比已升至近十年來最高點，可以預見，隨著市場尚未扭轉疊加地方政策支持下，現房銷售占比還將持續增加。

隨著現房銷售試點支持性政策不斷加力，試點范圍持續擴大，在土拍階段就明確實行現房銷售的地塊占比將持續增加，房地產銷售模式將發生重大變化。

不過現房銷售并非一蹴而就，目前絕大多數的現房銷售試點項目還在建設施工階段，鑒于從拿地到竣工通常需要2至3年的時間周期，預計到2026年左右，將迎來現房試點項目的集中入市高峰期，屆時，現房銷售在市場中的占比預計將進一步增加。

值得注意的是，除了現房銷售以外，還可以試點“開發商交房后再辦按揭尾款”，即購房者支付首付款后，尾款和按揭在開發商交房后再支付和辦理，能夠很大程度上保障購房者權益。