作者 | 蒲肅?來源 | 債市觀察

97歲的李兆基正式告別了他的首富人生。3月17日，恒基兆業地產有限公司（簡稱“恒基地產”，0012.HK）官網發布訃告，集團創辦人李兆基去世。

李兆基家族為香港四大家族之一，他曾于1995年、1996年、1997年在《福布斯》富豪榜上連續三年成為華人首富、亞洲首富，并連續兩年在全球富豪榜保持第四位；2018年，以2150億元財富成為香港首富。2020年，又以304億美元財富成為《福布斯》香港首富。

2025年“福布斯香港富豪榜”顯示，李兆基家族財富292億美元，排名第二。排名第一的則是李嘉誠，家族財富約373億美元(約2909.4億港元)。

來源：公司公告

作為香港四大家族一代創始人，李兆基曾被人們稱為“地產大亨”“亞洲股神”“香港巴菲特”。他創辦的恒基集團覆蓋地產、能源、旅游、醫療等多個行業，但最主要的還是地產業務。

李兆基早在1976年就創立了恒基地產，現在香港中環的TheHenderson、香港國際金融中心、北京的環球金融中心、上海的恒基名人購物中心等城市地標都出自李兆基旗下的恒基地產；豪宅項目就更多了，比如北京朝陽區孫河別墅區的恒基·天匯、順義區后沙峪鎮中央別墅區的祥云賦、深圳南山區的云薈大廈等等。

來源：罐頭圖庫

除了這些地產項目外，李兆基還是最早一批開創“按揭貸款”買房模式的開發商。從這個角度來說，李兆基也影響了很多購房者的人生。

01

從外匯、黃金到地產大亨，

李兆基的“首富人生”

李兆基1928年出生于廣東順德大良，他在家中排行第四，因此在后來的商界中，人們尊稱李兆基為“四叔”。香港女作家梁鳳儀曾出版過一本《李兆基博士傳記》，對李兆基的個人發展做過比較詳盡的描述。

有人說李兆基是白手起家，但這個說法不太嚴謹，因為李兆基的父親李介甫曾開過天寶榮金鋪和永生銀號，經營黃金、匯兌、外幣買賣生意，這可不是普通人家都能做的生意，李兆基小時候還在私塾學校接受教育。從李兆基家庭背景來看，他也算那個年代的“富二代”了。

小學畢業后，李兆基進入父親的銀莊做學徒，小小年紀便開始接觸商場法則，更對商界中的各類人士有過切身了解，可以說從小就種下了經商的基因。

1948年，李兆基帶著1000塊港幣只身前往香港創業，憑借家族生意的經驗，在香港從事買賣外匯和黃金生意，逐漸在香港站穩腳跟。

來源：罐頭圖庫

但從小接觸貨幣生意的李兆基意識到，貨幣總有貶值的風險，而民間最普遍接觸到的資源中，唯有地產和黃金可以沖抵風險，于是李兆基開始把目標盯在了房地產生意。

1958年，李兆基與好友郭得勝、馮景禧等8位股東創立了“永業有限公司”，購入沙田酒店經營，并在港九兩地興建各類物業。

值得一提的是，當時的香港主要還是全款購房，這把很多積蓄不足的人擋在了房地產市場的門外，而李兆基則率先推出了“分層出售，十年分期付款”的銷售方式，這大概是最早的“按揭貸款”的買房模式了，這也讓李兆基等人的樓房一售而空，大賺特賺。

1963年，李兆基又與馮景禧、郭得勝另組建新鴻基企業有限公司，由郭得勝擔任主席，擁有30%股份的李兆基任公司副主席、總經理，隨著新鴻基的規模越來越大，郭得勝、馮景禧、李兆基三人也被香港地產界譽為“三劍俠”。

來源：罐頭圖庫

此外，李兆基對股市投資也頗有心得，1972年前后，香港股市狂漲，李兆基卻在此時拋售股票套現，隨后又在經濟下行、物業及土地價格下跌時，大舉收購舊樓和土地。

有了這些基礎后，1976年，李兆基成立“恒基兆業地產有限公司”，開始搭建自己的地產集團。經歷近50年的發展后，恒基地產年營收已達250億元，凈利潤約84億元（截至2023年）。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，李兆基去世引發業界哀悼和致敬，這一事件對恒基地產而言，意味著失去了具有深遠影響力的領導者。他的去世，對于恒基地產而言是重大的損失，反過來也要求恒基地產牢記初心、穩定經營、明確方向，持續在地產等領域做出新的成績。

02

二代、三代相繼上崗，

千億恒基增長下滑

李兆基共有二子三女，早在6年前他就安排好了二代接班的事宜。

2019年，李兆基卸任了恒基地產主席兼總經理的職務，但繼續留任公司執行董事，李家杰（李兆基長子）、李家誠（李兆基次子）獲委任為公司聯席主席兼總經理。

根據李兆基的安排，李家杰主要負責內地業務，李家誠則主要負責香港業務。

來源：罐頭圖庫

此外，據恒基地產官網顯示，李兆基長女李佩雯于1984年加入公司，現任集團租務部高級總經理，具有超過39年市場經驗。

李佩雯的配偶李寧在2014年獲委任為恒基兆業發展有限公司、香港小輪（集團）有限公司執行董事。李寧在1989年設立千色Citistore店鋪業務，并任董事職務進行管理，在百貨行業具有30年的經驗。

李佩雯和李寧的女兒李敬恩在2012年加入恒基地產，現任集團租務（一）部總經理。在加入恒基兆業地產前，李敬恩曾任職于投資銀行界。

作為李兆基的外孫女，李敬恩具有11年物業租賃、市場推廣和資產管理經驗，現任城市土地學會全球管理受托人，以及香港培華教育基金會及仁安醫院仁心仁術慈善計劃委員會成員。

此外，李兆基的妹妹馮李煥瓊目前擔任恒基地產執行董事，她于1974年就加入恒基地產的母公司恒基兆業有限公司任職司庫，并自1979年出任執行董事。目前，馮李煥瓊還擔任恒基兆業有限公司、恒基兆業地產及恒基發展等集團之總司庫（主要負責財務管理）。

來源：罐頭圖庫

恒基地產自1981年于香港上市，截至3月18日總市值約1118億港元，其核心業務為物業發展和物業投資。

此外，恒基地產還有兩家上市子公司：恒基兆業發展有限公司和美麗華酒店企業有限公司,以及兩家上市聯營公司,即香港中華煤氣有限公司及香港小輪(集團)有限公司。

截至2024年上半年，恒基地產在內地北京、上海、廣州、深圳等15個城市的土地儲備約1448萬平方英尺（1平方英尺約等于0.09平方米），其中約73%可發展為住宅物業；在香港擁有土地儲備約2350萬平方呎。

值得關注的是，恒基地產在2023年以來開始出現業績下滑的跡象。2023年，恒基地產總營收249.8億元，同比增長7.9%，但歸母凈利潤83.93億元，只增長了0.24%；2024年上半年，其營收約107.3億元，同比增長14.44%，歸母凈利潤28.97億元，同比大幅下滑46.72%。

來源：東方財富網

恒基地產的兩家子公司也不太好過。

其中，恒基兆業發展有限公司2024年上半年股東應占（未經審核）虧損約為6900萬港幣，上一年同期錄得虧損約1800萬港幣。恒基地產認為，虧損原因主要是由于出境旅游、跨境消費及購物熱潮導致公司零售額下降所致。

恒基兆業發展有限公司的業務主要通過兩家全資子公司營運，其一為Citistore(HongKong)Limited，主要經營5家名為“千色Citistore”的百貨公司，以及兩家名為“C生活”的實用家品專賣店；其二為UnicornStores(HK)Limited，主要經營兩家名為“APITA”或“UNY”的超級市場的百貨公司，及兩家名為“UNY”的超級市場。

此外，恒基地產另一家上市子公司美麗華酒店企業有限公司，2024年上半年營收約為14.01億港幣，上一年同期則為11.42億港幣，同比增長22.7%；盈利約4億港幣，微增1.8%。但若扣除投資物業公允值的減值1780萬港幣，則股東應占基礎溢利則按年微跌0.5%至3.98億港幣。

不僅如此，2024年上半年，恒基地產聯營的香港中華煤氣有限公司，股東應占稅后溢利約為30.4億港幣，同比減少約5.74億港幣，下跌16%；香港小輪（集團）有限公司扣除投資物業公允價值之變動后，股東應占基礎溢利約為8550萬港幣，較去年同期上升約28%。

來源：罐頭圖庫

可見，上述公司中，只有香港小輪（集團）有限公司盈利實現了較為可觀的同比上漲，但相比其他兄弟公司，盈利額度有限。

截至2024年上半年，恒基地產總資產高達4882億元，總負債約1772億元，資產凈值約3110億元；現金流方面，現金及銀行結余約137.6億元，短期貸款約113.8億元，恒基地產凈借貸約710.23億港幣，相比2023年底738.69億港幣的凈借貸額度有所降低，借貸比率為22%。

恒基地產認為，雖然地緣政治局勢緊張以及北上消費熱潮會影響市場環境，但公司的核心業務物業銷售、物業出租以及香港中華煤氣有限公司等附屬或聯營公司，均有業務可以提供持續現金流，足以應對未來各項挑戰。

嚴躍進認為，從行業地位來看，2017-2020年期間，內地的一些地產企業成長迅速，資本積累非常雄厚，市場份額顯然會超過港資企業。經過本輪樓市調整，港資企業的發展機會明顯增加，尤其是內地市場持續提好房子的概念，會更加歡迎港資企業加入。

“近期全國地王現象增加，包括上海等市場都出現了國際資本的加入。對于恒基地產而言，應把握房地產市場大趨勢，尤其是在城市更新、企業規模、品牌宣傳、新模式等方面應進一步創新，亦應成為港資地產企業新一輪發展的標桿。”嚴躍進分析稱。

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