來源|丁祖昱評樓市

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基礎制度層面，物業服務納入鼓勵類商務服務業，行業定位提升。“好房子好服務”內涵逐漸明晰，“好服務”對應著優質的物業服務和生活服務。行業標準化建設加速推進，據不完全統計，2024年共計發布了1項國家標準、2項行業標準、34項團體標準和15項地方標準。

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社區治理層面，中央與地方政府均出臺了一系列的管控政策措施，旨在全面加強社區安全

管理。22城試點房屋養老金制度。重慶、銀川、青島和武漢4城再公示物業費標準，引發降價輿情。

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企業管理層面，針對市場競爭亂象，多省市物協發文呼吁物業企業維護市場秩序，共同抵制不正當低價競爭行為，并加大懲戒力度。

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這一切都為行業高質量發展奠定了堅實基礎。

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截至目前，60家上市物企2024年報已全部發布，上市物企經營業績成色究竟如何？我們從管理規模、營業收入、盈利能力及經營效率、現金流表現、股東回報五大維度一一拆解。

據53家披露在管面積的企業年報數據顯示，2024年上市物企總在管面積約76.6億平方米，較2023年的72.1億平方米增長6.3%，增速較2023年下滑6.1%，為2021年至今增速最低。

分梯隊來看，小型物企增速最高，達7.6%，其次為頭部物企，增速7.2%，隨后是中型物企和大型物企，分別為5.4%和2.0%。

雖然頭部物企和小型物企增速較高，但增速下滑也較高，分別達7.5%和5.7%，大型和中型物企增速相對更為穩定。

從合約面積來看，2024年44家披露合約面積的上市物企總合約面積約71.5億平方米，較2023年70.1億平方米增長2%，增速下滑3%，同樣為2021年至今增速最低。

由于2024年上市物企合約面積增長放緩，41家上市物企合約在管比均值由2023年1.34倍下降至1.30倍。

具體到市場拓展來看，2024年，企業第三方拓展力度加大，但受到持續退出項目影響，第三方在管面積占比有所下滑。披露完整數據的32家上市物企來自獨立第三方的在管面積占比約61.8%，較去年同期下降0.3個百分點。

在管理規模方面，2024年，企業更加注重規模質量，持續對低質低效項目進行汰換。如萬物云全年退出53個住宅項目，涉及飽和收入2.86億元，世茂服務退出6090萬平方米、彩生活終止合約面積5860.8萬平方米、中海物業退盤4450萬平方米。

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企業更加聚焦高能級城市，如中海物業核心都市圈新簽合約額占比提升17個百分點至66%；招商積余收入前五的區域貢獻金額95.9億元，占比55.8%；融創服務核心城市簽約額占比提升6個百分點至98%，核心城市單城市管理密度提升11%。

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同時，企業更加聚焦優質賽道、優質客戶。如中海物業在學校、醫院賽道持續發力，在管數量分別超過95個、50個；招商積余聚焦醫院、交通、IFM等業態，新簽合同額分別同比提升95%、46%、11%；融創服務在高端住宅發力，新增飽和收入超過9000萬元。

企業年報數據顯示，2024年60家上市物企營收總額增長至2858.1億元，較2023年的2751.1億元增長3.9%，增速下降3.6%。

分梯隊來看，頭部物企優勢依舊，2024年營業收入增速最高，達5.7%，其次為小型物企，達2.4%，大型物企營業收入增速為負，達-0.2%，這也是大型物企增速第二年為負。

從基礎物管服務來看，2024年收入占比仍在提高，43家上市物管企業基礎物管服務營收總額1704.4億元，同比增長6.9%。企業主動聚焦基礎服務主業，年內該占比為67.7%，同比提升1.8個百分點。

社區增值服務則收入占比下滑，各家仍在積極探索。2024年41家上市物企社區增值服務營收總額293.8億元，同比下降4.3%，占營收的比重為11.9%，同比下降1.0個百分點。

非業主增值服務方面持續收縮，營收占比持續下滑。2024年40家上市物企非業主增值服務營收總額153.2億元，同比下降20.7%，占營收的比重為6.3%，同比下降2.0個百分點。

從盈利能力來看，2024年60家上市物企毛利潤均值9.1億元，同比下降2.2%；凈利潤均值1.9億元，同比下降19.7%。

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受物業費降價、人力成本持續上升影響，2024年，59家上市物企平均毛利率19.2%，同比下降1.2個百分點；毛利率下滑疊加資產減值等導致凈利率同比下降1.2個百分點至4.2%。

從管理效能來看，2024年，上市物企持續優化組織管控，平均管理費率下降至9.4%，同比下降0.6個百分點。

經營效率方面，2024年50家上市物企人均管理面積提升至8528.4平方米，較2023年7799.8平方米增長9.3，增速較2023年下降3%，但高于2022年的-6.5%。

57家上市物企2024年人均營收提升至27.3萬元，較2023年25.6萬元增長6.5%，增速較2023年下降0.6%，但高于2022年的-3.9%。

人員精簡成為企業人均在管面積、人均營收提升的主要原因，2024年57家企業員工數量同比下降2.5%。同時，AI賦能、人機協同也成了企業經營效率提升的原因之一。

2024年60家上市物企現金及現金等價物總額下降至1137.3億元，同比下降6.9% ，增速較去年同期下降17.6個百分點。

分梯隊來看，頭部、大型、中型和小型物企現金及現金等價物均值分別為77.2億元、29.4億元、11.4億元和2.7億元；增速分別為-1.8%、-12.9%、-16.4%和-0.6%，頭部、大型、小型物業增速分別下降14.1、43.8、15.2和9.9個百分點。

2024年60家上市物企應收賬款總額為940.7億元，應收賬款總額與上年基本持平，同比微增0.1%；應收賬款周轉天數由2021年80.1天上升至2024年133.4天。

2024年強化現金流管理成為共識，企業通過降低關聯風險、以資抵債、加大預繳、催欠力度，持續提升現金流。

2024年60上市物企中29家上市物企進行了分紅，分紅總額約123.3億元。23家企業連續2年分紅，平均分紅率為63.3%，同比提升1.4個百分點；29家上市物企年內進行了派息，其中6成以上企業股息率超過5%，潤華服務、祈福生活服務、泓盈城市服務、建業新生活、鑫苑服務、星盛商業股息率超10%。

2024年，上市物業企業面臨經營業績的挑戰，營收增速放緩，凈利潤持續下滑。

為應對市場下行壓力，企業持續聚焦高質量發展策略，持續主動退出低質低效項目，集中資源于高能級城市、優質賽道和優質客戶。

同時，加大對應收賬款的回收力度，采用以資抵債、增強預繳和加強催收等方式強化現金流管理。

未來，企業將繼續秉持現金流重于利潤、利潤重于營收的高質量發展理念，持續推進業務優化和戰略調整。