來源|丁祖昱評樓市

近日，國家稅務總局12366納稅服務平臺以熱點問題答復形式回應稱，“二套轉首套”滿足相關條件可以享受住房貸款利息個稅專項附加扣除。

可通過手機個人所得稅APP在“專項附加扣除”-“住房貸款利息專項附加扣除”模塊填報住房貸款相關信息后享受。

從國稅局回復來看，主要有以下幾點：

1、納稅人只能享受一次住房貸款利息專項附加扣除。

2、此前住房貸款不是首套房貸利率，也未享受過住房貸款利息專項附加扣除，已辦理“二套轉首套”手續的，可以自按照首套住房貸款利率開始還款的當月起享受住房貸款利息專項附加扣除。

3、納稅人辦理商業貸款轉住房公積金貸款業務或按照規定進行存量住房貸款置換，由于置換前后納稅人的住房仍為同一套，可以繼續享受住房貸款利息專項附加扣除。

4、婚前各自購買住房發生首套住房貸款利息，婚后可以選擇各自按照扣除標準的50%享受；也可以由其中一方就其購買住房發生的貸款利息支出按照扣除標準的100%享受，另一方不再享受。

從政策本身來看，主要為之前“認房不認貸”“公積金政策優化”“存量房貸利率下調”等一系列政策的配套政策。如部分購房者之前因歷史貸款記錄被認為二套房，而今政策調整后可享受首套利率，同時還可以獲得個稅扣除權益。

從房地產市場來看，影響相對較小，但有一定的信號意義，尤其是對政策一致性及各政策各部門協調配合上有一定的積極意義。隨著各項政策組合拳的落地，未來類似這種協同政策也將越來越匹配和統一。

近日國家稅務總局12366納稅服務平臺發布一系列熱點問答，其中，與房貸利息專項附加扣除相關的內容就有6條。

內容主要圍繞“二套轉首套”可享房貸利息專項附加扣除。

納稅人按照《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》規定“二套轉首套”，符合《國務院關于印發個人所得稅專項附加扣除暫行辦法的通知》(國發〔2018〕41號)有關住房貸款利息專項附加扣除的規定且之前未享受過住房貸款利息專項附加扣除的，可以自按照首套住房貸款利率開始還款的當月起享受住房貸款利息專項附加扣除。

據國稅局回復，納稅人在辦理商業貸款轉住房公積金貸款業務(含全部轉為住房公積金貸款，以及轉為住房公積金貸款和商業貸款的“組合貸”等形式)后，因置換前后納稅人的住房仍為同一套，可以繼續享受住房貸款利息專項附加扣除。

同時，納稅人原為住房公積金貸款和商業貸款的“組合貸”，若商業貸款部分辦理了“二套轉首套”手續，同樣可以享受住房貸款利息專項附加扣除。

簡單來說，只要是之前沒有辦理過住房貸款利息專項附加扣除的，在“二套轉首套”后即可申請辦理；而目前已有住房貸款利息專項附加扣除的，只要仍是同一套房，在現行規則下進行商業貸款及公積金調整，不影響原有房貸款利息專項附加扣除。

據《國務院關于印發個人所得稅專項附加扣除暫行辦法的通知》，納稅人本人或者配偶單獨或者共同使用商業銀行或者住房公積金個人住房貸款為本人或者其配偶購買中國境內住房，發生的首套住房貸款利息支出，在實際發生貸款利息的年度，按照每月1000元的標準定額扣除，扣除期限最長不超過240個月。納稅人只能享受一次首套住房貸款的利息扣除。

個人所得稅專項附加扣除指的是在計算綜合所得應納稅額時，除了5000起征點和社保、公積金等專項扣除之外還允許額外扣除的項目。

若月薪20000元，社保公積金等每月3500，住房貸款利息專項附加扣除1000，則應納稅所得額=20000-3500-1000-5000（起征點）。

我國個人所得稅采用累進稅率制度，分為7個級別，其中不超過36000元部分預扣率3%，超過36000元至144000元部分預扣率10%。若以10%計算一年約能省1200元。

除住房貸款利息專項附加扣除之外，個人所得稅專項附加扣除還有子女教育、繼續教育、大病醫療、住房租金、贍養老人、3歲以下嬰幼兒照顧共7項專項附加扣除。

從政策本身來看，是對“認房不認貸”政策的響應，旨在進一步減輕購房者的稅費負擔。

2023年8月25日，住建部、央行、金監局等三部委聯合發文，推進“認房不認貸”落地。明確申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

同年8月31日中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，其中定義了存量首套住房商業性個人住房貸款，指2023年8月31日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的首套住房商業性個人住房貸款，或借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業性個人住房貸款。

其中“實際住房情況符合所在城市首套住房標準”這條加上存量及首套房貸利率的持續降低，使得大量購房者通過“二套轉首套”申請利率調整。

從政策影響來看，主要對2023年8月“認房不認貸”前因歷史貸款記錄而被認定為二套房并辦理了“二套轉首套”的購房者較為有利，同時也為新購買首套房的購房者減輕了一定的負擔。

但從減少的稅費金額及覆蓋的人群來看，對房地產市場影響較小。該政策主要還是為之前系列政策的配套政策。

2025年至今，政策密集出臺，其中有不少類似“打補丁”的政策，除了此次的“二套轉首套”可享房貸利息專項附加扣除之外，還有之前的各地公積金政策調整等。

從政策趨勢來看，整體越來越細化、越來越精準，各部門協同發力。

可以預見，未來隨著更多政策組合拳落地推進，房地產市場也將變得更加健康穩定。