來源|丁祖昱評樓市

5月7日上午，國新辦舉行新聞發布會，介紹“一攬子金融政策支持穩市場穩預期”有關情況。會上，央行宣布推出包括降準降息在內的三大類十項舉措，金融監管局將推出八項增量政策，包括完善房地產系列融資制度等。

針對房地產市場，央行和金融監管總局推出幾大增量金融政策，加力鞏固房地產止跌回穩勢頭。內容具體表現在以下幾個方面：

1、降準0.5個百分點，預計將向市場提供長期流動性約1萬億元

2、降低政策利率0.1個百分點，預計將帶動貸款市場報價利率（LPR）同步下行約0.1個百分點

3、下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，五年期以上的首套房利率將由現行的2.85%降至2.6%

4、持續擴圍“白名單”融資協調機制，將加快完善與房地產發展新模式相適配的系列融資制度

政策通過?“降成本+擴需求+穩預期”?三管齊下，將直接降低購房成本，提振市場交易活躍度，緩解房企流動性壓力。

央行推出三大類共十項一攬子貨幣政策措施，一是數量型政策，通過普遍降準和定向降準加大中長期流動性供給。二是價格型政策，下調政策利率，降低結構性貨幣政策工具利率，調降公積金貸款利率。三是結構型政策，完善現有結構性貨幣政策工具，并創設新的政策工具，支持科技創新、擴大消費、普惠金融等領域。

降低存款準備金率0.5個百分點，預計將向市場提供長期流動性約1萬億元。整體存款準備金率的平均水平將從6.6%降至6.2%，降低銀行負債成本，增強銀行體系對購房者和開發企業的貸款能力，這將緩解房企開發貸及供應鏈融資壓力，尤其是民營房企的信用風險溢價有望收窄。

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實際上，這次的降準降息早已有跡可循。

3月5日《政府工作報告》提出，實施適度寬松的貨幣政策。發揮好貨幣政策工具的總量和結構雙重功能，適時降準降息，保持流動性充裕。更大力度促進樓市股市健康發展。

緊接著，4月25日政治局會議提出適時降準降息，保持流動性充裕，以加大對實體經濟的支持力度。

此外，“適度寬松的貨幣政策”和“適時降準降息”曾在2024年12月11日-12日中央經濟工作會議上便已提及。

據中國人民銀行公布的2018年以來金融機構平均法定存款準備金率變動情況來看，2018年以來至今，人民銀行已19次下調存款準備金率，共提供長期資金約15.4萬億元。

值得關注的是，在降利率方面對改善房地產行業預期有重要的作用。

下調政策利率0.1個百分點，即公開市場7天期逆回購操作利率從目前的1.5%調降至1.4%，預計將帶動貸款市場報價利率（LPR）隨之下行0.1個百分點。

下調結構性貨幣政策工具利率0.25個百分點，包括：各類專項結構性工具利率、支農支小再貸款利率，均從目前的1.75%降至1.5%，其中就包括5000億元的保障性住房再貸款，助力行業加快庫存去化，降低空置水平改善市場預期。同時，抵押補充貸款（PSL）利率從目前的2.25%降至2%。兩項降息預計每年可節約銀行資金成本150-200億元。能夠為政策性銀行提供低成本資金，推動銀行加力支持城中村改造和舊城改造，通過棚改專項債、保障房建設等渠道優化增量土地供應，加大“好房子”供給滿足改善購房需求釋放，支持房地產開發投資回升繼而穩定經濟增長。

另外，資本市場工具優化釋放穩定信號，房企股權融資渠道有望修復，緩解債務展期壓力；服務消費與養老再貸款推動“地產+產業”融合將支持養老社區、康養地產等新型業態發展,消費場景的擴展（如文旅、健康）將帶動商業地產需求，尤其是低能級城市購物中心、度假公寓的租賃與銷售預期改善。

購房者將迎來直接利好。

在發布會上，央行行長潘功勝表示，降低個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。其中，五年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步調整。

新發放的住房公積金貸款將執行新的利率，而此前已發放的住房公積金貸款，貸款期限在一年以上的，利率將在2026年1月1日起下調，目前上海、杭州等城市均已發布相關通知。

公積金貸款利率下調，能省多少？

央行行長潘功勝表示，預計每年將節省購房者公積金貸款利息支出超過200億元。

具體到購房者來看，以100萬元30年期貸款等額本息還款為例，月供可減少約130元，累計利息節省約5萬元，可以提升剛需購房者支付能力。

自1999年住房公積金制度完善以來，公積金利率曾在2007年達到歷史峰值，彼時5年期以上利率為5.22%，而2015年之前基本維持在4%以上，自2011年7月以來公積金利率開始逐步下調。

2024年5月17日公積金貸款利率下調0.25個百分點，五年期以上利率首次降至“2時代”，一年后的5月7日，公積金貸款利率再次下調0.25個百分點，五年期以上利率降至2.6%，并達到歷史最低水平。

值得注意的是，隨著政策利率下調0.1個百分點。這就意味著，與商業房貸利率息息相關的LPR或將在下一個定價日由當前的3.6%降至3.5%，無論首套還是二套商貸利率都將下調0.1個百分點，節約利息支出降低月供負擔。有利于支持居民家庭剛性住房需求，促進房地產市場止跌企穩。

金融監管總局局長李云澤介紹，穩樓市方面，推動城市房地產融資協調機制擴圍增效，支持打贏保交房攻堅戰。目前，商業銀行審批通過的“白名單”貸款增至6.7萬億元，支持了1600多萬套住宅的建設和交付，有力保障了廣大購房人的合法權益，為房地產市場止跌回穩提供了重要支撐。

房地產市場的積極變化在信貸數據上也有所體現。今年一季度，房地產貸款余額增加7500多億元，其中新增個人住房貸款創2022年以來單季最大增幅。

近期，金融監管總局將推出八項增量政策，其中第一條就是加快出臺與房地產發展新模式相適配的系列融資制度，包括房地產開發、個人住房、城市更新等貸款管理辦法。

同時，指導金融機構繼續保持房地產融資穩定，有效滿足剛性和改善性住房需求，強化對高品質住房的資金供給，助力持續鞏固房地產市場穩定態勢。

當前貨幣政策通過“降成本+擴需求+穩預期”?三管齊下提振市場信心。短期內，LPR、公積金和結構性貸款利率下調，將直接降低購房成本，政策對首套房的支持效果更強，后續市場活躍度提升也將進一步緩解房企流動性壓力。

目前，房地產市場仍以“穩量緩價”為主基調，市場的復蘇將呈現“溫和回暖、結構分化”特征，未來將通過系列消費支持政策與市場信心修復，推動房地產行業新發展模式轉型。